O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo

 CIVIL - CONDOMÍNIO

STJ. 3ª Turma. REsp 1.884.483-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 23/11/2021 (Info 720).

O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo
A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.
O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.
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assembleia geral extraordinária	a insatisfação dos moradores do condomínio em razão do grande fluxo de entrada e saída de pessoas diferentes no local
	aprovada alteração do regimento interno e da convenção de condomínio para vedar a locação das unidades (casas) por “curto período de tempo”, assim entendida aquela locação com prazo inferior a 90 dias
	Não há, nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o art. 1.336, IV, do CC, observada a destinação prevista na convenção condominial
somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais
conflito entre o proprietário do imóvel e o próprio condomínio			Regras relativas ao condomínio edilício
			Art. 19, Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio em Edificações): “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”
			art. 1.336, IV, CC/2002: “São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
STJ. 4ª Turma. REsp 1819075/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. p/ Acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2021 (Info 693): “Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidade condominial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos existentes nos apartamentos, a diferentes pessoas, por curta temporada (ex: locação pelo Airbnb). Vale ressaltar que existe a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (2/3 das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio”.

Condomínio responde pelos danos causados por funcionário do condomínio que, em seu período de folga, mas em razão do seu trabalho, pegou o carro do condomínio e causou danos

 RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO

STJ. 3ª Turma. REsp 1.787.026-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 26/10/2021 (Info 717)

Condomínio responde pelos danos causados por funcionário do condomínio que, em seu período de folga, mas em razão do seu trabalho, pegou o carro do condomínio e causou danos
responsabilidade objetiva (independentemente de culpa) do empregador - art. 932, III, Código Civil
participação do empregado do condomínio QUE permaneceu no trabalho e lá se embebedou, além de ter se locupletado da informação adquirida em função de seu emprego para ingressar no veículo e causar o dano
Responsabilidade civil pelo fato de terceiro ou de outrem (art. 932, CC)			Em regra, a responsabilidade civil decorre de um fato próprio (comissivo ou omissivo) - arts. 186 e 927 do Código Civil
			Eventualmente, o ordenamento jurídico atribui a uma terceira pessoa (natural ou jurídica) a responsabilidade civil pelos fatos praticados pelo autor do dano
			Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil: (...) III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele
			art. 933 - não mais se fala nas figuras da culpa “in vigilando” ou da culpa “in eligendo”
Nexo Causal	Teoria da equivalência das condições				Teoria causalidade adequada			Teoria do dano direto e imediato
	Também chamada de “teoria da equivalência dos antecedentes” ou “teoria do histórico dos antecedentes (sine qua non)”						Também chamada de “teoria da interrupção do nexo causal” ou “teoria da causalidade necessária”.
	Equivalência das condições, ou seja, tudo aquilo que antecede o dano será considerado sua causa			Nem toda e qualquer condição (ou antecedente) é causa do dano, e sim apenas aquela adequada/apta/idônea					Somente a condição imediata e direta é necessariamente a causa do dano.
	Ex.: se o agente bate o seu carro em outro veículo, não só ele seria responsabilizado como também o fabricante e a concessionária (= infinita espiral de concausas)				Ex.: se o agente bate o seu carro em outro veículo, o fabricante e a concessionária não seriam “causa adequada” para o dano.			Ex.: somente o agente que bate o seu carro em outro veículo é o responsável pelo dano
O STJ não adota de maneira única uma teoria		“a utilização eventual de uma ou outra teoria ou, até mesmo, a conjugação de mais de uma delas pode-se mostrar útil ou, até mesmo, necessária para resolver um determinado caso concreto”
		“Na jurisprudência do STJ, ao longo das suas três décadas, não há uma posição definida acerca da teoria aplicável à responsabilidade civil no Direito brasileiro”
		“Enfim, relembro mais uma vez que as teorias nada mais são do que ferramentas postas à disposição dos operadores do Direito, pois a verificação dos fatos que podem ser considerados como causas de um determinado evento danoso, antes de ser um problema teórico, é uma questão de ordem prática, onde se situam as mais variadas dificuldades concretas. Assim, a utilização eventual de uma ou outra teoria ou, até mesmo, a conjugação de mais de uma delas pode-se mostrar útil ou, até mesmo, necessária para resolver um determinado caso concreto”
Somente se estabelece o nexo causal entre o evento danoso e o fato imputado ao agente quando este surgir como causa adequada ou determinante para a ocorrência dos prejuízos sofridos pela vítima.

O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo

Processo

REsp 1.884.483-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 23/11/2021.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

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Tema

Condomínio edilício residencial. Locações realizadas por intermédio de plataformas digitais. Uso diverso daquele previsto em convenção. Impossibilidade.

 

DESTAQUE

O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Inicialmente cumpre salientar que a disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero, sempre em busca de maiores lucros e maiores condições de sobrevivência no mercado mundial.

Nessa medida, somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio.

Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos. Nessa específica hipótese, impõe-se observar as regras relativas ao condomínio edilício, previstas no Código Civil.

O art. 19 da Lei n. 4.591/1964 assegura aos condôminos o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionado às normas de boa vizinhança, podendo usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

O art. 1.336, IV, do CC/2002, por seu turno, prescreve ser dever do condômino dar à sua parte exclusiva a mesma destinação que tem a edificação, utilizando-a de maneira a preservar o sossego, a salubridade, a segurança e os bons costumes.

Assim, chega-se à conclusão de que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.

Não há, portanto, nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o art. 1.336, IV, do CC/2002, observada a destinação prevista na convenção condominial.

Saiba mais:

• Informativo de Jurisprudência n. 693