Valorização de imóvel após rescisão contratual por atraso da obra não gera direito a indenização

 A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não reconheceu o direito a indenização pela valorização de imóvel comprado na planta, pleiteada por comprador que requereu rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda antes da entrega do bem, em virtude de atraso na conclusão da obra.

Ao rejeitar, por unanimidade, o recurso do comprador, o colegiado registrou que a eventual valorização do imóvel não se enquadra como perdas e danos, bem como não significa a frustração de um ganho que ele pudesse legitimamente esperar.

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que o acréscimo de valor do imóvel pleiteado pelo comprador não decorreu da inexecução do contrato – como exigido no artigo 43, inciso II, da Lei 4.591/1964 –, mas de fatores externos, de ordem eminentemente econômica.

Rescisão do contrato e lucros cessantes

Após a incorporadora apresentar novo cronograma de conclusão da obra, com atraso de cerca de 14 meses em relação ao prazo inicial, o consumidor ajuizou ação pleiteando a rescisão do contrato de compra de dois apartamentos e a indenização de perdas e danos e de lucros cessantes.

O juiz de primeiro grau determinou a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos pelo comprador. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) ordenou também o pagamento de lucros cessantes, com base no preço de mercado do aluguel das unidades prometidas, por todo o período do atraso até a data da rescisão do contrato.  

Ao STJ, o consumidor pediu que, no cálculo da indenização por dano material, fosse incluída a valorização do imóvel no período compreendido entre a assinatura do contrato e a data prometida para a efetiva entrega do prédio.

Eventual valorização de imóvel não equivale a perdas e danos

O ministro Villas Bôas Cueva explicou que, conforme o artigo 403 do Código Civil, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes causados por efeito direto e imediato da inexecução do contrato, ainda que esta resulte de dolo do devedor. Assim, a tese do comprador dos imóveis "não encontra amparo legal".

O relator apontou jurisprudência do STJ que diz ser a valorização de imóvel um fenômeno meramente econômico, e não fruto ou produto do bem, pois ela decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como localização e estado de conservação (REsp 1.349.788).

De acordo com o ministro, não há relação de causalidade entre o prejuízo alegado pelo adquirente e o comportamento da incorporadora, pois, ainda que não houvesse atraso da obra, poderia ocorrer uma mudança no preço do imóvel ao longo do tempo.

"O inadimplemento contratual verificado na hipótese caracteriza, sob o prisma da causa eficiente, um evento de natureza secundária e meramente condicionante, incapaz de produzir o liame necessário à indução do dever de indenizar", afirmou.

Comprador poderia esperar conclusão da obra

Villas Bôas Cueva lembrou que, no caso de adiamento na entrega, além da rescisão contratual, o artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964 faculta ao comprador esperar pela conclusão da obra, de modo a incorporar ao seu patrimônio uma eventual valorização do imóvel adquirido na planta, com direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso (pro rata die).

Para o ministro, no entanto, ao optar por desfazer o negócio, o comprador preferiu receber a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura dos apartamentos prontos – circunstância que não gera para a incorporadora o dever de indenizar.

"A eventual frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de um ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato, livremente exercida pelo próprio adquirente", concluiu o relator.

Leia o acórdão no REsp 1.750.585.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1750585

Optando o adquirente pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso na obra, eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/07/info-699-stj.pdf

PRÁTICAS COMERCIAIS (COMPRA DE IMÓVEIS) - Optando o adquirente pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso na obra, eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos 

De acordo com o art. 43, II, da Lei nº 4.591/64, o incorporador deve responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras. Eventual valorização do imóvel não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse legitimamente esperar. O suposto incremento do valor venal do imóvel não decorre, de forma direta e imediata, da inexecução do contrato, mas de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica. A frustração da expectativa de lucro pela suposta valorização não decorre de ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato livremente exercida pelo adquirente. Em outras palavras, o comprador deixou de experimentar esse lucro da valorização do imóvel porque escolheu o desfazimento do contrato. STJ. 3ª Turma. REsp 1.750.585-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 01/06/2021 (Info 699). 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

Em 2008, João celebrou contrato de promessa de compra e venda de um apartamento com uma incorporadora imobiliária. A cláusula quinta do pacto previa que a incorporadora entregaria o apartamento em setembro de 2010. No entanto, em abril de 2010, a incorporadora apresentou novo cronograma, fixando o mês de novembro de 2011 como novo termo final da obra. Diante disso, João, ainda em 2010, ajuizou ação de resolução contratual cumulada com restituição de quantia paga e indenização por lucros cessantes em virtude de atraso na entrega de imóvel. Em outras palavras, o promitente-comprador, em razão do enorme atraso, pediu o desfazimento do contrato, a devolução de todos os valores pagos e a condenação da incorporadora a pagar lucros cessantes. 

O juízo julgou os pedidos parcialmente procedentes, condenando a incorporadora a: 

• rescindir o contrato firmado entre as partes; 

• determinar a restituição dos valores até então pagos pelo adquirente; 

• pagar indenização ao autor por lucros cessantes correspondentes ao preço de mercado do aluguel da unidade compromissada durante o período em que o apartamento deveria ter sido entregue até a data da rescisão contratual. 

Ainda inconformado, João recorreu pedindo que a incorporadora também fosse condenada a pagar, a título de dano material, a quantia referente à valorização do imóvel no período compreendido entre a data da assinatura do contrato e a data prometida para a efetiva entrega do imóvel. Explicando melhor: o autor/recorrente afirmou que no momento em que comprou o imóvel o seu preço de mercado era R$ 500 mil. Ocorre que houve uma valorização do bairro e, em razão disso, no momento previsto para a entrega do apartamento, um imóvel similar na região já estava custando R$ 700 mil. Logo, ele queria receber esses R$ 200 mil relacionados com a valorização do bem, argumentando que deixou de ter esse ganho que receberia caso o imóvel tivesse sido entregue. João fundamentou seu pedido no art. 43 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação) e no art. 475 do Código Civil, que preveem: 

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: (...) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa; 

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 

A questão chegou até o STJ. O pedido do autor/recorrente foi acolhido pelo Tribunal? 

NÃO. Para o STJ, a valorização do imóvel: 

- não tem relação direta com o inadimplemento do contrato pela incorporadora; e 

- não se enquadra no conceito de perdas e danos, já que não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse, legitimamente, esperar. 

Valorização do imóvel não tem relação com o inadimplemento 

A valorização do imóvel não tem relação direta com o inadimplemento do contrato pela incorporadora imobiliária. Isso porque a valorização do imóvel é um fenômeno meramente econômico, não podendo ser identificada como fruto, produto do bem. Decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como sua localização, estado de conservação etc. (STJ. 3ª Turma. REsp nº 1.349.788/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/8/2014). Assim, não há relação de causalidade entre o prejuízo alegado (valorização do imóvel) e o comportamento da incorporadora (atraso na entrega das unidades imobiliárias), considerando que a valorização do bem é um evento de natureza secundária e meramente condicionante, incapaz de produzir o liame necessário à indução do dever de indenizar. 

Valorização do imóvel não se enquadra no conceito de perdas e danos 

No caso concreto, diante do atraso na obra, o comprador poderia ter optado por aguardar a sua conclusão. Nessa hipótese, ele teria direito ao recebimento de aluguéis durante todo o período, e, ao final, ficaria com o bem, incorporando ao seu patrimônio o eventual incremento do valor venal do imóvel. Veja o que diz a atual redação do § 2º do art. 43-A da Lei nº 4.591/64: 

Art. 43-A (...) § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786/2018) 

Ocorre que o comprador escolheu o desfazimento do negócio. Diante disso, presume-se que ele preferiu receber, desde logo, a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, não tendo querido arriscar e aguardar uma eventual e incerta valorização futura do imóvel, pronto e acabado. Logo, como fez essa opção, a incorporadora não tem o dever de indenizar a valorização do bem. Confira o que estabelece a atual redação do § 1º do art. 43-A da Lei nº 4.591/64: 

Art. 43-A (...) § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786/2018) 

Em suma: Eventual valorização do imóvel não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse legitimamente esperar. STJ. 3ª Turma. REsp 1.750.585-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 01/06/2021 (Info 699).

 

Tribunal nega recurso e mantém condenação a construtora por atraso de entrega de imóvel

 Tribunal de Justiça de Mato Grosso mantém condenação por danos moral e material a uma construtora que atrasou em dois anos a entrega de imóvel. A decisão é da Primeira Câmara de Direito Privado, que por unanimidade, desproveu o Recurso de Apelação Cível inteprosto pela empresa em desfavor de decisão de Primeira Instância.

 

Em decisão de Primeiro Grau, a magistrada julgou parcialmente procedente os pedidos do consumidor que entrou com ação de repetição de indébito concomitante com indenização por danos morais e materiais em desfavor da construtora, alegando que firmou o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para aquisição de uma unidade autônoma no Residencial Altos do Cerrado, pelo valor de R$ 79 mil, todavia, em decorrência de não ter sido entregue na data pactuada, teve inúmeros transtornos e prejuízos, vez que efetuou o pagamento dos juros da fase de obras que não é abatido no saldo devedor.

 

Requereu que a empresa fosse condenada ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 40 mil, a restituir o valor pago da taxa de fase de obra de R$ 3.950,13 e da comissão de corretagem de R$ 800, ambas em dobro, bem como ao pagamento de lucros cessantes em R$ 17.600 a título de aluguel, além das verbas de sucumbência.

Em grau de recurso, a construtora não nega o atraso, mas diz que ocorreu por motivos alheios à sua vontade, ou seja, por culpa exclusiva de terceiros, alegando, assim, caso fortuito ou força maior, especialmente em decorrência de problemas de fornecimento de água encanada pela concessionária de serviços públicos de água e esgoto da Capital.

O Órgão Colegiado entendeu que os fatores alegados pela construtora como motivos de atraso na entrega da obra são na verdade “risco do empreendimento”, não podendo ser dividido com o consumidor, além disso, o atraso passou de um “mero aborrecimento”, como declarado pela empresa.

“O atraso injustificado na entrega do imóvel por quase dois anos invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial”, diz trecho do voto do relator, desembargador João Ferreira Filho.

A turma julgadora, formada ainda pela desembargadora Nilza Maria Possas de Carvalho e juiz convocado Alexandre Elias Filho, destacou que o Superior Tribunal de Justiça fixou tese no sentido de que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.

Com este entendimento, a Primeira Câmara de Direito Privado negou recurso e majorou os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.

Processo Número: 1014863-76.2016.8.11.0041

Fonte: TJMT