Fonte: Dizer o Direito
Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/06/info-695-stj.pdf
DIREITO DO CONSUMIDOR - COMPRA DE IMÓVEIS: O dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra pelos adquirentes, é o marco final das obrigações constituídas entre as partes
Situação hipotética: João celebrou contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, ainda na planta, com a ALP incorporadora imobiliária. Por conta de dificuldades financeiras da incorporadora, o término do imóvel atrasou muito e os adquirentes decidiram pela destituição da incorporadora, com a criação da Associação de Adquirentes, e a contratação de uma nova construtora para prosseguir na construção do prédio. João ajuizou ação pedindo a reparação pelos danos materiais (lucros cessantes e danos emergentes) decorrentes da paralisação na construção e entrega do empreendimento. Os lucros cessantes serão devidos até quando? O prejuízo deverá ser contabilizado até a data da destituição da incorporadora ou até a data da posterior conclusão da obra? Até o dia da destituição da incorporadora. Isso porque nessa data acabaram as obrigações contratuais que a incorporadora tinha com os adquirentes. O autor poderá exigir da incorporadora que pague, a título de danos emergentes, o valor que será gasto com a nova construtora contratada para terminar a obra? Não. Eventuais aportes financeiros adicionais assumidos pelos adquirentes a partir da destituição não podem ser cobrados do incorporador destituído, sob pena de agravar-se, de forma unilateral, o risco de um negócio originário. STJ. 3ª Turma.REsp 1.881.806-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/05/2021 (Info 695).
Imagine a seguinte situação hipotética:
João (promitente-comprador) celebrou contrato de promessa de compra e venda de um imóvel (sala comercial) com a ALP incorporadora imobiliária. O imóvel ainda estava em construção no momento da assinatura do contrato. Tratava-se de um grande edifício empresarial, com inúmeras salas comerciais, sendo uma delas a que foi contratada por João. Vale ressaltar que o contrato foi firmado em 14/11/2012 e a data de entrega estava prevista para o dia 31/03/2014. Em 17/12/2014, a incorporadora ALP, em assembleia convocada para essa finalidade, informou aos adquirentes que estava com dificuldades financeiras e que iria paralisar a obra. Em 29/09/2015, os adquirentes decidiram pela destituição da incorporadora, com a criação da Associação de Adquirentes, e a contratação de uma nova construtora para prosseguir na construção do prédio. Em 29/09/2017, o empreendimento foi finalizado e entregue pela nova construtora contratada pela Associação formada. João ajuizou ação pedindo a reparação pelos danos materiais (lucros cessantes e danos emergentes) decorrentes da paralisação na construção e entrega do empreendimento.
O juiz deve julgar o pedido procedente? SIM. No entanto, ainda restam duas perguntas importantes:
Os lucros cessantes serão devidos até quando? O prejuízo deverá ser contabilizado até 29/09/2015 (data da destituição da incorporadora) ou até 29/09/2017 (data da conclusão da obra)?
Até a data da destituição da incorporadora. Isso porque nessa data acabaram as obrigações contratuais que a incorporadora tinha com os adquirentes.
O dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra pelos adquirentes, é o marco final das obrigações constituídas entre as partes. STJ. 3ª Turma. REsp 1.881.806-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/05/2021 (Info 695).
Alternativas em caso de extinção do contrato de incorporação
A Lei nº 4.591/64 previu três situações distintas para a extinção do contrato de incorporação, observado o atraso na entrega da obra, com desfechos que variam de acordo com a conveniência dos adquirentes:
OPÇÕES DOS ADQUIRENTES NO CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
1ª opção: receber, mesmo com atraso
Os compradores podem aceitar receber a unidade, mesmo com atraso. Nesse caso, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice previsto no contrato (art. 43-A, § 2º).
Trata-se de extinção normal do contrato.
2ª opção: não receber o imóvel
Os adquirentes podem optar por não mais receber o imóvel atrasado. Nessa hipótese, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, corrigidos (art. 43-A, § 1º).
Trata-se de extinção anômala do contrato.
3ª opção: destituição do incorporador
Se o incorporador, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, o juiz poderá notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Sendo desatendida a notificação, o incorporador poderá ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (art. 43, VI).
Trata-se de extinção anômala do contrato.
Destituição da incorporadora
A destituição da incorporadora põe fim ao contrato de incorporação. No dia em que a incorporadora é destituída ocorre a consequente assunção da obra pelos adquirentes. Essa data deve ser considerada como o marco final das obrigações constituídas entre as partes. Qual a importância disso? É até essa data que devem ser apurados os prejuízos efetivos que comporão o montante indenizatório devido pela incorporadora. Isso porque os riscos do empreendimento estão limitados às cláusulas e à extensão do contrato, assumindo o incorporador apenas os riscos contratados e tão-somente enquanto durar o contrato. Assim, deduz-se que os lucros cessantes serão cabíveis apenas durante o período compreendido entre a data prometida para a entrega da obra e a data efetiva da destituição do incorporador. Com a destituição da incorporadora, ocorre a extinção (anômala) da incorporação.
Segunda pergunta: o autor poderá exigir da incorporadora que pague, a título de danos emergentes, o valor que será gasto com a nova construtora contratada para terminar a obra? NÃO.
Eventuais aportes financeiros adicionais assumidos pelos adquirentes a partir da destituição não podem ser cobrados do incorporador destituído, sob pena de agravar-se, de forma unilateral, o risco de um negócio originário. STJ. 3ª Turma. REsp 1.881.806-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/05/2021 (Info 695).
Não se pode cobrar, a título de danos emergentes, o valor do aporte realizado pelo autor para o prosseguimento da obra. A destituição da incorporadora é uma opção feita pelos adquirentes. Os adquirentes poderiam simplesmente ter pedido a rescisão do compromisso de venda e compra, com a restituição dos valores que foram pagos. Optando-se pela continuidade no empreendimento, sem a presença da incorporadora, um novo negócio jurídico surgiu, não se podendo imputar à incorporadora destituída o ônus do pagamento dos valores despendidos para o término das obras. Assim, optando os adquirentes pela assunção da obra, com a contratação de outra construtora, isso significa que eles abrem mão de receber a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, para prosseguirem, por conta própria, na construção do empreendimento, assumindo, com isso, as consequências dessa deliberação. Se o adquirente, ou a maioria dos compradores reunidos em assembleia, decidiu pela continuidade do empreendimento, inclusive com a necessidade de aportes financeiros adicionais, esses valores não podem ser cobrados do incorporador destituído, sob pena de se agravar, unilateralmente, o risco do negócio original. A destituição do incorporador constitui um exercício regular de um direito legalmente previsto, que pode, conforme o caso, impor novos riscos aos adquirentes, sem que isso conduza, todavia, a uma ampliação dos riscos originariamente assumidos pelo incorporador.
