O PAPEL DA ATA NOTARIAL NO
PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO
Revista de Direito Imobiliário | vol. 79/2015 | p. 125 - 154 | Jul
- Dez / 2015
DTR\2016\22
_____________________________________________________________________________________
José
Lucas Rodrigues Olgado
Especialista
em Direito Público pela Unopar.
Área
do Direito: Imobiliário
e Registral
Resumo:
O presente artigo analisa a ata
notarial prevista no inc. I do art. 216-A da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros
Públicos), com redação determinada pelo art. 1.071 do CPC/2015, destinada a
fazer prova do tempo e circunstâncias da posse no procedimento de
reconhecimento extrajudicial de usucapião. Inicia-se por uma breve abordagem do
instituto da usucapião, da posse e das recentes alterações legislativas,
evoluindo para uma análise argumentativa dos requisitos e circunstâncias
específicas da ata notarial para fins de usucapião extrajudicial, procurando
formular questões e soluções para eventuais situações práticas que poderão
surgir com a vigência da recente legislação processual.
Abstract:
This article analyzes the notarial
minute as laid down in item I of Article 216-A of Statute 6015/1973 (Public
Records Act), with wording determined by Article 1071 of the New Civil
Procedure Code, expressing proof of time and circumstances of possession in the
extrajudicial recognition procedure. A brief overview of the practice of
adverse possession, ownership and recent legislative changes is presented
initially, developing into an argumentative analysis of the specific
requirements and circumstances of the notarial minute for the purpose of
extrajudicial adverse possession; questions are raised and solutions sought for
practical situations which may arise from the recent procedural legislation in
force.
Sumário:
1INTRODUÇÃO -
2BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A USUCAPIÃO E SUAS MODALIDADES - 3CARACTERÍSTICAS
DA POSSE AD USUCAPIONEM - 4DO PROCEDIMENTO DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DA
USUCAPIÃO - 5DA ATA NOTARIAL COMO REQUISITO ESSENCIAL DO PROCEDIMENTO
EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO - 6CONSIDERAÇÕES FINAIS - 7REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1
INTRODUÇÃO
O Novo Código
de Processo Civil Brasileiro, instituído pela Lei 13.105, de 16.03.2015,
publicada no Diário Oficial da União em 17.03.2015, que entrará em vigor após
decorrido 1 (um) ano da data de sua publicação oficial (art. 1.045), veio
trazer profundas modificações na sistemática do processo civil, alterando
institutos e mecanismos já existentes, criando outros novos que possibilitem a
celeridade e eficácia da reposta jurisdicional, por ora retirando do Poder
Judiciário incumbências que podem ser muito bem desenvolvidas por outros órgãos
ou instituições.
Nesse
contexto, objetivando concretizar a celeridade e a desjudicialização, o art.
1.071 do CPC/2015 implementou um mecanismo alternativo de reconhecimento da
usucapião, importante instituto do Direito Civil reconhecido atualmente não só
como uma das formas de aquisição da propriedade imobiliária, mas também, como
importante ferramenta de concretização do direito social à moradia digna, na
medida em que possibilita a regularização do domínio em situações que a
legislação civil clássica não oferecia alternativas. O referido dispositivo
acrescenta o art. 216-A da Lei 6.015, de 31.12.1973 (Lei de Registros
Públicos), o qual contempla os seus requisitos em quatro incisos, e o
procedimento perante o Oficial de Registro de Imóveis em dez parágrafos.
Trata-se de um
mecanismo alternativo de realização voluntária de direitos, traduzido pela
facultatividade da via extrajudicial, como meio de se reconhecer o domínio
adquirido originariamente pela usucapião.
O art. 216-A
da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) inaugura o instituto exigindo em
seu primeiro inciso, uma ata notarial, atestando o tempo de posse do requerente
e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias. A natureza, espécie
e requisitos dessa ata notarial é que serão objeto do presente estudo, com
vistas a delimitar sua função e utilidade dentro do procedimento extrajudicial
inovador criado pelo novo Código de Processo Civil, considerando que o texto
não contemplou situações práticas que poderão surgir no dia a dia da atividade
notarial e registral.
Para uma
melhor compreensão do tema proposto, será analisada inicialmente a usucapião e
suas modalidades, instituto de direito material, seguido de alguns aspectos
relevantes da posse ad usucapionem ou usucapível, elemento
indispensável ao reconhecimento da aquisição do domínio por este instituto. Em
seguida, o estudo será dirigido brevemente sobre o novel procedimento de
reconhecimento extrajudicial do domínio pela usucapião, revelando os requisitos
e procedimentos legalmente previstos, para então, adentrarmos ao estudo da ata
notarial e, mais especificamente, a ata notarial com finalidade específica de
atestar o tempo da posse e suas circunstâncias, espécie que denominaremos de Ata
Probatória de Posse.
Após essas
considerações, sem a pretensão de esgotarmos o debate, seremos capazes de
produzir algumas questões práticas, propondo, pelo presente estudo, soluções
que acreditamos adequadas para cada uma dessas questões.
2
BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A USUCAPIÃO E SUAS MODALIDADES
Inicialmente,
precisamos constar a existência de divergência relativa ao emprego do gênero do
vocábulo usucapião e que optamos por utilizá-lo no feminino, acompanhando a
opção do legislador no Código Civil de 2002 e maior parte da doutrina que
floresceu a partir da sua vigência.
A usucapião é
definida na doutrina como o "modo originário de aquisição da propriedade e
outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos
estabelecidos em lei".1
É uma forma de
aquisição de bem móvel ou imóvel, pelo exercício da posse mansa e pacífica
qualificada pelo animus domini que se traduz no comportamento do
possuidor como sendo detentor do domínio, sendo chamada de posse ad
usucapionem ou usucapível, por prazos especialmente previstos para
cada uma das suas modalidades. Para fins do presente estudo, interessa-nos
somente a usucapião de bens imóveis (ou usucapião imobiliária), considerando
que o procedimento previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos só pode
ter por objeto o domínio ou outros direitos reais sobre bens imóveis.
O fundamento
da usucapião "não é outro senão garantir a estabilidade e segurança da
propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais levantar dúvidas,
ou contestações a respeito".2
Com efeito, no
conflito entre o interesse do proprietário inerte, desidioso, que não exerce os
direitos e deveres decorrentes do domínio e o do possuidor que soma à sua posse
o tempo, deve prevalecer o segundo como forma de pacificação das relações
sociais e consolidação da situação de aparência. Ademais, o acolhimento do
princípio da função social da propriedade exige, na ponderação dos interesses
envolvidos, o reconhecimento da função social da posse, desequilibrando a
balança para favorecer àquele que confere uma destinação social ao bem.
Assim, a
usucapião além de continuar sendo uma das formas de aquisição da propriedade, passa
a exercer a função de instrumento de regularização de situações de aquisições
defeituosas da propriedade imobiliária, como por exemplo, a ocupação irregular
de áreas, exercendo importante papel social de consolidação do direito à
moradia.
De fato, Carvalho
Santos já apontava o duplo objetivo da usucapião, como sendo o de: "a)
garantir, contra a falta de direito do alienante, o adquirente, que, com justo
título e boa-fé houvesse a coisa transferida; b) suprir a ausência de título ao
possuidor de boa-fé, e sanar outros defeitos da aquisição".3
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald
também apontam que este modelo jurídico é dúplice "representa um prêmio
àquele que por um período significativo imprimiu ao bem uma aparente destinação
de proprietário; mas também importam em sanção ao proprietário desidioso e
inerte que não tutelou o seu direito em face da posse exercida por
outrem".4
Ainda, sobre
os objetivos da usucapião, Miguel Maria de Serpa Lopes acrescenta que
"serve ela para transformar uma situação de fato, ou uma situação
vacilante do ponto de vista jurídico, numa situação jurídica definida, certa e
absoluta".5 Assim, não pode ser concebida única e simplesmente
como forma de aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, mas, quiçá, até
mais importante, como instrumento de estabilização das relações sociais, uma
instituição necessária para atender à justiça e à equidade.
Outra
importante característica da usucapião é que ela se apresenta como modo
originário de aquisição da propriedade, significando não haver vínculo de
sucessão entre o atual proprietário e o anterior. "É modo originário de
aquisição da propriedade, pois não há relação pessoal entre um precedente e um
subsequente sujeito de direito. O direito do usucapiente não se funda sobre o direito
do titular precedente, não constituindo este direito o pressuposto daquele,
muito menos lhe determinando a existência, as qualidades e a extensão".6
Leciona Pontes
de Miranda: "Na usucapião, o fato principal é a posse, suficiente para
originalmente se adquirir; não, para se adquirir de alguém. É bem possível que
o nôvo direito se tenha começado a formar, antes que o velho se extinguisse.
Chega momento em que êsse não mais pode subsistir, suplantado por aquêle.
Dá-se, então, impossibilidade de coexistência, e não sucessão, o nascer de um
do outro. Nenhum ponto entre os dois marca a continuidade. Nenhuma relação,
tão-pouco, entre o perdente do direito de propriedade e o usucapiente".7
Somente os
bens suscetíveis de alienação é que podem ser usucapidos, afastando-se dessa
possibilidade os bens públicos, qualquer que seja a sua natureza, estando essa
vedação positivada no art. 102 do CC/2002, e 183, § 3.º e 191, parágrafo único,
da CF/1988. Essa vedação atinge, inclusive, as terras devolutas, com exceção das
terras devolutas rurais, "desde que o lapso quinquenal tenha transcorrido
anteriormente à vigência da Constituição da República de 1988, pois desde a
Constituição de 1934, passando pela Lei 6.969/1981, havia previsão para
usucapião especial rural de terras devolutas".8
A usucapião
imobiliária está dividida no ordenamento jurídico brasileiro em sete
modalidades distintas, cada qual buscando atender a um interesse social
específico, o que faz com que uma modalidade se diferencie das outras tão
somente no que se refere aos seus requisitos, mantendo-se a mesma natureza
jurídica do instituto, qual seja, modo originário de aquisição da propriedade e
de outros direitos reais sobre imóveis pelo decurso do tempo. As modalidades
são as seguintes:
2.1
Da usucapião extraordinária
A usucapião
extraordinária está prevista no art. 1.238 do CC/2002, com a seguinte redação:
"Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como
seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de
título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis".
Essa
modalidade dispensa o justo título e a boa-fé, conceitos que analisaremos mais
adiante no estudo da posse. Contenta-se o legislador com a simples existência
do lapso temporal de quinze anos acompanhada da posse, considerada essa em seu
sentido subjetivo, ou seja, com animus domini.
Essa
modalidade apresenta maior utilidade, pois não exigindo a existência de título
e nem mesmo a boa-fé, apresenta maior aptidão não só para adquirir a
propriedade, mas também, como ensina Francisco Eduardo Loureiro, "para
sanar vícios do domínio ou outros direitos reais adquiridos com vícios a título
derivado".9
2.2
Da usucapião ordinária
Prevista no
art. 1.242 do CC/2002, que apresenta a seguinte redação: "Adquire também a
propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo
título e boa-fé, o possuir por dez anos". O parágrafo único, por sua vez,
estabelece que: "Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o
imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico".
Nota-se que o
artigo traz duas modalidades de usucapião ordinária, uma prevista no caput,
a que a doutrina denomina usucapião ordinária regular ou comum,10
e outra prevista no parágrafo único, denominada usucapião ordinária por
posse-trabalho. A primeira exige a posse mansa, pacífica e ininterrupta por
10 anos, justo título e boa-fé, compreendida esta em seu aspecto subjetivo. A
segunda, reduz o prazo para cinco anos, exigindo, por outro lado, uma posse
adjetivada não só pelo animus domini, mas também pelo estabelecimento de
moradia ou realização de investimento de interesse social e econômico somados à
existência de um justo título especial, que representa uma aquisição onerosa
que, levada a registro, por algum vício ou irregularidade, foi posteriormente
cancelado.
Essa
modalidade do parágrafo único não se confunde à chamada usucapião tabular,
prevista no § 5.º do art. 214 da Lei de Registros Públicos, estabelecendo que,
em ação de reconhecimento de invalidade do registro, o juiz não decretará a
nulidade se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições da
usucapião do imóvel. A usucapião tabular, no entanto, não dá origem a uma
modalidade diferente da que estamos tratando, mas sim a uma forma específica de
se reconhecer a existência do domínio pela via de exceção em hipótese
igualmente específica, ou seja, em ação que se pretenda a nulidade do registro
com alegação de algum vício. É por isso que Christiano Chaves de Farias e
Nelson Rosenvald 11 a tratam como convalescença registral
pela via da usucapião ordinária.
Sobre esse
assunto, informa Miguel Maria de Serpa Lopes que "A posse com justo
título produz o usucapião denominado no Direito espanhol de usucapião
tabular, consistente em aparecer registrado como titular de um direito uma
pessoa que não é o seu titular verdadeiro. Sôbre esta base, mediante continuar
figurando tal pessoa durante certo tempo como titular registral meramente
aparente, adquire ela, por prescrição, o direito de que se trata".12
Portanto, verifica-se que o fundamento da usucapião tabular é proteger a
situação aparente resultante do registro, impedindo o cancelamento inútil da
inscrição viciada, em prestígio do domínio adquirido em razão da usucapião.
2.3
Da usucapião constitucional ou especial rural
A usucapião
constitucional ou especial rural, também chamada de pro labore, conta
com sua regulamentação no art. 191, caput, da CF/1988, art. 1.239 do
CC/2002 e Lei 6.969/1981.
Para um breve
conhecimento, a regra matriz constitucional prevê essa modalidade com a
seguinte redação "Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou
urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de
terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva
por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade". Os dispositivos infraconstitucionais regulamentam da mesma
forma, copiando a redação da regra-mãe.
Numa breve
síntese, os requisitos são os seguintes: a) posse pelo prazo de cinco anos,
especialmente adjetivada pelo uso para moradia somado ao trabalho, tornando-a
produtiva (função social da posse); b) área não superior a 50 hectares,
localizada no território rural; c) o beneficiário não pode ser proprietário de
outro imóvel, seja ele rural ou urbano.
2.4
Da usucapião constitucional ou especial urbana
A usucapião
constitucional ou especial urbana, também chamada de pro misero,
encontra sua previsão no art. 183, caput, da CF/1988, art. 1.240 do
CC/2002 e art. 9.º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
A redação do
art. 183 da Lei Maior estabelece: "Aquele que possuir como sua área urbana
de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente
e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á
o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural".
A legislação
inferior também é simétrica à regra constitucional, acrescentando a Lei
10.257/2001 que: a) o título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou
a ambos, independentemente do estado civil; b) a usucapião especial urbana não
será conferida ao mesmo possuidor mais de uma vez; c) o herdeiro legítimo
continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no
imóvel na ocasião da abertura da sucessão.
Em apertada
síntese, os requisitos para essa modalidade são os seguintes: a) posse pelo
prazo de cinco anos, especialmente adjetivada pelo uso para moradia do
usucapiente ou sua família; b) terreno com área não superior a 250 metros
quadrados, localizada no território urbano; c) o beneficiário não pode ser
proprietário de outro imóvel, seja ele rural ou urbano.
2.5
Da usucapião especial urbana coletiva
A usucapião
especial urbana coletiva, que por vezes aparece na doutrina simplesmente como usucapião
coletiva, está prevista no art. 10 do Estatuto da Cidade, com a seguinte
redação: "As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros
quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os
terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel
urbano ou rural". Trata-se de importante instrumento de regularização
fundiária que prestigia a eficácia do princípio da função social da
propriedade, pois possibilita a titulação de áreas ocupadas irregularmente, que
de outro modo não seria possível.
São requisitos:
a) posse pelo prazo de cinco anos, não se exigindo o requisito da boa-fé; b)
imóvel urbano cuja área deverá ser superior a 250 metros quadrados; c)
utilizado para fins de moradia por pessoas de baixa renda (conceito jurídico
indeterminado que deverá ser preenchido pelo juiz diante de cada caso); e)
impossibilidade de identificação, em concreto, da área ocupada por cada
possuidor; f) o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou
rural.
O prazo de
cinco anos não será contado de forma individualizada, considerando a posse de
cada ocupante, mas sim o momento em que a área começou a ser ocupada.
Entendimento contrário dificultaria sobremaneira o processo de usucapião, tendo
em vista a constante alteração da titularidade da posse, o que tornaria letra
morta o instituto, não atendendo ao espírito de facilitação que envolveu o
legislador.
O
reconhecimento da usucapião coletiva implicará na atribuição de fração ideal do
terreno a cada um dos possuidores da área, independente da dimensão do terreno
que cada um deles ocupe, podendo essa atribuição ser negociada em proporções
diferentes por acordo escrito entre eles, como prevê o § 3.º do art. 10 do
Estatuto da Cidade.
Com efeito,
essa modalidade coletiva de usucapião, com o objetivo de regularizar
assentamentos residenciais irregulares, tem por condão constituir um condomínio
especial, gravado pelo ônus da indivisibilidade legal, não podendo ser extinto
(o que implica também na impossibilidade de mudança de sua destinação), salvo
por deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no
caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio (§ 4.º
do art. 10 do Estatuto da Cidade).
2.6
Da usucapião especial familiar
A Lei 12.424,
de 16.06.2011, incluiu importante inovação legislativa ao sistema, denominada
pela doutrina usucapião especial familiar ou usucapião especial
urbana por abandono do lar, inserida pela redação do art. 1.240-A do
CC/2002, vejamos:
"Aquele
que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta,
com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1.º O
direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais
de uma vez."
O Enunciado
500 da V Jornada de Direito Civil, dispõe:
"A
modalidade de usucapião prevista no art. 1240-A do Código Civil pressupõe a
propriedade comum do casal e compreende todas as formas de família ou entidades
familiares, inclusive homoafetivas."
São
requisitos: a) prazo da posse por dois (2) anos, devendo ser direta e
exclusiva; b) imóvel residencial urbano com área de até 250 metros quadrados;
c) propriedade comum do usucapiente com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar; d) usucapiente não ser proprietário de outro bem imóvel urbano
ou rural, podendo utilizar-se do benefício apenas uma única vez.
A regra tem
nítido caráter assistencial, objetivando proteger o lar do ex-cônjuge que nele
permaneceu com intuito de moradia, desde que não possua outro. O conceito de
abandono do lar é de difícil aferição, o que demanda ação judicial que respeite
o contraditório e a ampla defesa, visando a impedir que uma saída involuntária
com fins de tratamento de saúde ou emprego em outra localidade, por exemplo,
configure o abandono.
2.7
Da usucapião indígena
Essa última
modalidade encontra sua previsão localizada no art. 33 da Lei 6.001/1973, com a
seguinte redação: "O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por
dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares,
adquirir-lhe-á a propriedade plena". O parágrafo único dispõe: "O
disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por
grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de
propriedade coletiva de grupo tribal".
Podemos
extrair da norma os seguintes requisitos: a) área de no máximo 50 hectares; b)
posse mansa e pacífica, por dez anos, exercida por indígena; c) área não
pertencente à União, ocupadas por grupos tribais ou áreas reservadas ao grupo
na forma do Estatuto do Índio.
3
CARACTERÍSTICAS DA POSSE AD USUCAPIONEM
Ao analisarmos
as modalidades de usucapião, omitimos voluntariamente o estudo da posse,
optando por estudá-la em item próprio, dadas as especificidades desse instituto
e a exigência de seu domínio pelo tabelião para o êxito na confecção da ata
notarial prevista no inc. I do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
Portanto,
cumpre-nos neste momento, fixar a diferença entre a posse geradora dos
interditos (ad interdicta) e a posse usucapível (ad usucapionem),
tema que faz parte da classificação da posse.
A posse ad
interdicta, conformando-se à teoria objetiva de Ihering, é aquela que se
contenta com o poder de fato sobre a coisa (corpus), conferindo ao seu
titular o exercício dos interditos possessórios. Nesse sentido, "toda
posse é ad interdicta, porque confere ao seu titular a prerrogativa de
defender-se dos ataques injustos de terceiros, inclusive do proprietário".13
A posse ad
usucapionem, associada à teoria subjetiva de Savigny, não se contenta com o
poder físico sobre a coisa, exigindo um elemento subjetivo do agente (animus),
a intenção de ser dono. É aquela que admite a aquisição da propriedade,
exigindo qualificativos adicionais, ou seja, a posse usucapível apresenta um
caráter mais rigoroso em relação à posse ad interdicta.
Os requisitos
básicos da posse geradora da usucapião são os seguintes:
a)
Animus domini -
o animus é o elemento subjetivo da posse, divergindo seu conceito e
conteúdo conforme a teoria adotada. Para Savigny, desenvolvedor da teoria
subjetiva da posse, o animus é definido como "a intenção de ter a
coisa como sua".14 Para Ihering, criador da teoria objetiva, o animus
não é mera intenção, mas comportamento, o de quem age como dono. Portanto,
quando falamos que a posse usucapível exige como primeiro requisito o animus
domini, estamos afirmando que o requerente da usucapião deverá demonstrar
que, durante o prazo exigido conforme a modalidade que se pretende,
comportou-se ele como verdadeiro proprietário da coisa, excluindo absolutamente
os poderes dominiais de seu antecessor. Como exemplos standarts de
comportamento dominial, encontramos na jurisprudência: o pagamento dos tributos
incidentes sobre a coisa, a locação do imóvel, recebimento dos aluguéis e
eventual ação de despejo como demanda própria, a realização de obras ou
plantações em nome próprio, depoimento de testemunhas, recebimento de
indenização por desapropriação parcial, pagamento de despesas condominiais,
entre outros.
b)
Posse contínua e duradoura - é a posse sem interrupção, pelo prazo legalmente
exigido conforme a modalidade que se pleiteia. A interrupção da posse implica
na recontagem do prazo a partir do termo inicial. Permite-se que o requerente
junte período anterior somando à sua posse a de seu antecessor, contanto que
ambas sejam contínuas e pacíficas, conforme art. 1.243 do CC/2002.
c)
Posse mansa e pacífica - é aquela que não sofreu oposição, seja real ou civil.
Nos dizeres de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, oposição real é
aquela que decorre normalmente da força, como por exemplo, a tomada da coisa
das mãos do possuidor; a oposição civil, por sua vez, diz respeito às
providências judiciais adotadas pelo proprietário, no intuito de paralisar o
curso da usucapião.15
Alguns
doutrinadores arrolam ainda entre os requisitos, a posse justa, que é aquela
sem violência, clandestinidade ou precariedade (art. 1.200 do CC/2002), ou
seja, a inexistência de aspectos de ilicitude ligados à origem da posse.
Todavia, parte da doutrina moderna entende que a posse injusta por vício de
violência ou clandestinidade pode gerar a usucapião, fundamentando no fato de
que, enquanto exercidos os atos de violência ou clandestinidade não existe
posse, mas mera detenção. Nesse sentido ensina Francisco Eduardo Loureiro que
ao cessarem esses atos, nasce a posse, porém viciada pela sua origem ilícita.
Permanecendo inerte o esbulhado, não se opondo ao possuidor injusto, sofrerá
ele os efeitos do prazo da usucapião a partir do momento da cessação daqueles
atos ilícitos. No caso do vício da precariedade, porém, não se admite de forma
alguma a usucapião por faltar ao possuidor o animus domini.16
Um aspecto
ainda interessante a ser estudado, é a característica da boa-fé da posse,
exigida na usucapião ordinária. A boa-fé aqui é tratada no sentido subjetivo,
ou seja, no desconhecimento, pelo usucapiente, do vício que informa sua posse.
No dizer de Washington de Barros Monteiro, "é a certeza de seu direito, a
confiança inabalável no próprio título, sem vacilações, sem possibilidade de
temperamentos ou de meio-termo".17
Nosso
legislador tratou do conceito da boa-fé da posse como sendo aquela em que o
possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa (art.
1.201 do CC/2002). Acrescenta ao dispositivo que o possuidor com justo título
tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei
expressamente não admite essa presunção (parágrafo único).
Como elemento
moral que dignifica o usucapiente,18 a boa-fé exige a ausência do
dolo na usurpação ou lesão à posse de outrem,19 elemento ético
necessário às relações jurídicas negociais, o que justifica a presunção legal
prevista no parágrafo único do art. 1.201 do CC/2002. Assim, o título tem a
função de sugerir aparente legalidade à aquisição da posse, o que pode induzir
ao desconhecimento do vício por parte de quem a adquire, confiante na aparência
de certeza do direito que o título ostenta. Como afirma Miguel Maria de Serpa
Lopes, 20 "ninguém pode se dizer possuidor de boa-fé, sem estar
amparado por uma causa jurídica, a qual, na quase totalidade das vêzes,
consiste no título legítimo".
Destarte, a
noção de justo título se mostra também merecedora de um breve estudo, cumprindo
não perder de vista que as noções aqui apresentadas deverão ser observadas com
extremo cuidado na produção da ata notarial destinada a atestar a posse e suas
circunstâncias para fins de usucapião extrajudicial.
Assim, título
"é o elemento representativo da causa ou fundamento jurídico de um
direito. Para o efeito da posse, a noção de título corresponde aos seus
respectivos modos aquisitivos, em virtude do que por justo título entende-se
aquêle que é causa jurídica legítima de uma aquisição da posse".21
Pode ser um ato jurídico extrajudicial ou judicial, podendo se apresentar na
forma de uma escritura pública de compra e venda, uma doação, uma dação em
pagamento, um compromisso particular de compra e venda, uma proposta de compra
com recibo de pagamento, um formal de partilha, uma carta de arrematação, entre
outros.
Justo título e
boa-fé são exigências ou requisitos da usucapião ordinária, que a diferenciam
da usucapião extraordinária, pois nesta, além de um prazo maior, dispensa-se o
justo título.
Como
interpretam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald 22 no
atual Código Civil, a concepção de justo título se mostra bipartida, recebendo
duplo significado: a) numa acepção ampla, significa a existência de justo
motivo que autoriza a aquisição da posse; b) restritivamente, apresenta-se como
um título apto, em tese, para transferir a propriedade e outros direitos reais
usucapíveis.23 Além disso, temos ainda o justo título da usucapião
ordinária, prevista no parágrafo único do art. 1.242 do CC/2002, com
características mais específicas, exigindo o registro na matrícula do imóvel,
porém cancelado posteriormente em razão de algum vício do título ou do próprio
processo de registro.
Finalmente, o
derradeiro aspecto a ser analisado a respeito da posse usucapível, diz respeito
à união das posses, conhecida na doutrina como accessio temporis. O art.
1.207 do CC/2002, que trata do tema, apresenta a seguinte redação: "O
sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor
singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos
legais".
Por ato inter
vivos a posse pode ser adquirida, a título singular. Assim, na hipótese de
o adquirente não contar com o prazo suficiente para a aquisição pela usucapião,
poderá somar à sua posse a de seu antecessor, devendo, obrigatoriamente, fazer
prova dessa em todas as suas condições. "Essa faculdade de união não fica
restrita ao antecessor imediato, podendo alcançar todos os antecessores
mediatos".24
A sucessão
universal está prevista no art. 1.206 do CC/2002, recebendo da doutrina a
designação de cogente, pois o sucessor a título universal continua a posse de
seu antecessor compulsoriamente, com os mesmos caracteres, unificando-se as
posses automaticamente. O legatário, muito embora suceda a título particular, por
força do artigo em comento, também é obrigado a unificar a sua posse à de seu
sucessor.
Concluídas
essas análises fundamentais para a compreensão dos aspectos relevantes da posse
a serem cuidadosamente considerados na produção da prova especial por meio da
ata notarial, estamos preparados para a incursão no estudo do recente instituto
da usucapião extrajudicial, sobre o qual faremos uma rápida passagem para então
adentrarmos ao estudo da ata notarial exigida por esse procedimento.
4
DO PROCEDIMENTO DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO
O procedimento
de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que se revela por meio da
incipiente doutrina pela expressão "usucapião extrajudicial" ou
"usucapião administrativa", nasce a partir da publicação da Lei
13.105, de 16.03.2015,25 que instituiu o novo Código de Processo
Civil Brasileiro, o qual entrará em vigor em 17.03.2015. O art. 1.071 do novo
diploma processual acrescentou o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, que
traz a seguinte redação:
"Art. 216-A.
Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório
do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo,
a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata
notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e
memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova
de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes;
III -
certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do
domicílio do requerente;
IV - justo
título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade,
a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas
que incidirem sobre o imóvel;
§ 1.º O pedido
será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o
acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2.º Se a
planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais
e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo
registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento,
para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o
seu silêncio como discordância.
§ 3.º O
oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito
Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de
títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se
manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4.º O
oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de
grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente
interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5.º Para a
elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas
diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6.º
Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de
diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação,
com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e
na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis
registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo
permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7.º Em
qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos
termos desta Lei.
§ 8.º Ao final
das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro
de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9.º A
rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso
de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião,
apresentada por qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na
matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum
terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao
juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente
emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum."
Sem prejuízo à
necessária fidelidade ao tema proposto, ou seja, o estudo dos caracteres da ata
notarial prevista no inc. I, necessário será, porém, fazermos algumas pequenas
considerações sobre o procedimento administrativo em questão.
A primeira
observação que desejamos registrar diz respeito ao designativo "Usucapião
Extrajudicial", indicativo utilizado de forma generalizada pelos
noticiadores da novidade legislativa que, entretanto, não nos parece ser a
melhor expressão técnica, considerando não se tratar de nova modalidade de
usucapião, mas sim de procedimento alternativo do reconhecimento do domínio e
que caminha ao lado do processo judicial, como nova opção procedimental.
A ideia de
aceitação de um termo nominativo pelo uso corrente doutrinário pode não parecer
a melhor opção, pois o ato de conceituar envolve a busca pela melhor definição
da natureza e características do objeto, buscando diferenciá-lo dos demais que
possam com ele se confundir. Assim, utilizar a expressão "usucapião
extrajudicial" poderia sugerir a existência de uma nova modalidade desta
especial forma de aquisição da propriedade, ao lado da usucapião
extraordinária, ordinária e especiais.
Poderia ser
argumentado que a expressão "usucapião extrajudicial" é adotada para
diferenciá-la da "usucapião judicial". No entanto, o instituto da
usucapião é um só e de natureza material. Não é a usucapião que é judicial ou
extrajudicial, mas sim o meio utilizado para o seu reconhecimento. Destarte, o
designativo "procedimento extrajudicial de usucapião" parece ser de
melhor técnica jurídica, conclusão essa que extraímos da definição utilizada
pelo próprio legislador ao redigir o caput do art. 216-A.
A segunda
observação que acreditamos merecer divulgação no presente estudo diz respeito
ao requisito do inc. IV, que exige "o justo título ou quaisquer outros
documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da
posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o
imóvel", redundando no objeto de prova da ata notarial prevista no inc. I
do mesmo art. 216-A, parecendo aquele ser requisito deste do que do próprio
procedimento em si.
Veremos mais
adiante que ao registrador de imóveis falece a atribuição de "autenticar
fatos", sendo esta atribuição exclusiva do tabelião de notas, consoante
disposição prevista no inc. III do art. 6.º da Lei 8.935/1994 (Lei dos Notários
e Registradores). O legislador do Código de Processo Civil andou em simetria
com o sistema já erigido, o que é raro observar em momentos de grande produção
legislativa como vivemos atualmente, mantendo, portanto, a harmonia com as
atribuições notariais já manifestadas pela Lei dos Notários e Registradores.
Por fim, outro
aspecto que tem merecido bastante discussão e até críticas por aqueles que já
analisaram o instituto, diz respeito à "anuência expressa" exigida no
§ 2.º. De fato, a solução legislativa para as hipóteses de ausência de
manifestação dos eventuais titulares de direitos reais previstos na matrícula
do imóvel usucapiendo e dos confinantes, vem na contramão dos valores de
celeridade e eficiência que informaram a produção do novo código. Aliás,
solução diversa já havia sido contemplada pela Lei 10.931, de 02.08.2004, ao
determinar nova redação ao art. 213 da Lei de Registros Públicos, prevendo a
retificação administrativa de registro, onde a ausência de impugnação presume a
anuência.
Muito embora
possa se alegar que a transmissão do domínio é muito mais grave que a correção
e definição de divisas, o procedimento de usucapião não está imune aos
mecanismos judiciais de reconhecimento de sua invalidade quando presente algum
dos defeitos do negócio jurídico. A segurança jurídica não estaria prejudicada
se fosse admitida solução diversa, ao prever o legislador a aceitação presumida
caso não houvesse manifestação após regular notificação pessoal.
Aliás, a
presunção da discordância é que não parece estar em harmonia com os valores de
eticidade, socialidade e operabilidade que informam o Código Civil de 2002.
Consoante esses valores, a discordância deve ser expressa e fundamentada, pois
se for vazia, sem motivos, configurará o abuso de direito previsto no art. 187
do CC/2002. Assim, nada mais justo que, aquele que discordar do exercício de um
direito, tenha o ônus de apresentar seus fundamentos. Admitir o contrário
possibilita ao proprietário desidioso e eventuais vizinhos contendedores,
impedirem o livre exercício de um direito potestativo, legitimando a situação
de abuso de direito.
Ora, o sistema
não pode ser contraditório, inibindo pelo direito material o abuso de direito
e, por meio da regra processual, possibilitando a sua existência. A coerência
deve ser restabelecida, reconhecendo-se que a norma procedimental existe para
proporcionar a eficácia da norma material em situações em que esta não seja
voluntariamente reconhecida pelos sujeitos. A melhor opção, portanto, seria o
legislador ter adotado a regra da discordância fundamentada (não
necessariamente discordância procedente). No entanto, a regra escolhida foi
outra e o direito positivo contempla o impedimento da via extrajudicial pela
simples inércia do titular de algum direito real ou outro direito previsto na
matrícula do imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes.
Por fim, cabe
ressaltar que o novel caput do art. 216-A da Lei de Registros Públicos
exige a capacidade postulatória do requerente perante o Oficial de Registro de
Imóveis, devendo estar representado por advogado que poderá se apresentar com
procuração pública ou particular, dependendo do caso, conforme mais adiante se
verá.
5
DA ATA NOTARIAL COMO REQUISITO ESSENCIAL DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE
USUCAPIÃO
Como já
analisado, o inc. I do art. 216-A da Lei de Registros Públicos inaugura o rol
de documentos que devem ser anexados ao pedido feito perante o Oficial de
Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que localizado o imóvel
usucapiendo, exigindo ata notarial que ateste o tempo da posse do
requerente e seus antecessores (se presente a accessio temporis), bem como
suas circunstâncias.
Observa-se de
início, que a ata notarial está prevista no novo Código de Processo Civil, como
meio de prova de qualquer fato jurídico, conforme art. 384 e seu parágrafo
único com a seguinte redação:
"Art.
384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou
documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Parágrafo
único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos
poderão constar da ata notarial."
Trata-se de um
meio de prova extrajudicial, antecipatório e que produz eficácia acautelatória
de preservação de direitos, cuja utilidade é extremamente necessária em um
mundo em que os fatos e eventos são voláteis, surgindo, modificando e
desaparecendo com rapidez, decorrência da atual era da informação. Nesse
sentido, perspicaz a observação de Natalio Pedro Etchegaray ao afirmar que
"al acta se debe considerar como prueba prejudicial, que se produce en
sede notarial por el peligro en la demora, ya que sería ilusorio esperar que
las situaciones de hecho que em ese momento se están registrando, se repitieran
em el momento de acreditarlas ante el juez".26
Sobre o
conceito, elucidativo o magistério de Leonardo Brandelli ao definir a ata
notarial como "o instrumento público através do qual o notário capta, por
seus sentidos, uma determinada situação, um determinado fato, e o translada
para seus livros de notas ou para outro documento. É a apreensão de um ato ou
fato, pelo notário, e a transcrição dessa percepção em documento próprio".27
Na doutrina
internacional, Rufino Larraud, distinguindo a ata notarial da escritura
pública, conceitua a primeira como "aquel instrumento matriz autorizado
por el escribano fuera de su protocolo para consignar circunstanciadamente y
bajo su fé um hecho cualquiera a un acto no constitutivo de otorgamiento, que
presencia".28
Nota-se assim
que, enquanto as escrituras públicas têm por principal conteúdo uma
manifestação de vontade consistente na outorga de direitos ou assunção de
obrigações, as atas notariais apresentam a descrição de um ato ou fato qualquer
circunstanciadamente narrado sob a fé pública do tabelião.29 A ata,
por sua natureza, é fruto da técnica de redação autenticadora de fatos
constatados pela atividade humana de "ver e ouvir; não entrando a fundo no
assunto, adaptando-o ao direito somente na forma".30
Muito embora o
texto normativo previsto no art. 384 do CPC/2015 indique como objeto da ata
notarial um fato, é possível que alguns atos humanos, caracterizados
pela ausência de manifestação de vontade, possam ser igualmente verificados e
narrados com a certificação notarial. É o que conclui Leonardo Brandelli em
percuciente estudo ao afirmar que "não pode haver na ata notarial a
narração de vontade humana, ou, em havendo, não pode a declaração de vontade
estar endereçada ao tabelião e destinada a concretizar o suporte fáctico
abstrato descrito na norma jurídica, isto é, não pode tal declaração de vontade
destinar-se a celebrar, pelo instrumento público notarial, um ato jurídico; o
notário pode, entretanto, ser um mero observador daquelas vontades, não as
recepcionando".31
A ata
notarial, portanto, insere-se em uma das funções essenciais da atividade
notarial, a de autenticar fatos, cuja previsão já se encontrava positivada no
inc. III do art. 6.º da Lei dos Notários e Registradores. Conforme ainda,
Leonardo Brandelli, sua eficácia é eminentemente probatória, perpetuando no
tempo os atos e fatos descritos pelo notário.32
Pedro Ávila
Álvarez, afirma que "a ata notarial não é exaustiva, porquanto o ato ou
fato nela consubstanciado pode ser provado por qualquer outro meio de prova
admitido em direito".33 No entanto, enquanto requisito para a
demonstração do tempo da posse e suas circunstâncias, entendemos ser
imprescindível a juntada da ata com o requerimento que inaugura o procedimento
extrajudicial da usucapião. Essa exigência está apoiada na seguinte razão: a
posse, enquanto fato reconhecido pelo direito, deve ser aferida no mundo
natural, no mundo dos acontecimentos. A atividade de atestação de um evento,
seja natural ou humano, é função tipicamente notarial. A atividade registral
consiste na qualificação dos títulos exibidos, confrontando-os com a malha fina
dos princípios registrais que controlam a disponibilidade (entendida esta em
seu sentido amplo como qualquer potencialidade de criação, mutação, transmissão
ou extinção de algum direito relacionado ao imóvel).
A qualificação
registrária não significa, no dizer do eminente desembargador Ricardo Dip, um
simples exame, mas "um juízo conclusivo da argumentação prudencial do
registrador, na medida em que inclui o império, ato último da prudência".34
Ainda sobre essa sublime atividade, afirma o prestigiado autor "(...) é
preciso distinguir, a análise predominantemente gnosiológica da qualificação
(em que prevalece o interesse no exame das premissas) da consideração de sua
finalidade, que é a de determinar o registro ou a de recusá-lo (quando os
sistemas o permitam: o de suspendê-lo, condicioná-lo)".35
Essas
referências afastam da qualificação registrária a função de atestar fatos. A
verdadeira vocação da qualificação está em conhecer o direito preexistente e o
título consequente ou decorrente, em aspectos formais e materiais,
apresentando, portanto, uma "natureza intelectiva" com um consequente
e necessário "juízo concludente".36
Assim, a ata
notarial em conjunto com os demais documentos exigidos no rol dos quatro
incisos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos compõem o título, único e
capaz, de potencialmente alterar a realidade jurídico-real correspondente à
titularidade do imóvel usucapiendo. É dizer: o título é demonstrativo da
verdade natural, potencialmente capaz de alterar a verdade registral. A
demonstração dessa verdade natural é função do notário. O reconhecimento da potencialidade
registral do título e do fato é que delineia a função do registrador
imobiliário.
Portanto, a
previsão da ata notarial probatória da posse é requisito necessário e
indispensável ao reconhecimento extrajudicial da usucapião, fazendo parte do
"título" em sentido formal, condutor do direito demonstrativo da
aquisição do domínio pela reunião dos requisitos fáticos e subjetivos previstos
na lei.
Um aspecto que
merece meditação mais acurada, diz respeito à aparente redundância de objetivos
da ata notarial que estamos analisando com os documentos exigidos no inc. IV:
"justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos
e das taxas que incidirem sobre o imóvel".
De fato, a ata
notarial elaborada em atenção ao inc. I do art. 216-A da Lei de Registros
Públicos deve dedicar-se ao seu objetivo, qual seja: constatar o tempo da posse
do requerente (e seus antecessores), bem como suas circunstâncias. Qual então a
vantagem desse documento, se o rol de provas verificadas pelo notário deve ser
repetido perante o Oficial de Registro de Imóveis?
A essa altura
de nossas indagações, seria supérfluo afirmar que a repetição se faz necessária
em homenagem ao princípio da segurança jurídica. A fé pública notarial não é
menor que a fé pública registral. De outra, já foi afirmado que foge da
atribuição registral a função de verificar e atestar a existência de fatos e
atos jurídicos.
Nessa linha de
considerações, concluímos que a interpretação do inc. IV deve ser realizada em
conjunto com a possibilidade de diligências complementares prevista no § 5.º do
art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Ou seja, se a ata notarial não for
contemporânea ao pedido formulado perante o registro de imóveis, não significa
que ela deverá ser atualizada por meio de uma nova diligência, o que tornaria o
procedimento mais oneroso ao requerente. Basta o advogado reunir,
voluntariamente ou por exigência do registro imobiliário, provas complementares
que demonstrem a manutenção das qualidades e circunstâncias da posse atestada
no documento notarial.
Portanto, é
dispensável a reapresentação, ao registro de imóveis, dos documentos que
embasaram a ata notarial, repetição que se opõe à celeridade e simplicidade almejadas
pelo avanço processual do novo Código de Processo Civil, bem como em
desprestígio à fé pública notarial. A única interpretação, portanto, ao inc.
IV, é que ele possibilita a apresentação de provas complementares que
demonstrem a manutenção dos fatos constatados pela ata notarial. No entanto, em
ocorrendo alterações substanciais na titularidade ou qualidade da posse,
entende-se que a confecção de nova ata se torna imprescindível.
A ata notarial
poderá ser requerida pelo próprio possuidor, bem como por seu advogado. Não há
necessidade de o requerimento da ata ser formulado pelo advogado, haja vista
que a capacidade postulatória só é exigida para o pedido de solicitação do
procedimento perante o registro de imóveis. Havendo composse, entendemos que qualquer
possuidor poderá requerer a ata, que produzirá efeitos em relação aos demais
compossuidores, não havendo necessidade de que seja feito requerimento conjunto
por todos eles em participação necessária, nem que seja lavrada uma ata para
cada um dos compossuidores.
Na hipótese da
ata notarial ser requerida por advogado, representando os interesses de seu
cliente, deverá apresentar procuração com poderes expressos e especiais para
essa finalidade, obedecendo à forma pública em atenção ao disposto no art. 657
do CC/2002. Nada impede, porém, que o possuidor compareça como requerente
assistido por seu advogado, o que dispensará a procuração por não haver
representação, mas mera assistência jurídica. Não poderá, nessa hipótese, ser
aproveitado o instrumento para a nomeação do mandatário, pois as atas notariais
não podem conter manifestações de vontade. Assim, desejando-se fazer a nomeação
de procurador, deverá ser confeccionado instrumento apartado, que se
formalizará por meio da procuração.
Excepcionalmente,
não se aplica o princípio da liberdade de escolha do tabelião previsto no art.
8.º da Lei dos Notários e Registradores ou aplica-se mitigadamente em relação,
tão somente, aos notários com atribuições na mesma comarca. Isso porque,
entendemos que a ata comprobatória de posse para a usucapião deve ser realizada
com necessária diligência ao imóvel, pois deverá descrever suas características
naturais, a fim de serem confrontadas com os documentos técnicos visando à
identificação daquilo que foi constatado pelo tabelião com a descrição
constante da planta e memorial. Prepondera, portanto, o impedimento previsto no
art. 9.º, também da Lei dos Notários e Registradores, ficando proibido ao
tabelião praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu a delegação,
excepcionando-se a hipótese em que o imóvel vistoriado abranja mais de uma
comarca, caso em que qualquer tabelião das comarcas limítrofes poderá iniciar a
diligência na parcela do imóvel localizado em seu território, estendendo-se à
comarca vizinha para conclusão, não sendo razoável a exigência de duas atas
notariais distintas.
A ata notarial
tem objetivos jurídicos, portanto, deve ser redigida em linguagem jurídica,
observando a clareza e objetividade necessárias a qualquer documento notarial,
descrevendo o imóvel com suas características naturais, já que os elementos
técnicos deverão estar contidos na planta e memorial descritivo elaborados e
assinados por responsável da área. A ata, não visa, portanto, demarcar as
medidas, dimensões, divisas e demais características técnicas do imóvel, pois
para isso a lei exige, no inc. II, "planta e memorial descritivo assinado
por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e
pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados
na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis
confinantes".
A narrativa
deve caracterizar, por exemplo, a localização do imóvel com seu logradouro, número
de emplacamento municipal, se o prédio é residencial, comercial ou misto, se
localizado em perímetro urbano ou rural do município, acessões e benfeitorias
existentes etc.
Não
vislumbramos a necessidade de o tabelião estar munido de plantas e memoriais
descritivos para confeccionar a ata, pois, como já mencionado aqui, o objetivo
da ata é um e o dos documentos técnicos é outro. Salutar até que não se utilize
desses documentos, pois pode ser induzido a reconhecer alguma característica
técnica não nitidamente constatável na diligência. Os trabalhos técnicos,
porém, deverão estar em conformação com a ata notarial, queremos dizer, não
pode, por exemplo, a ata notarial afirmar a posse sobre uma casa e a planta e
memorial descrever apenas um terreno.
Lembramos que
a ata notarial tem por objetivo formar a convicção do registrador imobiliário
sobre o objeto da posse, sua titularidade, tempo e circunstâncias. Não é a
descrição da ata que prevalecerá na abertura da matrícula do imóvel, pois essa
deverá conter os elementos técnicos obtidos da planta e memorial, sob
responsabilidade do profissional que os assina. Entretanto, o conjunto do
material apresentado com o pedido da usucapião deve guardar coerência, ou seja,
deverá ser possível identificar que a ata (que trata do direito) e os
documentos técnicos (que tratam da especialização), estejam se referindo ao
mesmo objeto.
É possível,
ainda, que o interessado solicite que a ata seja realizada com o acompanhamento
do profissional responsável e, nessa hipótese, ela narrará a descrição técnica
do imóvel, sob responsabilidade do profissional que será necessariamente
identificado e assinará com o requerente o livro notarial. A ata elaborada
nesse formato dispensará a confecção do memorial descritivo em documento
separado, já que ela própria servirá com esse objetivo. Não aconselhamos,
contudo, essa forma de atuação, pois, no momento da qualificação do título no
registro de imóveis, o cartório poderá encontrar alguma falha na descrição do
memorial, o que implicará na confecção de nova ata retificadora, encarecendo o
procedimento.
Respeitada a
liberdade que deve permear a atuação de cada notário e registrador, bem como as
circunstâncias especiais de cada caso, sugerimos que a ata notarial seja
composta de três capítulos: a) do imóvel; b) da posse e suas circunstâncias; c)
do arquivamento dos documentos. É o que passaremos a analisar.
5.1
Constatação do objeto da usucapião
No capítulo
"do imóvel", deverá constar a narração com as descrições objetivas do
imóvel usucapiendo. O requerente da ata é o responsável em indicar qual imóvel
deseja usucapir, arcando com custos de locomoção e diligência para a confecção
da ata, observada a lei de emolumentos de cada Estado. Esse capítulo deve
mencionar a localização do imóvel, se na zona rural ou urbana, não precisando
atender aos rigorosos limites da lei municipal de zoneamento, o que pode ser de
difícil constatação no momento da diligência, mas, sim, considerar a aparência
do local, se urbanizado ou não.
Sendo área urbanizada,
existente via pública, indicar o logradouro e se o imóvel está localizado do
lado par ou ímpar da via. Havendo construção, o número do emplacamento
municipal, características do imóvel, cores, tipo, utilização se residencial,
comercial ou rural, medida aproximada da testada do terreno e distância, também
aproximada, da esquina mais próxima. Indicar os imóveis com os quais faz
divisas pelas laterais e nos fundos, indicando as medidas em sendo possível
aferi-las. As medidas não precisam ser exatas com as que se apresentarem na
planta ou memorial, pois suas indicações servem tão somente para que o
registrador imobiliário conclua tratar-se do mesmo imóvel indicado na planta e
memorial, de onde extrairá os elementos técnicos para a abertura da matrícula,
após qualificação positiva decorrente de seu prudente critério.
Tratando-se de
imóvel rural, indicar a possível localização no Município, com suas
características como: tratar-se de pastagem ou plantações, se está sendo
utilizado ou não, a existência de acessões e benfeitorias, características das
divisas, denominação constante no local, existência de matas, correntes de
água, açudes etc. Geralmente, em imóveis rurais, será difícil o notário aferir
suas medidas, o que pode ser dispensado, desde que existam na ata elementos que
façam concluir se tratar do mesmo imóvel constante da planta e memorial
descritivo.
É possível,
ainda, que a ata notarial seja composta de fotografias extraídas pelo notário e
impressas no próprio instrumento como complemento visual do objeto da posse. As
imagens são de importante utilidade na documentação, mormente em hipóteses de
imóveis rurais, onde a capacidade sensorial do notário pode não ser suficiente
para a exata demonstração do que se trata.
Estando
matriculado o imóvel, importante que o notário ateste se as características
aferidas no local coincidem com elementos descritivos da matrícula. Pode ser
que a diligência notarial constate parte da descrição matriculada, em razão de
desapropriação ou usucapião parcial ou invasão por terceiros. Nestas situações,
o notário deve tomar cuidado para não atestar a posse sobre a área
desapropriada, usucapida ou invadida.
Quanto ao
objeto, portanto, a ata notarial deve ser fruto das constatações sensoriais do
notário que a realiza, podendo a sua análise visual ser complementada por
fotografias. Não se trata, portanto, de um levantamento técnico do perímetro e
área do imóvel, atribuições de outro profissional.
Ainda, no que
diz respeito ao imóvel usucapiendo, o notário, antes de iniciar a diligência,
deve ter em mente a pretensão do requerente, qual modalidade de usucapião ele
pleiteará pelo procedimento extrajudicial. Isso porque, ele deverá dar ênfase à
atestação da existência dos elementos circunstanciais exigidos por cada uma das
modalidades brevemente apresentadas neste trabalho.
Assim, na
usucapião especial urbana, por exemplo, é essencial que a ata notarial constate
a localização do imóvel em área urbanizada do Município e a sua utilização para
moradia. Na rural, a localização do imóvel em área não urbanizada e/ou sua
utilização agrícola, pecuária ou agropastoril. Na redução do prazo da usucapião
extraordinária (parágrafo único do art. 1.238 do CC/2002), essencial que a ata
relate a constatação da afetação do imóvel à moradia do requerente ou descreva
as obras ou serviços atribuídos por ele como sendo de caráter produtivo.
Aliás,
interessante questão que surge, nesse último exemplo, diz respeito exatamente à
constatação do requisito essencial autorizador da redução do prazo da usucapião
extraordinária: "obras e serviços de caráter produtivo". É cediço na
doutrina, que a ata notarial não pode conter juízos de valor emitidos pelo
notário. A ata deve descrever os fatos presenciados pelo tabelião, sem qualquer
atribuição de adjetivos decorrentes da sua valoração subjetiva. Assim, como
atestar o caráter produtivo (ou não) de uma propriedade?
A expressão
"caráter produtivo" configura típico exemplo do que a doutrina
denomina de "conceito jurídico indeterminado", devendo o aplicador do
direito preencher o conteúdo desse conceito diante de cada situação concreta. A
verificação do preenchimento desse requisito é análise que cabe à qualificação
registrária. A ata notarial se limitará a descrever a existência de obras e
serviços, que são constatações meramente objetivas, as quais serão indicadas
pelo requerente sob sua declaração e responsabilidade. Assim, cabe ao
requerente, por si ou por meio de seu advogado, indicar o que entende por
"obras ou serviços de caráter produtivo", sendo a ata, nesse particular,
um misto de declaração e diligência: atesta a declaração da parte e a
existência dos fatos indicados. O mesmo se diz sobre a expressão
"investimentos de interesse social e econômico" prevista no parágrafo
único do art. 1.242 do CC/2002.
Portanto,
entendemos ser perfeitamente possível ao Oficial de Registro de Imóveis, na
qualificação de títulos apontados em seu protocolo, preencher conceitos
jurídicos indeterminados por meio de seus critérios de prudência e
razoabilidade, observados sempre os parâmetros utilizados pelo Poder Judiciário
em decisões paradigmas dos tribunais superiores. Isso porque a qualificação
registrária não é um simples exame, mas um juízo próprio da razão prática, que
nas palavras de Ricardo Dip, "inclui o império que é próprio da prudência
[...] diz respeito ao quale (a qualidade no seu suporte substancial
singular), não à qualitas abstraída do indivíduo, e assim não como
simples especulação do sujeito, mas, passando do conselho e do julgamento dos
meios para a operação: não apenas meramente se examina ou se verifica eventual
inscritibilidade de um título (rectius: sua potencialidade inscritiva),
mas e julga e impera um registro, hic et nunc".
5.2
Constatação da posse, seu tempo e circunstâncias
O segundo
capítulo da ata notarial deverá constatar e descrever a existência da posse,
seu tempo e suas circunstâncias. Talvez aqui, o capítulo que exigirá uma maior
dedicação do notário, pois deverá envidar maior atenção aos documentos que
induzem à existência da posse, às aparências do local vistoriado e aos
depoimentos que poderão ser colhidos em diligência.
A ata notarial
é confeccionada sob a presidência do notário, ou seja, é ele quem decide sobre
como vistoriar, o que deve ou não constar no documento, respondendo, por fim,
pela redação. Isso não significa que o interessado não possa sugerir algo,
indicar fatos e apresentar documentos, mas cabe ao notário, com vistas ao
direito alegado pelo requerente, decidir por fim o que afinal irá constar da
sua verificação.
Assim,
sugerimos que conste do início da ata o requerimento que motivou sua
intervenção, o propósito perseguido pelo requerente, que indicará qual a
modalidade de usucapião pretende, pois os fatos e documentos terão que ser
verificados um a um no que diz respeito aos requisitos da modalidade
perseguida. Sobre essa necessidade, Argentino I Nery nos adverte "(...) a
pesar de que la función notarial és pública, el notário no actúa de oficio. Em
consecuencia, asume certeza el principio notarial de la 'rogación' em cuanto el
notário, em función de autenticador no actúa de oficio sino a requerimiento de
parte interesada, o que es igual, la prestación de servicios notariales supone
siempre uma rogación" (NERY, Argentino I. Tratado teórico y práctico de
derecho notarial. Buenos Aires: Delpalma, 1980, p. 1143).
No capítulo da
posse, o tabelião poderá descrever os documentos que lhe foram apresentados,
como por exemplo, compromisso de compra e venda, recibos de pagamentos,
escrituras não registradas, formais de partilha etc. A ata deverá mencionar as
características desses documentos, se têm as firmas reconhecidas ou não,
aparência de novos ou antigos, alguma rasura, entrelinha ou adulteração etc.
Interessante que sejam eles digitalizados em boa qualidade e em cores,
arquivados na serventia em meio eletrônico. Poderão ser apresentados também,
comprovantes de pagamentos de tributos, contribuições, taxas e tarifas de
serviço público incidentes sobre o imóvel e seus moradores, declarações do ITR
e Imposto de Renda.
Por demais, a
ata em diligência poderá conter declarações de terceiros com quem deva se
comunicar o notário, declarações essas, é lógico, que se relacionem com a
posse. Assim, poderá constar a declaração de vizinhos ou moradores próximos que
afirmem a posse pelo requerente, o tempo e as circunstâncias, inclusive da
existência ou não de oposição. É conveniente, porém, que esses terceiros
declarantes sejam identificados pelo notário, para que se vinculem ao que foi
afirmado. No entanto, poderão se recusar ou não a disporem do documento de identificação.
Mesmo assim, sendo relevante o depoimento e necessário ao cumprimento do
requerimento formulado pelo possuidor, o notário poderá constar a declaração e
as circunstâncias da não identificação, descrevendo as características do
depoente e sua moradia, pois a afirmação da certeza de identidade, nesse caso,
restará impossível.
Interessante
situação ocorrerá durante a diligência se o tabelião constatar algum fato ou
interpelação de alguém que questione a existência da posse ou suas qualidades.
Deixará de realizar a ata notarial? Poderá lavrá-la com omissão do fato que
entender prejudicial? Poderá constar o depoimento ou interpelação?
Para
respondermos adequadamente essas indagações devemos lembrar que a ata notarial
é um documento lavrado unilateralmente pelo notário, que a preside conduzindo
as diligências e confeccionando o texto narrativo. Deve-se ater à verificação
dos fatos requeridos pelo interessado, mas tem total liberdade em fazer constar
tudo aquilo que apurou e verificou no cumprimento da diligência. Ou seja, ele
atua por suscitação do requerente, mas não em seu interesse. Deve manter a
imparcialidade e neutralidade diante dos acontecimentos que presencia, ficando
impedido de manipular ou omitir eventos que sejam contrários ao interesse do requerente.
Recomenda-se
constar expressamente a advertência feita ao requerente no sentido de que o
resultado poderá ser contrário ao seu interesse, hipótese em que ele continuará
responsável pelos custos, convertendo-se o depósito prévio em emolumentos. Ainda
que o requerente se negue a assinar a ata, o notário poderá encerrá-la, dando-a
por válida e verdadeira quanto aos fatos constatados.
Portanto, mais
uma vez afirmamos que a ata notarial deverá narrar o resultado dos eventos
verificados em diligência, com total neutralidade. Ainda que com objetivos de
constatação dos fatos requeridos, os eventos poderão sugerir resultado diverso
do pretendido. É o caso, por exemplo, em que um dos proprietários de imóvel
confinante alegue que a posse do requerente é injusta por ter ele invadido o
terreno. Não poderá o notário, nesta situação, julgar por prejudicada a
diligência e interromper a confecção da ata, mas, de outro modo, fazer constar
o que ouviu e registrar na narrativa a exibição de eventuais documentos pelo
interpelante. Lembrando sempre que, a posse, mesmo que injusta, pode dar ensejo
à usucapião extraordinária se cessados os atos ilícitos que lhe caracterizaram.
Por fim, é o
registrador de imóveis, quem, com seu prudente critério, julgará o reconhecimento
ou não da usucapião, considerando todo o conjunto probatório existente. A ata
notarial não constata a usucapião, mas a posse e suas características.
Constatar a usucapião, como vimos, é atividade inserida na qualificação
registrária.
5.3
Arquivamento dos documentos apresentados
O último
capítulo da ata notarial deverá relacionar, em ordem cronológica e de
importância, todos os documentos que foram exibidos para a confecção e os quais
lhe dão suporte. Assim, havendo justo título, deverá esse ser o primeiro a
constar do rol, depois os documentos que comprovaram o tempo da posse, se
houver.
Após a
relação, deverá constar que os documentos ficarão arquivados por meio de cópias
em classificador específico da unidade extrajudicial do notário que a lavrou,
podendo ser em meio eletrônico. O registrador de imóveis poderá, a qualquer
momento, solicitar ao requerente que providencie certidão dos documentos
arquivados para elucidação de qualquer ponto de dúvida.
6
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O procedimento
extrajudicial de reconhecimento da usucapião constitui importante avanço no
processo de desjudicialização e seu sucesso depende do empenho de cada
profissional envolvido: notários, advogados, registradores de imóveis,
magistrados e engenheiros. A lei, por si só, não tem a capacidade de modificar
a realidade existente.
Não restam
dúvidas de que o aprofundamento dos estudos e o diálogo entre os referidos
profissionais importarão em grandes benefícios para o Poder Judiciário, que se
verá livre uma enxurrada de processos de usucapião desprovidos de
litigiosidade, resultando, assim, em benefícios para toda a sociedade.
O presente
trabalho procurou lançar as primeiras ideias sobre algumas questões desse
importante instrumento alternativo de realização de direitos. Não tem outro
objetivo, portanto, senão instigar o estudo e debate envolvendo a novidade
legislativa, contribuindo para o conhecimento das realidades a serem observadas
em eventual regulamentação do instituto, bem como no êxito e utilidade de seus
fins.
Por fim, a necessária
maturação doutrinária sobre o tema, proporcionará uma contribuição à fixação da
visão teleológica dos serviços extrajudiciais.
7
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRANDELLI, Leonardo. Ata notarial.
Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Ed., 2004.
BRASIL. Códigos
de processo civil comparados - 2015/1973. São Paulo: Saraiva, 2015.
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de imóveis. Vários estudos. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Ed., 2005.
ETCHEGARAY, Natalio Pedro. Escituras y actas
notariales. Buenos Aires: Astrea, 1997.
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Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009.
LARRAUD, Rufino. Curso de derecho notarial.
Buenos Aires: Depalma, 1966.
LOUREIRO,
Francisco Eduardo. Código civil comentado. In: PELUSO, Cezar(coord.). 4.
ed. rev. e atual. Barueri: Manole, 2010.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de
direito civil. 35. ed. São Paulo: Saraiva, 1999. vol. 3.
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado
de direito predial. 2. ed. Rio de Janeiro: José Konfido Ed., 1953. vol. I.
SANTOS, João Manuel de Carvalho. Código
Civil brasileiro interpretado. 9. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos Ed.,
1979. vol. VII.
SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de
direito civil. Rio de Janeiro: Freitas Bastos Ed., 1960. vol. VI.
TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil.
4. ed. São Paulo: Método, 2014.
1 LOUREIRO,
Francisco Eduardo. Código civil comentado. In: PELUSO, Cezar(coord.). 4.
ed. revisada e atualizada. Barueri: Ed. Manole, 2010. p. 1212.
2 SANTOS, João
Manuel de Carvalho. Código civil brasileiro interpretado. 9. ed. Freitas
Bastos Ed., 1979. p. 426.
3 SANTOS, João
Manuel de Carvalho. Código civil brasileiro interpretado. 9. ed. Freitas
Bastos Ed., 1979. p. 426.
4 FARIAS,
Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 274.
5 SERPA LOPES,
Miguel Maria de. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Freitas Bastos
Ed., 1960. vol. VI. p. 545.
6 LOUREIRO,
Francisco Eduardo. Código civil comentado. In: PELUSO, Cezar(coord.). 4
ed. rev. e atual. Barueri: Ed. Manole, 2010. p. 1212.
7 PONTES DE
MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Predial. 2. ed. Rio de
Janeiro: José Konfido Ed., 1953. vol. I. p. 106.
8 LOUREIRO,
Francisco Eduardo. Código civil comentado. In: PELUSO, Cezar(coord.). 4.
ed. rev. e atual. Barueri: Ed. Manole, 2010. p. 1212.
9 LOUREIRO,
Francisco Eduardo. Código civil comentado. In: PELUSO, Cezar(coord.). 4
ed. rev. e atual. Barueri: Ed. Manole, 2010. p. 1212.
10 TARTUCE,
Flávio. Manual de direito civil. 4. ed. São Paulo: Método, 2014. p. 936.
11 FARIAS,
Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 299.
12 SERPA
LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos Ed., 1960. vol. VI. p. 553-554.
13 LOUREIRO,
Francisco Eduardo. Código civil comentado. In: PELUSO, Cezar(coord.). 4.
ed. rev. e atual. Barueri: Manole, 2010. p. 1163.
14 LOUREIRO,
Francisco Eduardo. Ob. cit., p. 1196.
15 FARIAS,
Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de
Janeiro: Editora Lumen Juris, 2009. p. 288-289.
16 LOUREIRO,
Francisco Eduardo. Código civil comentado. In: PELUSO, Cezar(coord.). 4.
ed. rev. e atual. Barueri: Manole, 2010. p. 1238.
17 MONTEIRO,
Washington de Barros. Curso de direito civil. 35. ed. São Paulo:
Saraiva, 1999. vol. 3. p. 123.
18 MONTEIRO,
Washington de Barros. Ob. cit., p. 123.
19 SERPA
LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos Ed., 1960. vol. VI. p. 139.
20 SERPA
LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos Ed., 1960. vol. VI. p. 142.
21 SERPA
LOPES, Miguel Maria de. Ob. cit., p. 142.
22 FARIAS,
Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 292.
23 FARIAS,
Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Ob. cit., p. 292.
24 SERPA
LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Freitas
Bastos Ed., 1960. vol. VI. p. 559.
25 BRASIL.
Códigos de processo civil comparados - 2015/1973. São Paulo: Saraiva, 2015. p.
344.
26 ETCHEGARAY,
Natalio Pedro. Escituras y actas notariales. Buenos Aires: Astrea, 1997.
p. 269.
27 BRANDELLI,
Leonardo. Ata notarial. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Ed., 2004.
p. 44.
28 LARRAUD,
Rufino. Curso de derecho notarial. Buenos Aires: Depalma, 1966. p. 397.
29 LARRAUD,
Rufino. Ob. cit., p. 397.
30 ETCHEGARAY,
Natalio Pedro. Ob. cit., p. 29.
31 BRANDELLI,
Leonardo. Ob. cit., p. 47.
32 BRANDELLI,
Leonardo. Ata notarial. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris Ed., 2004.
p. 54.
33 ÁLVAREZ,
Pedro Ávila apud BRANDELLI, Leonardo. Ata notarial. Porto Alegre: Sérgio
Antonio Fabris, 2004. p. 54.
34 DIP,
Ricardo. Registro de imóveis. Vários estudos. Porto Alegre: Sergio
Antonio Fabris Ed., 2005. p. 175.
35 DIP,
Ricardo. Ob. cit., p. 175.
36 DIP,
Ricardo. Ob. cit., p. 175-176.
