Cabe ao juízo estatal julgar a ação de despejo, ainda que exista cláusula compromissória no contrato de locação

Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/07/info-699-stj.pdf

ARBITRAGEM - Cabe ao juízo estatal julgar a ação de despejo, ainda que exista cláusula compromissória no contrato de locação 

Compete ao juízo estatal julgar a pretensão de despejo por falta de pagamento, mesmo existindo cláusula compromissória. A cláusula arbitral, uma vez contratada pelas partes, goza de força vinculante e caráter obrigatório, definindo ao juízo arbitral eleito a competência para dirimir os litígios relativos aos direitos patrimoniais acerca dos quais os litigantes possam dispor, derrogando-se a jurisdição estatal. No entanto, apesar da referida convenção arbitral excluir a apreciação do juízo estatal, tal restrição não se aplica aos processos de execução forçada, haja vista que os árbitros não são investidos do poder de império estatal à prática de atos executivos, não sendo detentores de poder coercitivo direto. No caso de ação de despejo por falta de pagamento e imissão de posse, o juízo arbitral não poderá decidir a causa porque se busca uma ordem para restituir o imóvel com o desalojamento do ocupante. Logo, há uma peculiaridade procedimental e uma natureza executiva ínsita, exigindo a atuação do juízo estatal. STJ. 4ª Turma. REsp 1.481.644-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 01/06/2021 (Info 699). 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

“Morena Modas” celebrou contrato com a administradora do shopping center “Iguateré” para locação de espaço para funcionamento de loja. No contrato de locação, havia uma cláusula compromissória, nos seguintes termos: “Fica ajustado pelas Partes que qualquer controvérsia ou reivindicação decorrente ou relativa a este Contrato será dirimida por arbitragem.” A empresa locatária deixou de pagar os aluguéis, razão pela qual a administradora do shopping ajuizou, na Justiça estadual, ação de despejo por falta de pagamento. A ação foi distribuída para a 5ª Vara Cível da Capital. A loja contestou a demanda afirmando que a jurisdição estatal seria incompetente em razão da existência de cláusula compromissória. 

O argumento da loja locatária deve ser acolhido? NÃO. Vejamos. 

O que é uma cláusula compromissória? 

A cláusula compromissória, também chamada de cláusula arbitral, é... 

- uma cláusula existente no contrato (ou outro instrumento), 

- e que determina, de forma prévia e abstrata, 

- que qualquer conflito futuro relacionado àquele contrato 

- será resolvido por arbitragem (e não pela via jurisdicional estatal). 

A cláusula compromissória possui força vinculante e caráter obrigatório 

A pactuação válida de cláusula compromissória possui força vinculante e caráter obrigatório. Assim, o juízo arbitral é quem possui competência para dirimir os litígios relativos aos direitos patrimoniais disponíveis envolvendo as partes da relação contratual. Com isso, fica afastada (derrogada) a jurisdição estatal. Nesse sentido: 

A pactuação válida de cláusula compromissória possui força vinculante, obrigando as partes da relação contratual a respeitar, para a resolução dos conflitos daí decorrentes, a competência atribuída ao árbitro. Como regra, diz-se, então, que a celebração de cláusula compromissória implica a derrogação da jurisdição estatal, impondo ao árbitro o poder-dever de decidir as questões decorrentes do contrato e, inclusive, decidir acerca da própria existência, validade e eficácia da cláusula compromissória (princípio da Kompetenz-Kompetenz). (...) Pela cláusula compromissória entabulada, as partes expressamente elegeram Juízo Arbitral para dirimir qualquer pendência decorrente do instrumento contratual, motivo pela qual inviável que o presente processo prossiga sob a jurisdição estatal. STJ. 3ª Turma. REsp 1.694.826/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/11/2017. 

Jurisprudência em Teses do STJ (ed. 122): 

Tese 1: A convenção de arbitragem, tanto na modalidade de compromisso arbitral quanto na modalidade de cláusula compromissória, uma vez contratada pelas partes, goza de força vinculante e de caráter obrigatório, definindo ao juízo arbitral eleito a competência para dirimir os litígios relativos aos direitos patrimoniais disponíveis, derrogando-se a jurisdição estatal. 

Não se aplica a arbitragem quando se exige execução forçada 

Vimos acima que a convenção arbitral exclui a apreciação do juízo estatal. Essa restrição, contudo, não se aplica aos processos de execução forçada. Isso porque os árbitros não são investidos do poder de império estatal à prática de atos executivos, não sendo detentores de poder coercitivo direto. 

A cláusula compromissória (ou cláusula arbitral) se aplica ao juízo estatal, exceto nos processos de execução forçada 

A cláusula compromissória não se aplica aos processos de execução forçada, pois os árbitros não são investidos do poder de império estatal à prática de atos executivos, vale dizer, não são detentores de poder coercitivo direto. O STJ já se debruçou sobre o tema e assim decidiu: 

No processo de execução, a convenção arbitral não exclui a apreciação do magistrado togado, haja vista que os árbitros não são investidos do poder de império estatal à prática de atos executivos, não tendo poder coercitivo direto. STJ. 4ª Turma. REsp 1465535/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 21/06/2016. 

Nos processos de execução forçada, é possível o juízo estatal rever controvérsias que digam respeito ao mérito? 

REGRA: NÃO. Na execução lastreada em contrato com cláusula arbitral, haverá limitação material do seu objeto de apreciação pelo magistrado: o Juízo estatal não deterá competência para resolver as controvérsias que digam respeito ao mérito dos embargos, às questões atinentes ao título ou às obrigações ali consignadas(existência, constituição ou extinção do crédito) e às matérias que foram eleitas para serem solucionadas pela instância arbitral (kompetenz e kompetenz), que deverão ser dirimidas pela via arbitral. Isso é conhecido como aplicação do princípio da kompetenz-kompetenz (competência-competência) considerando que compete ao próprio árbitro dizer se ele é ou não competente para conhecer aquele conflito. 

Confira o que a doutrina explica a respeito do princípio da kompetenz-kompetenz: 

“Tem, pois o árbitro competência para estatuir sobre sua própria competência (KompetenzKompetenz) e, assim, interpretar o contrato e a convenção de arbitragem. As partes, ao optarem pela arbitragem, estão dispostas a submeter toda e qualquer controvérsia que resulte do contrato ao juízo privado, do que inclui as controvérsias sobre a própria eficácia ou validade daquele instrumento" (MARTINS, Pedro Batista. Cláusula Compromissória in Aspectos Fundamentais da Lei de Arbitragem, Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 219). 

Veja as palavras da Ministra Nancy Andrighi sobre o tema: 

“A kompetenz-kompetenz (competência-competência) é um dos princípios basilares da arbitragem, que confere ao árbitro o poder de decidir sobre a sua própria competência, sendo condenável qualquer tentativa, das partes ou do juiz estatal, no sentido de alterar essa realidade. Em outras palavras, no embate com as autoridades judiciais, deterá o árbitro preferência na análise da questão, sendo dele o benefício da dúvida. Dessa forma, a resolução de questões litigiosas fica a cargo do árbitro e, para isso, não exige a lei que o ato jurídico seja válido ou imune a nulidades ou causas supervenientes de ineficácia, como se defende na espécie. Ao contrário, a questão litigiosa pode ser justamente a ineficácia do ato jurídico. Nessas circunstâncias, a jurisdição arbitral não se desloca, pois legalmente é o árbitro quem detém competência para dirimir essas matérias assim como para decidir sobre sua própria competência. Essa prioridade não apenas se perfila com os princípios que circundam o instituto da arbitragem e com a sistemática introduzida pela Lei nº 9.307/96, que se censuram atos de protelação ou afastamento do rito arbitral, como também assegura a proposta de tornar o procedimento, uma vez eleito pelas partes, uma alternativa segura e incontornável de resolução de conflitos, limitando a atuação do Poder Judiciário à execução da sentença arbitral." (MC 14.295/SP, DJe 13/06/2008). 

EXCEÇÃO: o STJ relativizou esta regra e decidiu que se a nulidade da cláusula compromissória for muito evidente, será possível ao Poder Judiciário declarar a sua invalidade mesmo sem que este pedido tenha sido formulado, em primeiro lugar, ao próprio árbitro, abrindo espaço para análise do mérito pelo juízo estatal. Veja trecho da ementa e fique atento para a expressão "compromisso arbitral patológico", que poderá ser cobrada em sua prova: 

O Poder Judiciário pode, nos casos em que prima facie é identificado um compromisso arbitral "patológico", isto é, claramente ilegal, declarar a nulidade dessa cláusula, independentemente do estado em que se encontre o procedimento arbitral. STJ. 3ª Turma. REsp 1.602.076-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 15/9/2016 (Info 591). 

Trata-se de exceção à regra geral de prioridade do Juízo arbitral. Esta exceção é também admitida por alguns doutrinadores: 

“A doutrina, de qualquer forma, ainda não tem posicionamento firme no sentido de identificar com exatidão quais os limites dos poderes investigativos do juiz acerca da invalidade da convenção de arbitragem. Emmanuel Gaillard sugere que o juiz só possa declarar a invalidade da convenção arbitral quando o vício for reconhecível prima facie, ou seja, de pronto, sem necessidade de maior exame. Parece que o ilustre professor parisiense tem razão, já que a limitação da cognição do juiz apenas a aspectos que desde logo pode detectar, sem maiores indagações (cognição sumária, portanto), harmoniza-se com o princípio da Kompetenz-Kompetenz adotado pela Lei. Se assim for, poderia o juiz togado reconhecer a invalidade de um compromisso arbitral a que falte qualquer de seus requisitos essenciais, ou a impossibilidade de fazer valer uma convenção arbitral que diga respeito a uma questão de direito indisponível; mas não poderia determinar o prosseguimento da instrução probatória para verificar o alcance da convenção arbitral ou para aferir se algum dos contratantes teria sido forçado ou induzido a celebrar o convênio arbitral” (CARMONA, Carlos Alberto. Arbitragem e processo. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2009, p. 177). 

Voltando ao caso concreto: 

O caso concreto não tratava especificamente de execução de contrato de locação, mas sim de ação de despejo por falta de pagamento. Mesmo assim, deve ser aplicado o mesmo raciocínio da execução. No caso de ação de despejo por falta de pagamento e imissão de posse, o juízo arbitral não poderá decidir a causa porque se busca uma ordem para restituir o imóvel com o desalojamento do ocupante. Logo, há uma peculiaridade procedimental e uma natureza executiva ínsita, exigindo a atuação do juízo estatal. 

Resumindo 

Compete ao juízo estatal julgar a pretensão de despejo por falta de pagamento, mesmo existindo cláusula compromissória. A cláusula arbitral, uma vez contratada pelas partes, goza de força vinculante e caráter obrigatório, definindo ao juízo arbitral eleito a competência para dirimir os litígios relativos aos direitos patrimoniais acerca dos quais os litigantes possam dispor, derrogando-se a jurisdição estatal. No entanto, apesar da referida convenção arbitral excluir a apreciação do juízo estatal, tal restrição não se aplica aos processos de execução forçada, haja vista que os árbitros não são investidos do poder de império estatal à prática de atos executivos, não sendo detentores de poder coercitivo direto. No caso de ação de despejo por falta de pagamento e imissão de posse, o juízo arbitral não poderá decidir a causa porque se busca uma ordem para restituir o imóvel com o desalojamento do ocupante. Logo, há uma peculiaridade procedimental e uma natureza executiva ínsita, exigindo a atuação do juízo estatal. STJ. 4ª Turma. REsp 1.481.644-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 01/06/2021 (Info 699)

 

Compete ao juiz togado julgar a ação de despejo apesar da cláusula compromissória no contrato de locação.

 REsp 1.481.644-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 01/06/2021.

Contrato de locação. Cláusula compromissória. Ação de despejo por falta de pagamento. Imissão na posse pelo abandono do imóvel. Submissão da questão ao juízo arbitral. Impossibilidade. Natureza executória da pretensão. Poder coercitivo direto. Matéria atinente ao juízo togado.

Compete ao juiz togado julgar a ação de despejo apesar da cláusula compromissória no contrato de locação.

A controvérsia está em definir qual o juízo competente - o estatal ou o arbitral - para julgar a pretensão de despejo por falta de pagamento, com posterior abandono do imóvel, diante da existência de cláusula compromissória.

A cláusula arbitral, uma vez contratada pelas partes, goza de força vinculante e caráter obrigatório, definindo ao juízo arbitral eleito a competência para dirimir os litígios relativos aos direitos patrimoniais acerca dos quais os litigantes possam dispor, derrogando-se a jurisdição estatal.

No entanto, apesar da referida convenção arbitral excluir a apreciação do juízo estatal, tal restrição não se aplica aos processos de execução forçada, haja vista que os árbitros não são investidos do poder de império estatal à prática de atos executivos, não sendo detentores de poder coercitivo direto.

Especificamente em relação ao contrato de locação e sua execução, a Quarta Turma do STJ já decidiu que, no âmbito do processo executivo, a convenção arbitral não exclui a apreciação do magistrado togado, já que os árbitros, como dito, não são investidos do poder de império estatal à prática de atos executivos, não tendo poder coercitivo direto (REsp 1465535/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/06/2016, DJe 22/08/2016).

Por conseguinte, na execução lastreada em contrato com cláusula arbitral, haverá limitação material do seu objeto de apreciação pelo magistrado: o Juízo estatal não deterá competência para resolver as controvérsias que digam respeito ao mérito dos embargos, às questões atinentes ao título ou às obrigações ali consignadas (existência, constituição ou extinção do crédito) e às matérias que foram eleitas para serem solucionadas pela instância arbitral (kompetenz e kompetenz), que deverão ser dirimidas pela via arbitral.

Na hipótese, não se trata propriamente de execução de contrato de locação, mas de despejo por falta de pagamento e imissão de posse em razão do abandono do imóvel.

Assim, diante da sua peculiaridade procedimental e sua natureza executiva ínsita, com provimento em que se defere a restituição do imóvel, o desalojamento do ocupante e a imissão da posse do locador, não parece adequada a jurisdição arbitral para decidir a ação de despejo.

Filigrana doutrinária: Ação de Despejo - Sylvio Capanema de Souza

 (...) terminado o prazo contratual, o ajuste estará findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicação ou interpelação a fim de que o inquilino deixe o bem locado. De tal forma, se o fizer logo em seguida ao término do pacto, o locador pode ajuizar ação de despejo, não tendo de precedê-la de notificação judicial, extrajudicial ou de qualquer aviso. (...) Trata-se de ação de despejo por témrino do contrato, e não de despejo por denúncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatício prorrogado, e aquela do simples findar- se do ajuste (Gildo dos Santos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. São Paulo: RT, 6ª ed., 2011, p. 678/679). Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato. O Enunciado XV da Corregedoria de Justiça do Tribunal do Rio de Janeiro, confirma o entendimento, ao concluir que “prescinde de notificação a retomada imotivada do imóvel locado desde que intentada em até 30 dias do termo final do respectivo contrato”. 

SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 244. 

Filigrana doutrinária: Notificação premonitória como Pressuposto processual da Ação de Despejo - Sylvio Capanema de Souza

Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento. A notificação dispensa solenidade especial, podendo se revestir de qualquer forma, desde que inequívoca. A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais. Por outro lado, o aviso permitirá ao locatário preparar-se para a desocupação e obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar. Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário. 

SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 195.

(...) terminado o prazo contratual, o ajuste estará findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicação ou interpelação a fim de que o inquilino deixe o bem locado. De tal forma, se o fizer logo em seguida ao término do pacto, o locador pode ajuizar ação de despejo, não tendo de precedê-la de notificação judicial, extrajudicial ou de qualquer aviso. (...) Trata-se de ação de despejo por término do contrato, e não de despejo por denúncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatício prorrogado, e aquela do simples findar- se do ajuste (Gildo dos Santos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. São Paulo: RT, 6ª ed., 2011, p. 678/679). Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato. O Enunciado XV da Corregedoria de Justiça do Tribunal do Rio de Janeiro, confirma o entendimento, ao concluir que “prescinde de notificação a retomada imotivada do imóvel locado desde que intentada em até 30 dias do termo final do respectivo contrato”. 

SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 244.

AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TERMINO DO CONTRATO. RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE COLOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. AJUIZAMENTO DO DESPEJO. TRINTA DIAS APÓS TERMO FINAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE

RECURSO ESPECIAL Nº 1.737.476 - SP (2018/0060072-2) 

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TERMINO DO CONTRATO. RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE COLOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. AJUIZAMENTO DO DESPEJO. TRINTA DIAS APÓS TERMO FINAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. 

1. Ação ajuizada em 22/03/2016, recurso especial interposto em 03/07/2017 e atribuído a este gabinete em 23/03/2018. 

2. O propósito recursal consiste em determinar se houve irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os locadores, bem como se ocorreu, na hipótese, a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação em discussão, por ausência de notificação extrajudicial nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo contratual. 

3. O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. 

4. Na hipótese, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação. 

5. É permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato. 

6. Recurso especial conhecido e desprovido. 

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Dr(a). DANILO COLLAVINI COELHO, pela parte RECORRIDA: NENA - COMERCIO DE BENS PROPRIOS LTDA. 

Brasília (DF), 04 de fevereiro de 2020(Data do Julgamento) 

RELATÓRIO 

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator): 

Cuida-se de recurso especial interposto por COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO – CBD, com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP. 

Ação: de despejo ajuizada por NENA COMÉRCIO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e ROBERTO BERTOLA em face da recorrente, em razão do simples término do prazo do contrato. 

Sentença: julgou procedente o pedido. 

Acórdão: negou provimento à apelação interposta pela recorrente, nos termos da ementa do julgamento abaixo: 

Apelação Cível. Ação de despejo pelo simples término do prazo do contrato. Sentença de procedência. Falecido o locador, os herdeiros se tornaram coproprietários do imóvel locado e, por consequência, co- locadores. Ação ajuizada pela co-locadora primitiva e apenas um dos herdeiros. Possibilidade. Solidariedade ativa entre os locadores (art. 2º, da Lei de Locações). Inexistência de litisconsórcio necessário entre os locadores. Em se tratando de despejo por término do prazo contratual, bastava o ajuizamento da ação dentro do prazo de 30 (trinta) dias do término do contrato, previsto no artigo 56 e seu parágrafo único da Lei nº 8.245/91, sendo irrelevante que a citação tenha se dado após o escoamento desse prazo. Apelação não provida. 

Não houve oposição de embargos de declaração. 

Recurso especial: alega violação aos arts. 2º e 56, parágrafo único, da Lei de Locações e do art. 485, IV, do CPC/2015. 

Admissibilidade: o recurso especial não foi admitido na origem e, após a interposição agravo cabível, determinou-se sua reautuação para melhor análise da matéria. 

É o relatório. 

VOTO 

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator): O propósito recursal consiste em determinar se houve irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os colocadores, bem como se ocorreu, na hipótese, a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação em discussão, por ausência de notificação extrajudicial nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo contratual. 

1. Dos contornos fáticos da lide 

Discute-se um contrato de locação não residencial de um imóvel localizado na Praça Padre Bento, bairro Pari, na cidade de São Paulo-SP, inicialmente celebrado entre Auro Bertola e o recorrido NENA, como locadores, e a recorrente como locatária. O contrato foi celebrado em 22/04/2011, retificado em 06/05/2011, com validade até 28/02/2016. 

Nesse período, o colocador Auro Bertola faleceu e seus bem foram repartidos entre seus herdeiros Roberto Bertola, Alezandrina Bertola e, por representação, Auro Bertola Neto e Giovanna Bertola Brant, por meio de sentença proferida em 15/03/2016. 

Conforme relatado, a ação foi ajuizada apenas por ROBERTO BERTOLA e NENA, no dia 22/03/2016, em que pleiteiam o despejo da recorrente. 

2. Da solidariedade entre os locadores 

Neste ponto, o cerne da questão reside em decidir se os demais herdeiros do sr. Auro Bertola – quais sejam, Alexandrina Bertola, Auro Bertola Neto e Giovanna Bertola Brant – deveriam também compor o polo ativo da ação de despejo para sua validade. 

Não há margem para dúvida, na jurisprudência do STJ, acerca da existência de solidariedade entre os locadores, quando não houver ressalva no instrumento contratual, conforme disposição do art. 2º da Lei de Locações: 

AGRAVO REGIMENTAL. LOCAÇÃO. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. JUROS DE MORA. FLUÊNCIA A PARTIR DOS RESPECTIVOS VENCIMENTOS. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1.- "É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do art. 2º da Lei 8.245/91" (REsp 785.133/SP, Rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, DJ 23.4.2007). 2.- A jurisprudência desta Corte já decidiu no sentido de que, "atrasado o pagamento, em desrespeito a norma contratual, os juros de mora incidem a partir do momento em que, segundo previsto no contrato, o pagamento deveria ter ocorrido. Vale, no caso, a regra dies interpellat pro homine, sediada no art. 960, do CC" (REsp 419.266/SP, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 8.9.2003). 3.- O agravo não trouxe nenhum argumento capaz de modificar a conclusão do julgado, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. 4.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no AREsp 51.655/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2011, DJe 07/12/2011) 

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. ART. 472 DO CPC. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO RENOVATÓRIA. SOLIDARIEDADE ENTRE OS CO-LOCADORES. EXISTÊNCIA. ART. 2º DA LEI 8.245/91. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A teor da pacífica e numerosa jurisprudência, para a abertura da via especial, requer-se o prequestionamento, ainda que implícito, da matéria infraconstitucional. A exigência tem como desiderato principal impedir a condução ao Superior Tribunal de Justiça de questões federais não debatidas no Tribunal de origem. Hipótese em que o art. 472 do CPC não foi debatido no acórdão recorrido, o que atrai o óbice das Súmulas 282 e 356/STF. 2. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do art. 2º da Lei 8.245/91. Na espécie, os contratos de locação foram celebrados pelo recorrido em conjunto com os demais co-proprietários dos imóveis locados, não havendo, nos referidos contratos, nenhuma ressalva acerca da existência de solidariedade entre eles. 3. Dissídio jurisprudencial não comprovado. 4. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 785.133/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 15/03/2007, DJ 23/04/2007, p. 298) 

Ademais, quando há diversos locatários para um mesmo imóvel, este STJ entendeu pela existência de litisconsórcio passivo necessário, devendo haver a citação de todos os locatários para o devido processamento da ação: 

Esta Corte Superior de Justiça, interpretando o artigo 2º da Lei nº 8.245/91, "(...) vem proclamando a tese da necessidade da citação de todos os locatários na condição de litisconsortes necessários em ação de despejo, a fim de que os efeitos da sentença alcancem a todos os coobrigados." (REsp 165.280/RJ, Relator Ministro Vicente Leal, in DJ 9/4/2001). 

Por outro lado, parece não subsistir os motivos que conduzam à necessidade de formação de litisconsórcio ativo necessário, quando da multiplicidade de locadores. Isso porque, em primeiro lugar, não há que se mencionar o intuito protetivo do instituto com relação aos proprietários do imóvel, que certamente prescindem dessa garantia. Ademais, o art. 114 do CPC/2015 afirma a regra geral quanto à formação do litisconsórcio, a qual fica restrita à necessidade de citação de todos para a eficácia da sentença: 

CPC/2015. Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. 

Por sua vez, o art. 2º, caput, da Lei de Locações estipula uma regra de direito material com relação à solidariedade (Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou). No entanto, é cediço que da solidariedade não se extrai, como consequência necessária, a formação de litisconsórcio necessário para a resolução deste conflito. 

De fato, acerca do tem do litisconsórcio ativo necessário, este Tribunal Superior já se manifestou no sentido de que sua aceitação deve ocorrer apenas em situações excepcionalíssimas, em razão da potencial ofensa ao direito constitucional de ação e de acesso à justiça: 

Fora das hipóteses expressamente contempladas na lei (verbi gratia, art. 10, CPC), a inclusão necessária de demandantes no pólo ativo depende da relação de direito material estabelecida entre as partes. Antes de tudo, todavia, é preciso ter em conta a excepcionalidade em admiti-la, à vista do direito constitucional de ação. (REsp 141.172/RJ, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/1999, DJ 13/12/1999, p. 150) 

O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. Não se inclui entre essas situações o litígio que envolve o filho, dependente de pessoa beneficiada por plano de saúde coletivo, e a companhia responsável pela cobertura contratual. (REsp 976.679/SP, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2009, DJe 02/10/2009) 

Uma das situações excepcionalíssimas reconhecida por esta Terceira Turma ocorreu em uma lide que versava sobre a revisão de mútuo habitacional, junto ao Sistema Financeiro Habitacional, por apenas um dos cônjuges celebrantes do contrato, in verbis: 

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO COM EX-CÔNJUGE. OCORRÊNCIA. REGULARIZAÇÃO DO POLO ATIVO. INTIMAÇÃO DOS DEMAIS LITISCONSORTES. 1. Cuida-se de recurso especial que tem origem na ação revisional de contrato de mútuo habitacional ajuizada somente por um dos contratantes do financiamento imobiliário. 2. Cinge-se a controvérsia a examinar a existência de litisconsórcio necessário em demandas revisionais atinentes ao SFH e as consequências do ajuizamento de ação por somente um daqueles que figurem no contrato de mútuo na qualidade de contratante. 3. A natureza do negócio jurídico realizado pelos mutuários e a possibilidade de modificação da relação jurídica de direito material subjacente determinam, no caso dos autos, a formação do litisconsórcio ativo necessário. 4. O litisconsórcio ativo necessário entre os mutuários em questão é fenômeno que busca preservar a harmonização dos julgados e o princípio da segurança jurídica. Além disso, promove a economia processual, que é um dos fins a que se presta o próprio instituto em evidência, na linha do moderno processo civil que prima por resultados. 5. Reconhecido o litisconsórcio ativo necessário, o juiz deve determinar a intimação daqueles que, como autores, são titulares da mesma relação jurídica deduzida em juízo. 6. Recurso especial não provido. (REsp 1222822/PR, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2014, DJe 30/09/2014) 

No entanto, tratando-se o imóvel que se pleiteia a retomada de condomínio entre os herdeiros do sr. Auro Bertola, entre eles, um dos recorridos, deve-se aplicar à hipótese a regra insculpida no art. 1.314 do CC/2002, segundo a qual “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la” e, assim, permitir que um dos condôminos colocadores exerça a prerrogativa de encerrar o contrato de locação. Em uma outra oportunidade, também envolvendo condomínio indivisível, solução semelhante foi conferida ao conflito, in verbis: 

Qualquer dos titulares de direito indivisível está legitimado a pleitear, em juízo, o respectivo adimplemento. Não há, nessas hipóteses, litisconsórcio ativo necessário. Há, em lugar disso, litisconsórcio ativo facultativo unitário, consoante defende renomada doutrina. Nessas hipóteses, a produção de efeitos pela sentença se dá secundum eventum litis: somente os efeitos benéficos, por força de lei, estendem-se aos demais titulares do direito indivisível. Eventual julgamento de improcedência só os atinge se eles tiverem integrado, como litisconsortes, a relação jurídica processual. (REsp 1124506/RJ, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2012, DJe 14/11/2012) 

De qualquer modo, ainda, mesmo que fosse reconhecido o litisconsórcio ativo necessária, a extinção do feito não seria o melhor encaminhamento a ser dado para a resolução da controvérsia, mas – como julgado pela Quarta Turma deste STJ – a possibilidade de chamar eventuais interessados para a composição do polo ativo no processo, conforme se verifica da ementa abaixo: 

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. LITISCONSORTE ATIVO NECESSÁRIO. CHAMAMENTO DOS DEMAIS LITISCONSORTES ATIVOS NECESSÁRIOS. NECESSIDADE. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 2º, 47, 128, 213 E 267, VI, DO CPC. INEXISTÊNCIA. INTERVENÇÃO IUSSU IUDICIS. EXCEPCIONALIDADE (CPC, ART. 47, PARÁG. ÚNICO). RECURSO DESPROVIDO. 1. Discute-se se, uma vez reconhecido o litisconsórcio ativo necessário em ação proposta por apenas um dos litisconsortes, deve o juiz determinar ao autor que possibilite o chamamento dos demais litisconsortes ativos, como entendeu o eg. Tribunal a quo, ou caberia a imediata extinção do processo, sem resolução de mérito, com base no art. 267, IV, do CPC, podendo cogitar-se, ainda, da hipótese de normal continuidade do feito, independente da presença dos outros litisconsortes ativos. 2. Reconhecida a existência de litisconsórcio ativo necessário, deve o juiz, com arrimo no art. 47, parágrafo único, do CPC, determinar ao autor que possibilite o chamamento dos demais litisconsortes, com a devida intimação, a fim de tomarem ciência da existência da ação, para, querendo, virem integrar o pólo ativo da demanda. 3. Nesse panorama, inexiste violação aos arts. 2º, 47, parágrafo único, 128, 213 e 267, VI, todos do CPC, dado que a providência encontra respaldo em interpretação extensiva do disposto no parágrafo único do art. 47 do CPC, para render ensejo à excepcional intervenção iussu iudicis e está em consonância com o indicado recente precedente desta eg. Quarta Turma. Precedente (REsp 1068355/PR, j. em 15/10/2013, DJe 06/12/2013). 4. Recurso especial desprovido. (REsp 1107977/RS, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2013, DJe 04/08/2014) 

Dessa forma, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação e, assim, é correto o entendimento do Tribunal de origem, acerca da desnecessidade de que todos os herdeiros do Sr. Auro Bertola compareçam ao polo ativo da demanda para seu correto e válido julgamento. 

3. Da prorrogação do contrato de locação 

Quanto a esta questão, o recorrente alega que não houve notificação sobre a intenção dos recorridos em encerrar a relação locatícia no período de 30 (trinta) dias após o termino contratual, não sendo válida a citação para responder a ação de despejo, recebida apenas em 12/05/2016. 

Contudo, o Tribunal de origem afirmou que, para o preenchimento do requisito legal, basta que a ação seja ajuizada no prazo de trinta dias após o término do prazo contratual, independentemente do fato de a citação ocorrer após esse período, in verbis: 

No presente caso, o contrato se encerrou em 28/02/2016, e, como previsto no caput do art. 56, findo o prazo estipulado, o contrato cessou, de pleno direito, independentemente de notificação ou aviso. A ação foi ajuizada em 22/03/2016, dentro, portanto, do prazo de 30 dias, previsto no parágrafo único, para manifestar o locador sua oposição à prorrogação da relação locatícia. (...) O fato de a ré somente ter tomado ciência da intenção dos locadores no dia 12/05/2016, quando recebeu a citação (f. 100), não teve o condão de prorrogar o contrato por prazo indeterminado. O requisito para a retomada, no presente caso, é que a ação seja ajuizada dentro do trintídio, sendo irrelevante que a citação seja feita após escoado esse prazo. (e-STJ fls. 482-483) 

Nesse mesmo sentido, a doutrina afirma que: 

(...) terminado o prazo contratual, o ajuste estará findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicação ou interpelação a fim de que o inquilino deixe o bem locado. De tal forma, se o fizer logo em seguida ao término do pacto, o locador pode ajuizar ação de despejo, não tendo de precedê-la de notificação judicial, extrajudicial ou de qualquer aviso. (...) Trata-se de ação de despejo por témrino do contrato, e não de despejo por denúncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatício prorrogado, e aquela do simples findar- se do ajuste (Gildo dos Santos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. São Paulo: RT, 6ª ed., 2011, p. 678/679). 

Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato. 

O Enunciado XV da Corregedoria de Justiça do Tribunal do Rio de Janeiro, confirma o entendimento, ao concluir que “prescinde de notificação a retomada imotivada do imóvel locado desde que intentada em até 30 dias do termo final do respectivo contrato”. (Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 244). 

Portanto, é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato. 

4. Da conclusão 

Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO, com fundamento no art. 255, § 4º, II, do RISTJ. 

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoram-se os honorários sucumbenciais para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da causa.