Ex-marido que mora com a filha no imóvel comum não é obrigado a pagar aluguéis à ex-mulher

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/06/info-695-stj.pdf

DIVÓRCIO - Ex-marido que mora com a filha no imóvel comum não é obrigado a pagar aluguéis à ex-mulher 

Caso hipotético: Lucas e Virgínia foram casados e tiveram uma filha, atualmente com 10 anos de idade. Durante a vida em comum, o casal, com esforço comum, comprou um apartamento, onde a família morava. Eles decidiram se divorciar e foi decretada a partilha do imóvel, na proporção de 50% para cada um. A mulher foi viver na casa de seu novo companheiro e Lucas ficou morando no apartamento com a filha. Virgínia ajuizou, então, ação contra Lucas alegando que, enquanto não fosse vendido o apartamento, ele deveria lhe pagar valor equivalente a 50% do aluguel. A autora argumentou que o imóvel é bem indivisível e que ela detém 50% da propriedade. Logo, caracterizaria enriquecimento ilícito o fato de ele estar sendo utilizado exclusivamente pelo réu. Lucas defendeu-se alegando que o imóvel é utilizado para a moradia da filha comum. Argumentou, ainda, que ele sustenta a filha sozinho e, portanto, não haveria razão para pagar ainda aluguel. Em regra, o uso exclusivo do imóvel comum por um dos ex-cônjuges — após a separação ou o divórcio e ainda que não tenha sido formalizada a partilha — autoriza que aquele privado da fruição do bem reivindique, a título de indenização, a parcela proporcional a sua quota-parte sobre a renda de um aluguel presumido. No entanto, no caso concreto, isso não é devido. Não é obrigatório o arbitramento de aluguel ao ex-cônjuge que reside, após o divórcio, em imóvel de propriedade comum do ex-casal com a filha menor de ambos. O fato de o imóvel estar sendo utilizado para a moradia da filha em comum do casal significa que, de algum modo, tanto o homem como a mulher estão usufruindo do bem. Isso porque o sustento da menor (incluindo a moradia) é um dever de ambos. STJ. 4ª Turma. REsp 1.699.013-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 04/05/2021 (Info 695). 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

Lucas e Virgínia foram casados e tiveram uma filha, atualmente com 10 anos de idade. Durante a vida em comum, o casal, com esforço comum, comprou um apartamento, onde a família morava. Eles decidiram se divorciar e foi decretada a partilha do imóvel, na proporção de 50% para cada um. A mulher foi viver na casa de seu novo companheiro e Lucas ficou morando no apartamento com a filha. Virgínia ajuizou, então, ação contra Lucas alegando que, enquanto não fosse vendido o apartamento, ele deveria lhe pagar valor equivalente a 50% do aluguel. A autora argumentou que o imóvel é bem indivisível e que ela detém 50% da propriedade. Logo, caracterizaria enriquecimento ilícito o fato de ele estar sendo utilizado exclusivamente pelo réu. Lucas defendeu-se alegando que o imóvel é utilizado para a moradia da filha comum. Argumentou, ainda, que ele sustenta a filha sozinho e, portanto, não haveria razão para pagar ainda aluguel. 

Primeira pergunta: em tese (abstraindo o caso concreto), se houve o divórcio e apenas um dos cônjuges está morando no imóvel, é possível que o outro exija o pagamento de aluguéis? 

SIM. A jurisprudência do STJ admite essa possibilidade: 

O uso exclusivo do imóvel comum por um dos ex-cônjuges — após a separação ou o divórcio e ainda que não tenha sido formalizada a partilha — autoriza que aquele privado da fruição do bem reivindique, a título de indenização, a parcela proporcional a sua quota-parte sobre a renda de um aluguel presumido, nos termos do disposto nos arts. 1.319 e 1.326 do Código Civil. STJ. 4ª Turma. REsp 1.699.013-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 04/05/2021 (Info 695). 

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. 

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. 

O pagamento desses aluguéis possui uma função reparatória e tem por objetivo evitar o enriquecimento sem causa do coproprietário que está usando de forma exclusiva o imóvel. 

Segunda pergunta: esse pagamento será sempre obrigatório? No caso concreto acima narrado, Lucas tem o dever de pagar esses aluguéis? NÃO. 

Não é obrigatório o arbitramento de aluguel ao ex-cônjuge que reside, após o divórcio, em imóvel de propriedade comum do ex-casal com a filha menor de ambos. STJ. 4ª Turma. REsp 1.699.013-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 04/05/2021 (Info 695). 

No caso concreto, o imóvel pertence a ambos os ex-cônjuges, no entanto, é utilizado como moradia da prole comum (filha menor cuja guarda foi concedida ao ex-marido). Essa circunstância afasta o dever de indenização pelo uso exclusivo do bem. Incumbe a ambos os genitores - na medida de suas possibilidades econômico-financeiras -, custear as despesas dos filhos menores com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene e transporte. Esse dever não se desfaz com o término do vínculo matrimonial ou da união estável, conforme se depreende do art. 1.703 do Código Civil: 

Art. 1.703. Para a manutenção dos filhos, os cônjuges separados judicialmente contribuirão na proporção de seus recursos. 

Uma das características da obrigação de prestar alimentos é a alternatividade. Isso significa que a prestação alimentícia pode ter caráter pecuniário (pagamento de certa soma em dinheiro) e/ou pode corresponder a uma obrigação in natura, hipótese em que o devedor fornece os próprios bens necessários à sobrevivência do alimentando, como moradia, saúde e educação. É o caso, por exemplo, de um pai que paga a escola do filho ou que ceda um imóvel que possua para a sua moradia. Essa característica está prevista no art. 1.701 do Código Civil: 

Art. 1.701. A pessoa obrigada a suprir alimentos poderá pensionar o alimentando, ou dar-lhe hospedagem e sustento, sem prejuízo do dever de prestar o necessário à sua educação, quando menor. 

No caso concreto, o fato de o imóvel estar sendo utilizado para a moradia da filha em comum do casal significa que, de algum modo, tanto o homem como a mulher estão usufruindo do bem. Isso porque, conforme já explicado, o sustento da menor (incluindo a moradia) é um dever de ambos. Logo, essa utilização para a moradia da filha não se configura em fato gerador da obrigação indenizatória fundada nos arts. 1.319 e 1.326 do Código Civil. O fato de o imóvel comum também servir de moradia para a filha do ex-casal tem a possibilidade de converter a “indenização proporcional devida pelo uso exclusivo do bem” em “parcela in natura da prestação de alimentos” (sob a forma de habitação), que deve ser somada aos alimentos in pecunia a serem pagos pelo ex-cônjuge que não usufrui do bem - e que pode ser apurado em ação própria -, afastando o enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes.

Não é obrigatório o arbitramento de aluguel ao ex-cônjuge que reside, após o divórcio, em imóvel de propriedade comum do ex-casal com a filha menor de ambos.

 REsp 1.699.013-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 04/05/2021.

Imóvel de propriedade comum do ex-casal. Residência de ex-cônjuge com filha menor de ambos. Arbitramento de aluguel. Não obrigatoriedade.

Não é obrigatório o arbitramento de aluguel ao ex-cônjuge que reside, após o divórcio, em imóvel de propriedade comum do ex-casal com a filha menor de ambos.

Inicialmente, o uso exclusivo do imóvel comum por um dos ex-cônjuges - após a separação ou o divórcio e ainda que não tenha sido formalizada a partilha - autoriza que aquele privado da fruição do bem reivindique, a título de indenização, a parcela proporcional a sua quota-parte sobre a renda de um aluguel presumido, nos termos do disposto nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil.

Tal obrigação reparatória - que tem por objetivo afastar o enriquecimento sem causa do coproprietário - apresenta como fato gerador o uso exclusivo do imóvel comum por um dos ex-consortes, a partir da inequívoca oposição daquele que se encontra destituído da fruição do bem, notadamente quando ausentes os requisitos ensejadores da chamada "usucapião familiar" prevista no artigo 1.240-A do Código Civil.

No caso, ainda que o imóvel pertença a ambos os ex-cônjuges, é utilizado como moradia da prole comum (filha menor cuja guarda foi concedida ao ex-marido). Indaga-se, portanto, quanto as consequências desta situação, se possui o condão de afastar (ou, de algum modo, minorar) o dever de indenização pelo uso exclusivo do bem.

Como de sabença, incumbe a ambos os genitores - na medida de suas possibilidades econômico-financeiras -, custear as despesas dos filhos menores com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene e transporte; dever parental que, por óbvio, não se desfaz com o término do vínculo matrimonial ou da união estável, conforme se depreende do artigo 1.703 do Código Civil.

Enquanto o filho for menor, a "obrigação alimentícia" tem por lastro o dever de sustento derivado do poder familiar, havendo presunção de necessidade do alimentando; ao passo que, após a maioridade civil (dezoito anos), exsurge o dever dos genitores de prestar alimentos ao filho - em decorrência da relação de parentesco - quando demonstrada situação de incapacidade ou de indigência não proposital, bem como por estar o descendente em período de formação escolar profissionalizante ou em faculdade.

Outrossim, impende assinalar que uma das características da obrigação de prestar alimentos é a sua alternatividade, consoante se extrai da norma inserta no artigo 1.701 do Código Civil.

A prestação alimentícia, portanto, pode ter caráter pecuniário - pagamento de certa soma em dinheiro - e/ou corresponder a uma obrigação in natura, hipótese em que o devedor fornece os próprios bens necessários à sobrevivência do alimentando, tais como moradia, saúde e educação.

Nada obstante, à luz do disposto no artigo 1.707 do Código Civil, não se admite, em linha de princípio, a compensação de alimentos fixados em pecúnia com aqueles pagos in natura, os quais serão considerados como mera liberalidade do devedor quando divergirem da forma estipulada pelo juízo.

A jurisprudência desta Corte tem ponderado, contudo, que o aludido princípio da incompensabilidade da obrigação alimentar não é absoluto, podendo ser mitigado para impedir o enriquecimento indevido de uma das partes, mediante o abatimento de despesas pagas in natura para satisfação de necessidades essenciais do alimentando - como moradia, saúde e educação - do débito oriundo de pensão alimentícia.

Concluindo, é certo que a utilização do bem pela descendente dos coproprietários - titulares do poder familiar e, consequentemente, do dever de sustento - beneficia a ambos, não se configurando, portanto, o fato gerador da obrigação indenizatória fundada nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil.

Ademais, o fato de o imóvel comum também servir de moradia para a filha do ex-casal tem a possibilidade de converter a "indenização proporcional devida pelo uso exclusivo do bem" em "parcela in natura da prestação de alimentos" (sob a forma de habitação), que deve ser somada aos alimentos in pecunia a serem pagos pelo ex-cônjuge que não usufrui do bem - e que pode ser apurado em ação própria -, afastando o enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes.

STJ: Condomínio pode proibir aluguel por meio de plataformas digitais

 

4ª turma considerou que a locação, nessas circunstâncias, não tem destinação residencial e, sim, comercial.

A 4ª turma do STJ determinou que condomínios podem proibir aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. Seguindo voto de Raul Araújo, a maioria dos ministros consideraram que, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o aluguel nessas circunstâncias.

O recurso analisado é de mãe e filho que recorreram contra acórdão do TJ/RS. O Tribunal gaúcho manteve a ordem de abstenção da atividade de hospedagem nos dois imóveis que os recorrentes detêm, atendendo a pleito do condomínio.

Sustentações

• Condôminos

Em sustentação oral, a defesa dos recorrentes afirmou que a prática de locação de dormitórios já era recorrente no condomínio: “Até hoje a locação é desenvolvida em outras unidades autônomas que integram o condomínio, sem que a administração tenha adotado iniciativa semelhante para vedar a locação.”

Além disso, destacou que “o eixo principal é a defesa do direito de propriedade” desde que respeitas as regras do condomínio, o sossego e a saúde dos demais condôminos, “sempre respeitados pelos recorrentes”.

• Airbnb

O Airbnb também se manifestou da tribuna, após o relator Salomão deferir o pedido da plataforma de integrar o processo como assistente. Da tribuna, o Airbnb lembrou que a plataforma só faz a aproximação entre locador e locatário: “O contrato não tem participação do Airbnb, as partes negociam entre elas as condições do contrato de locação, e o locador pode esclarecer as normas de condomínio, as regras a serem seguidas.”

Conforme a defesa, o Airbnb “é a antítese da hospedagem”, que carrega serviços. “Sem serviços, não há hospedagem.” Por fim, destacou a importância econômica da plataforma, que girou ano passado quase R$ 8 bilhões – além disso, 23% da renda familiar dos que alugam (os anfitriões) resultam do Airbnb.

Economia compartilhada

O ministro Luis Felipe Salomão inaugurou o voto apresentado à turma destacando a importância do julgamento: “Esses temas que são palpitantes, que dizem respeito à evolução da sociedade, aportam primeiro aqui. A palavra do STJ é muito importante para definição da jurisprudência, fundamentar as decisões que começam a pipocar aqui e ali.”

O ministro explicou que a solução da controvérsia passa pela análise acerca de eventual destinação comercial conferida aos imóveis. S. Exa. mencionou dispositivos da lei 11.771/08, que traz normas sobre a política nacional de turismo (art. 23º, §3º e 4º).

Conforme Salomão, a jurisprudência delimita de maneira clara o contrato de hospedagem – que tem como atividade preponderante nesse tipo de serviço o complexo de prestações.

“O contrato de hospedagem compreende a prestação de múltiplos serviços, sendo essa se não a tônica do contrato”, disse o ministro, destacando ser “elemento inerente à sua configuração” serviços como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos.

Assim, entendeu não ser possível caracterizar a atividade realizada pelos proprietários como comercial.

“A alegação de alta rotatividade de pessoas, ausência de vínculo dos ocupantes e suposto incremento patrimonial dos recorrentes, não demonstrado, não servem para configuração da exploração comercial dos imóveis, sob pena de desvirtuar a própria caracterização da atividade.”

Luis Felipe Salomão ressaltou que a questão nova, de fato, é a potencialização do aluguel por curto ou curtíssimo prazo decorrente da transformação econômica pelo uso da internet. O ministro lembrou o incremento da realização de negócios entre as partes, que se vinculam por meio de plataformas digitais, e citou outros exemplos da economia de compartilhamento, como o Uber e Booking.

S. Exa. leu trecho do voto do ministro Luís Roberto Barroso proferido em julgamento do STF, que concluiu pela constitucionalidade dos aplicativos de transporte individual de passageiros.

Necessidade de regulação

O relator citou dados econômicos que “retratam o impacto da atividade e seus efeitos em relação a novos empregos”, com incremento de riqueza inclusive em atividades indiretas, bem como doutrinadores de Direito Civil que estudaram a economia compartilhada por plataformas virtuais como o Airbnb.

O ministro analisou as proposições legislativas que tratam do tema, e chamou a atenção para o fato de que o legislador entende que é questão locativa, e não de hospedagem, “porque busca inserir as alterações, nas diversas proposições que existem, no âmbito da regulação de locação”.

Ao mencionar o tratamento da matéria no exterior (Berlim, São Francisco, Barcelona, Amsterdã e outras), Salomão afirmou: “Há uma pulverização de regulamentação dessa atividade, mas tem um ponto comum – a busca pela regulação. Há necessidade de regulação.”

De acordo com S. Exa., no atual estágio, não há como enquadrar a atividade “em uma das rígidas formas contratuais existentes no tratamento jurídico existente”.

“Afastei a atividade comercial, mas não consegui colocá-la como atividade de locação“, disse, ao salientar a multiplicidade de modalidades negociais, que variam caso a caso.

No caso concreto, Salomão considerou que há evidência de locação por temporada – seja no imóvel em que os recorrentes alugam cômodos ou no imóvel que alugam em sua totalidade, por prazos de curta duração: “As relações negociais mais se aproximam aos contratos de locação por temporada.”

Direito de propriedade

Em seguida, o relator tratou dos limites da restrição ao direito de propriedade. De início, recordou que o direito à propriedade tem assento constitucional.

Salomão elencou dois precedentes da Corte, da 3ª e 4ª turmas, nos quais afastadas restrições de condomínio (de proibição de animal e de condômino inadimplente frequentar área de uso comum).

“Nos dois casos afastou-se a restrição por falta de razoabilidade frente ao direito de propriedade. Os critérios foram pensados sob o prisma da legalidade, razoabilidade, legitimidade, da proporcionalidade da medida de restrição frente ao direito de propriedade.”

O ministro assentou a ausência de qualquer lei que limite tal comportamento dos requeridos, e que os recorrentes realizam as atividades desde 2011 sem que tenha havido oposição de insurgência dos demais condôminos.

“Tampouco há qualquer prova de quebra ou vulneração de segurança no convívio do condomínio. É ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício de direito de propriedade em sua vertente de exploração econômica. O uso regular da propriedade em inseparável análise da função social permite concluir pela possibilidade de exploração econômica do imóvel.”

Por fim, lembrou, nos limites da lei, o condomínio poderá adotar outras medidas adequadas, mas não poderá impedir a propriedade como se pretendeu.

Assim, deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido do condomínio.

Residência x morada

Em seu voto-vista proferido nesta terça-feira, 20, o ministro Raul Araújo ressaltou que residência é a morada de quem chega e fica. “Não é pousada eventual de quem se abriga em um lugar para partir de outro“, completou.

“O que aluga uma casa em uma zona de praia para passar o verão tem ali uma morada, mas não tem residência. Um estudante que passou na Europa recebendo bolsa de estudos, não tem ali seu domicilio, muito embora ela resida e faça o centro de suas atividades estudantis.”

O ministro considerou que a alta rotatividade de pessoas é indicio da hospedagem, o que não é permitido pela convenção do condomínio. Raul Araújo apreciou argumentos levados pela defesa de que o negócio proposto pela dona do imóvel não se amolda a locação residencial ou mesmo locação por temporada.

“A locação por temporada estabelece prazo máximo de 90 dias e o oferecimento de serviço não está incluído no rol de direitos e deveres de locador e locatário. A relação jurídica analisada é atípica, assemelhando a contrato de hospedagem. O que não pode ser admitido, em face da convenção condominial, é a alteração do contrato típico em convento, a qual restou evidenciada pela prova dos autos.”

Para Raul Araújo, trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados.

“Essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra ainda clara definição doutrinaria ou mesmo legislação reguladora no Brasil. Não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, nem mesmo com aquela menos antiga, denominada de aluguel por temporada. Tampouco se mistura com os usuais tipos de hospedagem ofertados de modo formal por hotéis e pousadas.”

Segundo considerou o ministro, está correta a interpretação das instâncias ordinárias de que os negócios jurídicos realizados não se enquadram nas hipóteses de locação, configurando, na prática, contrato atípico de hospedagem.

“Condomínios e Airbnb”

O ministro dispôs em seu voto a íntegra de artigo publicado por Migalhas, do jurista Sílvio de Salvo Venosa, denominado “Condomínios e Airbnb“. No artigo, o professor sustenta que a solução mais eficiente parece ser a previsão ou proibição de hospedagem pela natureza do condomínio na sua convenção.

“O maior entrave para a utilização generalizada dessa modalidade diz respeito aos condomínios estritamente residenciais. Esta, como inúmeras inovações sociais trazidas nesta contemporaneidade, gera inquietação aos moradores, principalmente pela quebra de segurança, sem falar na interferência do sossego e no eventual tumulto da vida condominial.”

Para Raul Araújo, portanto, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o uso das unidades particulares, que por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.

Dessa forma, votou para negar provimento ao recurso especial.

Os ministros Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira acompanharam a divergência.

• Processo: REsp 1.819.075

Em nota, o Airbnb afirmou que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.

“Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente.”

 STJ/MIGALHAS

Companheira só tem direito a receber aluguéis de imóvel exclusivo do falecido até o seu óbito

 A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) segundo o qual a renda do aluguel de propriedade exclusiva de um dos companheiros só pode ser considerada patrimônio comum durante a vigência da união estável, passando, após o falecimento do proprietário, a integrar o acervo a ser partilhado entre os herdeiros.

Para o colegiado, apenas eventuais aluguéis vencidos e não pagos ao tempo do óbito do proprietário poderiam ser considerados pendentes – circunstância que, se existente, autorizaria sua integração à meação da companheira.

Na ação de prestação de contas que deu origem ao recurso julgado pela turma, ajuizada contra a companheira, o espólio pediu esclarecimentos sobre depósitos em conta bancária conjunta, posteriores à morte do autor da herança, e sobre eventuais créditos em favor do falecido.

Em primeiro grau, a sentença rejeitou as contas apresentadas pela companheira sobrevivente e a condenou a restituir ao espólio os valores equivalentes a aluguéis originados de propriedade exclusiva do companheiro falecido. A decisão foi mantida pelo TJPR, que também considerou que a companheira não havia sido reconhecida como herdeira até aquele momento.

Por meio de recurso especial, a companheira alegou que os aluguéis, embora relativos a bem particular do falecido, seriam patrimônio comum do casal, pois foram recebidos em decorrência de contrato de locação firmado durante a união estável e ainda vigente na data do óbito.

Frutos com​uns

Relatora do recurso, a ministra Nancy Andrighi apontou que, nos termos do artigo 1.725 do Código Civil, aplica-se às relações patrimoniais, na união estável, o regime previsto para a comunhão parcial de bens; e que o artigo 1.660, V, prevê que entram na comunhão os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, auferidos na constância do relacionamento, ou aqueles pendentes no momento do término da comunhão.

“Verifica-se, assim, que, mesmo quando o bem frugífero constitua patrimônio exclusivo de um dos cônjuges ou companheiros e, via de consequência, não integre o acervo comum do casal (a teor do inciso I do artigo 1.659 do Código Civil), seus frutos seguem destinação diversa, incluindo-se entre os bens comunicáveis”, afirmou a relatora.

Em relação à divisão dos frutos após a extinção do casamento ou da união estável, a ministra destacou jurisprudência do STJ no sentido de que o direito à divisão ocorre no tocante aos valores que foram auferidos durante a convivência.

Nesse sentido, Nancy Andrighi ressaltou que o que autoriza a comunicabilidade dos frutos é a data da ocorrência do fato que gera o direito ao seu recebimento – ou seja, o momento em que o titular adquiriu o direito ao ganho dos valores. Por isso, no caso dos autos, a ministra apontou que a meação dos aluguéis só poderia ocorrer no período relativo ao curso da união estável.

Transmissão aos herdeiros

Além disso, a magistrada lembrou que, de acordo com o artigo 10 da Lei do Inquilinato, no caso de morte do locador, a locação é transmitida aos herdeiros.

“Isso significa que, a partir da data do falecimento do locador – momento em que houve a transmissão dos direitos e deveres decorrentes do contrato de locação aos herdeiros –, todo e qualquer vínculo, ainda que indireto, apto a autorizar a recorrente a partilhar dos aluguéis (como aquele previsto na norma do inciso V do artigo 1.660 do Código Civil) foi rompido, cessando, por imperativo lógico, seu direito à meação sobre eles”, concluiu a ministra ao manter o acórdão do TJPR.

O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.

STJ

Lei do inquilinato. Conheça os direitos ao alugar um imóvel

 Se você vai alugar seu primeiro imóvel, vale a pena pesquisar e receber conselhos de pessoas mais experientes para saber exatamente o que fazer e esperar. Mas isso não pode ser o suficiente e, para se preparar, é importante saber o que é a Lei do Inquilinato.

Denominada Lei Federal nº 8245, a Lei do Inquilinato tem por objeto regular as relações entre locador e locatário antes, durante e depois da relação de locação. Ou seja, é a legislação que vai reger a ligação entre quem aluga e o proprietário do imóvel alugado.

Essa lei traz em seu conteúdo todas as informações necessárias para entender quem tem obrigação de que, como se resguardar de qualquer risco e, principalmente, quais são os direitos e deveres de cada um para que essa relação se dê da melhor forma possível.

Por isso, é fundamental estar de acordo e entender bem todos os temas que são tratados por ela, desde a possibilidade de realização de reformas de casas até mesmo entrega das chaves e realização de vistorias, por exemplo.

Neste texto, buscamos esclarecer os principais pontos para que você se sinta preparado tanto para alugar seu imóvel quanto para buscar inquilinos para ocupar sua propriedade, de forma correta, segura e de acordo com a legislação. Acompanhe!

A importância da Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91 tem como finalidade conter todas as informações que guiarão uma locação, tanto residencial quanto comercial. Depois de 1991, essa lei passou por diversas atualizações e modificações.

Mas alguns ainda podem se perguntar: se eu já faço contrato, por que é necessário uma lei para isso?

O fato é que tudo que estiver no contrato, provavelmente terá como fonte a Lei do Inquilinato, uma vez que, na dúvida, o que vale é ela. As disposições do contrato que não estiverem de acordo poderão, em um segundo momento, ser anuladas.

Se o proprietário demora a entregar o controle de portões para que o inquilino tenha entrada total no imóvel, por exemplo, pode ser repreendido por força da Lei do Inquilinato.

Por essa razão, é fundamental ter essa lei como base para todo e qualquer ato relativo à locação, uma vez que isso garante que, em caso de qualquer problema, as partes estarão resguardadas e tudo estará de acordo com o que deve ser.

Não são raros os casos de disputas judiciais que trazem partes de contratos em desacordo com a Lei do Inquilinato. Se ficou combinado que haveria instalação de piso de taco de madeira pelo inquilino, mas isso não estava de acordo com a lei, pode não ser válido.

Dependerá de cada caso o seu desfecho, mas a segurança mesmo está em seguir integralmente a lei que rege as locações.

Direitos presentes na lei

Entre as informações que constam na lei, estão todas as diretrizes que deverão ser seguidas para que a relação seja justa e harmoniosa, especialmente respeitando os direitos e deveres das duas partes.

Dentro de seu conteúdo, a lei prevê, por exemplo, que reformas estruturais deverão ser feitas pelo proprietário, sendo sua obrigação entregar o imóvel em boas condições.

Assim, se houver necessidade de instalação e manutenção elétrica, isso será obrigação do dono do imóvel.

A seguir, serão esclarecidos quais são os direitos e deveres das partes da relação locatícia de acordo com a Lei do Inquilinato:

Para quem aluga

Para a pessoa que está alugando uma casa ou apartamento, a primeira coisa é realizar uma boa vistoria, verificando minuciosamente cada parte do imóvel que será ocupado, para garantir que está a par de qualquer problema que exista no local.

A princípio, em termos de documentação, a pessoa que aluga deverá oferecer algum tipo de garantia (a menos que o proprietário expressamente comunique que não faz questão), para que seja formalizada a relação de locação.

Entre seus deveres, está:

• Pagar pontualmente o aluguel;
• Dar ao imóvel o uso que está previsto;
• Respeitar os regulamentos de condomínio;
• Respeitar legislação de vizinhança;
• Pagar despesas de serviços contratados;
• Devolver o imóvel no estado recebido.

Assim, entre os deveres, é importante que o inquilino esteja atento a toda e qualquer legislação que seja válida para o imóvel, pois a não observância pode gerar até mesmo multa contratual.

Se o negócio que foi implementado no imóvel exige licenciamento ambiental cetesb, será de sua responsabilidade arcar com todo esse processo e, caso não o faça, será motivo para rescisão do contrato, de forma justificada.

Ainda, quando se fala em pagamento de despesas de serviços contratados, estão previstos luz, telefone, gás e demais contratações. Em relação a devolução do imóvel, neste momento a vistoria inicial se mostra importante.

Se houver qualquer tipo de dano no imóvel que não foi verificado ou documentado antes da entrada, será da responsabilidade do inquilino o conserto, ainda que já tenha sido encontrado neste estado.

Por isso, é fundamental que tudo seja documentado, até porque receber o imóvel em perfeito estado para utilização é um dos direitos desse sujeito da relação locatícia. Caso realize reformas, poderá inclusive ser indenizado.

Para isso, é importante que se comprove que as reformas ou eram necessárias ou agregaram valor ao imóvel e foram autorizadas pelo proprietário de forma expressa, ou  não poderão ser objeto de indenização.

A instalação de tela de proteção para gatos, por exemplo, pode ser considerada uma benfeitoria, pois será algo que trará mais valor ao imóvel.

Mas, caso não seja expressamente combinado, o inquilino não terá direito a qualquer devolução do que gastar com isso.

Outros direitos previstos para a pessoa que aluga o imóvel é a isenção de despesas extraordinárias de condomínio. Se houver uma pintura na fachada que seja rateada entre os condôminos, isso deverá ser pago pelo proprietário do imóvel.

A justificativa legal disso é que trata-se de uma valorização que o imóvel receberá, não sendo responsabilidade do inquilino arcar com tal gasto. Por fim, a preferência de venda também figura entre os direitos do inquilino.

Isso quer dizer que, se o proprietário receber uma proposta para vender o local, deverá apresentá-la ao inquilino, que tem o direito de oferecer o mesmo valor e terá preferência na aquisição. Caso não o faça, a venda poderá inclusive ser anulada.

Para o proprietário

Já o proprietário, por sua vez, tem alguns direitos resguardados em relação à propriedade para sua própria proteção. Está previsto na lei que o proprietário tem direito ao recebimento do aluguel pontualmente, até, no máximo, o sexto dia do mês.

Ademais, tem direito a receber o imóvel nas mesmas condições que o entregou, ou ainda exigir que seja feita nova pintura, para a devolução do imóvel com paredes recém-pintadas de branco, conforme disposição no contrato.

Poderá, ainda, vetar algumas modificações no imóvel, como reforma de fachada, que alterem as características originais da propriedade e/ou não possam ser retiradas ou restauradas ao original quando do término do contrato.

Entre os deveres do proprietário, estão arcar com despesas extraordinárias condominiais, prover as chaves para que o inquilino tenha entrada e realizar quaisquer reparos necessários para entregar o imóvel em perfeito estado para o uso.

Entretanto, desde que devidamente documentado, é possível que o proprietário e o inquilino cheguem em acordos para reforma, podendo haver desconto do aluguel para algo que foi transformado no local.

Se houver necessidade de troca de calha para telhado, isso será uma responsabilidade do dono do imóvel, porém, será possível realizar um acordo com o inquilino para que este a faça e que isso seja abatido do aluguel ao longo de meses.

Por fim, dependendo das disposições do contrato, o proprietário tem o direito de pedir o imóvel depois de um determinado tempo, seguindo as disposições da lei. Pode também incluir a possibilidade de reajuste do aluguel em contrato.

Destaca-se que o aluguel residencial tem regras próprias para reajuste, de acordo com legislação específica.

Considerações finais

A Lei do Inquilinato, que é objeto de amplos estudos de acadêmicos jurídicos e advogados, prevê as diretrizes que regerão a relação de locação. Como fonte principal para contratos, deve ser bem observada para evitar problemas judiciais.

A relação locatícia deverá ser sempre pacífica e honesta entre as partes, garantindo que haja transparência e observância das leis que sejam cabíveis para cada aspecto da locação. Só assim será justo para inquilino e proprietário.

Para tanto, é interessante que haja ajuda de um profissional capacitado que organize as ideias e redija o contrato de acordo com a legislação mais atualizada e que resguarde ambas as partes.

O momento inicial da locação, quando ainda são discutidas as cláusulas do contrato, é a hora certa para que as partes tirem suas dúvidas e abordem tópicos que não compreendam ou não concordem. Uma vez assinado o contrato, pode ser tarde.

O mais seguro e importante para os dois lados é que estejam bem assessorados e que, mesmo assim, busquem informações sobre a relação de locação. Para tanto, uma leitura atenta da Lei do Inquilinato é fundamental.
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Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.

Guia de Investimento

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Fonte: direitoreal.com.br