O credor fiduciário somente responde pelo IPTU incidente sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem

 TRIBUTÁRIO - IPTU

STJ. 1ª Turma. AREsp 1.796.224-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 16/11/2021 (Info 720).

O credor fiduciário somente responde pelo IPTU incidente sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem
O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
Além disso, o § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97 afirma expressamente que credor fiduciário só responde pelo pagamento dos impostos relacionados com bem se houver consolidação da propriedade e imissão na posse
alienação fiduciária	“O contrato de alienação fiduciária em garantia é um contrato instrumental em que uma das partes, em confiança, aliena a outra a propriedade de determinado bem, móvel ou imóvel, ficando esta parte (uma instituição financeira, em regra) obrigada a devolver àquela o bem que lhe foi alienado quando verificada a ocorrência de determinado fato.”(RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Manual de Direito Empresarial - Volume Único. 11ª ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2021, p. 827)
	Regramento		Código Civil trata de forma genérica sobre a propriedade fiduciária em seus arts. 1.361 a 1.368-B
			alienação fiduciária envolvendo bens imóveis: Lei nº 9.514/97
			alienação fiduciária de bens móveis no âmbito do mercado financeiro e de capitais: Lei nº 4.728/65 e Decreto-Lei nº 911/69
			Nas hipóteses em que houver legislação específica, as regras do CC-2002 aplicam-se apenas de forma subsidiária:
			Art. 1.368-A: “As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial”.
Alienação fiduciária de bem imóvel		Na alienação fiduciária de bem imóvel, alguém (fiduciante) toma dinheiro emprestado de outrem (fiduciário) e, como garantia de que irá pagar a dívida, transfere a propriedade resolúvel de um bem imóvel para o credor, ficando este obrigado a devolver ao devedor o bem que lhe foi alienado quando houver o adimplemento integral do débito.
		Art. 22, lei 9514/97: “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
		Desdobramento da posse			art. 23, parágrafo único, da Lei 9514/97
					com a constituição da propriedade fiduciária, ocorre o desdobramento da posse
					fiduciante (devedor da dívida) será o possuidor direto e
					o fiduciário (credor) será o possuidor indireto da coisa imóvel.
		Resolução da propriedade resolúvel			pagamento integral da dívida - fiduciante se torna o proprietário pleno
					o inadimplemento contratual do devedor -  consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor fiduciário
IPTU	Fato Gerador			Art. 32, CTN: “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município”
	art. 25 da Lei nº 9.514/97, a propriedade conferida ao credor fiduciário é resolúvel
	A propriedade do credor fiduciário além de não ser plena durante o contrato, não será mesmo que o devedor se torne inadimplente (arts. 1.231 e 1.367 do Código Civil).
	STJ. 3ª T. REsp 1.726.733/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 16/10/2020: A intenção do devedor fiduciante, ao oferecer o imóvel como garantia ao contrato de alienação fiduciária, não é transferir para o credor fiduciário a propriedade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas garantir o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que, mediante o pagamento integral da dívida, a propriedade plena do bem seja restituída ao seu patrimônio
	Mesmo que haja o inadimplemento do devedor e eventual consolidação da propriedade no nome do credor fiduciário, a lei determina a obrigatoriedade da instituição financeira fazer a alienação do bem (art. 27, Lei 9.514/97 e 1.364, CC), não sendo possível a manutenção da sua propriedade sobre o imóvel.
	a propriedade conferida ao credor fiduciário é despida dos poderes de domínio/propriedade (uso, gozo e disposição), sendo a posse indireta por ele exercida desprovida de ânimo de domínio, considerando-se a inexistência do elemento volitivo: a vontade de ter o bem como se seu fosse
	Da mesma forma, o credor fiduciário também não é detentor do domínio útil sobre o imóvel, tendo em vista que esse reserva-se ao devedor fiduciante (art. 1.361, § 2º e art. 1.363 do CC).
	jurisprudência do STJ, interpretando o art. 34 do CTN, não é possível a sujeição passiva do IPTU ao proprietário despido dos poderes de propriedade, daquele que não detém o domínio útil sobre o imóvel ou do possuidor sem ânimo de domínio, no que se insere o credor fiduciário
	responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento dos impostos relativos ao imóvel dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena; quando de sua imissão na posse do imóvel: 27, §8º, Lei 9514/97 e 1368-B, CC

O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN

Processo

AREsp 1.796.224-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, por unanimidade, julgado em 16/11/2021.

Ramo do Direito

DIREITO TRIBUTÁRIO

• 

Tema

IPTU. Sujeito passivo. Credor fiduciário. Antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel. Impossibilidade.

DESTAQUE

O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Inicialmente, anote-se que, de acordo com o art. 25 da Lei n. 9.514/1997, a propriedade conferida ao credor fiduciário é resolúvel. Além disso, nos termos dos arts. 1.231 e 1.367 do Código Civil, essa não é plena e nunca o será.

Com efeito, "a intenção do devedor fiduciante, ao oferecer o imóvel como garantia ao contrato de alienação fiduciária, não é, ao fim e ao cabo, transferir para o credor fiduciário a propriedade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas garantir o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que, mediante o pagamento integral da dívida, a propriedade plena do bem seja restituída ao seu patrimônio" (REsp 1.726.733/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 16/10/2020).

Vê-se, pois, que a propriedade conferida ao credor fiduciário é despida dos poderes de domínio/propriedade (uso, gozo e disposição), sendo a posse indireta por ele exercida desprovida de ânimo de domínio, considerando-se a inexistência do elemento volitivo: a vontade de ter o bem como se seu fosse.

Observe-se que, na eventual hipótese de consolidação da propriedade no nome do credor fiduciário (art. 26, §§, da Lei n. 9.514/1997), a lei determina a obrigatoriedade de este promover a alienação do bem (art. 27 da Lei 9.514/1997 e art. 1.364 do CC/2002), não sendo possível a manutenção da sua propriedade sobre o bem mesmo nas hipóteses de inadimplemento do contrato pelo devedor fiduciante (art. 1.365 do Código Civil).

De mesma forma, o credor fiduciário também não é detentor do domínio útil sobre o imóvel, tendo em vista que esse reserva-se ao devedor fiduciante (arts. 1.361, § 2°, e 1.363 do CC/2002).

Nesse contexto, ganha relevância a previsão feita nos arts. 27, § 8°, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, quando declaram que sobre o credor fiduciante recaem todos os encargos (especial atenção dada aos tributos) incidentes sobre o bem apenas com a consolidação da propriedade e após a imissão da posse.

Em relação aos créditos de IPTU, o entendimento desta Corte superior se consolidou no sentido de que consideram-se contribuintes do referido imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Esta é a orientação adotada no julgamento do Recurso Especial repetitivo 1.111.202/SP, quando se definiu que o próprio Município pode, por meio de lei local, escolher no rol do art. 34 do CTN aquele que constará como sujeito passivo da exação.

No entanto, a jurisprudência desta Corte superior, interpretando o art. 34 do CTN, também reconhece não ser possível a sujeição passiva do IPTU ao proprietário despido dos poderes de propriedade, daquele que não detém o domínio útil sobre o imóvel ou do possuidor sem ânimo de domínio, no que se insere o credor fiduciário.

Saiba mais:

• Informativo de Jurisprudência n. 638

Cálculo do ITBI deve usar mesma base do IPTU ou o valor de venda do imóvel

 A base de cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) não pode ser diferente da utilizada para o cálculo do imposto predial e territorial urbano (IPTU). Assim, a 7ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo determinou que o ITBI a ser pago por uma mulher tenha como base de cálculo o valor usado no cálculo do IPTU ou o de venda, prevalecendo o maior.

A autora — patrocinada pelo advogado Alex Araujo Terras Gonçalves, sócio fundador do escritório Terras Gonçalves Advogados — já havia conseguido tal determinação em liminar. Na sentença, o juiz Evandro Carlos de Oliveira confirmou a decisão.

A Secretaria de Finanças da Prefeitura de São Paulo considerava o valor venal de referência do bem como base de cálculo. A autora defendia que o ITBI deveria incidir sobre o valor venal empregado no IPTU ou o valor da transação comercial do imóvel — o que fosse maior.

“A adoção de valores venais distintos para dois tributos, como o IPTU e o ITBI, fere o princípio da legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e o princípio da universalização tributária”, destacou o magistrado.

Clique aqui para ler a decisão
1004539-95.2021.8.26.0053

Fonte: CONJUR