A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem

Processo

REsp 1.811.153-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 15/02/2022.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR

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Tema

Compra e venda de imóvel. Promitente comprador. Promitente vendedor. Corretagem. Relações jurídicas diversas. Responsabilidade da corretora. Limitação à eventual falha na prestação do serviço de corretagem.

 

DESTAQUE

A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Cinge-se a controvérsia a definir se há legitimidade passiva da corretora de imóveis que intermediou o contrato de compra e venda que se rescinde em razão da mora contratual.

Inicialmente, esta Corte Superior firmou o entendimento de que todos aqueles fornecedores que compõem a relação jurídica do contrato de promessa de compra e venda de imóvel possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, incluindo não apenas a construtora, mas também a incorporadora do empreendimento.

Sobre o tema, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese em recurso repetitivo: "Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor" (REsp 1.551.951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016 - Tema 939/STJ).

Nada obstante esse entendimento, vê-se que a tese citada nada diz quanto à legitimidade da corretora de imóveis que realiza a aproximação entre as partes. Assim, constata-se que não há legitimidade da corretora para responder pelos encargos indevidamente transferidos ao consumidor ou para restituir os valores adimplidos em virtude da rescisão contratual, pois se referem a relações jurídicas diversas.

O art. 722 do CC, ao definir o contrato de corretagem, é bastante esclarecedor ao dispor que "uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

Nota-se, ainda, que, de acordo com o art. 725 do CC, a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Assim, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário.

A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.

Desse modo, a responsabilidade da corretora de imóveis está associada ao serviço por ela ofertado, qual seja, o de aproximar as partes interessadas no contrato de compra e venda, prestando ao cliente as informações necessárias sobre o negócio jurídico a ser celebrado.

Eventual inadimplemento ou falha na prestação do serviço relacionada ao imóvel em si, ao menos em regra, não lhe pode ser imputada, pois, do contrário, seria responsável pelo cumprimento de todos os negócios por ela intermediados, desvirtuando, portanto, a natureza jurídica do contrato de corretagem e a própria legislação de regência.

Insta ressalvar, contudo, que a constatação de eventuais distorções na relação jurídica de corretagem, como o envolvimento da corretora na construção e incorporação do imóvel, pode afastar o entendimento acima e viabilizar o reconhecimento da sua responsabilidade solidária, desde que demonstrado, no caso concreto, a sua ocorrência.

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação

 TAXA DE OCUPAÇÃO DE IMÓVEL

STJ. 3ª Turma. REsp 1.936.470-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/10/2021 (Info 718).

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação
Caso julgado			ação de resilição contratual (contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado) requerendo o desfazimento do negócio com a restituição dos valores que havia pagado
			casa que João pretendia edificar nem começou a ser construída no local
			Empresa ré apresentou resposta pedindo que o autor seja condenado ao pagamento de taxa de ocupação pelo período de 1 ano que passou na posse do imóvel.
enriquecimento sem causa do comprador					No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia
					Objeto contraprestação mediante pagamento aluguéis ao vendedor tempo permanência
promessa de compra e venda de imóvel residencial ainda não edificado				desfazimento do negócio jurídico da compra e venda de imóvel, especialmente na hipótese de sua resilição pelo comprador, obriga que as partes retornem ao estado anterior à celebração do contrato
				retorno ao estado anterior		devolução do bem ao promitente-vendedor; e
						restituição das parcelas pagas ao promitente-comprador (com a retenção de um percentual em favor do vendedor).
						Se o imóvel fosse edificado, seria devida “taxa de ocupação”
“taxa de ocupação”	promitente-comprador ressarce o promitente-vendedor pelo tempo que ele utilizou o imóvel, dele auferindo vantagens
	natureza jurídica coincide com a de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa
	retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado interregno temporal, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor
	pagamento de taxa de ocupação é devido pelo comprador por consubstanciar retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado interregno temporal, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor
	STJ. 3ª Turma. REsp 1613613-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/06/2018 (Info 629): “É devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, independentemente de ter sido o vendedor quem deu causa ao desfazimento do negócio. Ex: João e Pedro celebraram promessa de compra e venda de um apartamento. Pedro (promitente comprador) estava morando no imóvel há 6 meses e pagando regularmente as prestações. Ocorre que o contrato foi desfeito por culpa de João. Todo o valor pago por Pedro deverá ser devolvido, assim como ele terá que ser indenizado pelas benfeitorias que realizou. Por outro lado, Pedro terá que pagar taxa de ocupação (aluguel) pelos meses em que morou no apartamento. O fundamento para isso não está na culpa, mas sim na proibição do enriquecimento sem causa”
	Requisitos	a) enriquecimento de alguém;					O mero exercício da posse do imóvel por parte do promissário comprador não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação/aluguéis, pois seria preciso, para tanto, que o comprador tivesse fruído de uma vantagem
		b) empobrecimento correspondente de outrem;					terreno não edificado - não existe possibilidade segura e concreta – aferível diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal e a interveniência de circunstâncias futuras – de que a empresa auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido ao promitente-comprador. Não está presente, pois, o requisito de sua diminuição patrimonial.
		c) relação de causalidade entre ambos.

Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e a cientificação do condomínio acerca da transação

Processo

REsp 1.918.949-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 07/12/2021, DJe 13/12/2021.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

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Tema

Condomínio. Assembleia ordinária ou extraordinária. Promitente comprador. Ciência da alienação. Imissão na posse do imóvel. Direito a voto. Legitimidade.

 

DESTAQUE

Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e a cientificação do condomínio acerca da transação.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Cinge-se a controvérsia a definir se o adquirente de unidade imobiliária em condomínio, portador de promessa de compra e venda sem averbação no registro de imóveis, tem direito de voto na condominial.

O art. 1.335 do Código Civil de 2002 estabelece o direito do condômino de usar, fruir e livremente dispor da sua unidade imobiliária, de utilizar-se das partes comuns e de votar nas deliberações das assembleias. Para a última hipótese, exige-se que esteja adimplente com o pagamento das despesas condominiais.

Nesse contexto, não há dúvidas de que o proprietário da unidade imobiliária pode exercer o direito de voto, permitindo-lhe que constitua procurador com poderes específicos para representá-lo na assembleia condominial.

A par disso, o art. 9º da Lei n. 4.591/1964 prescreve que "os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio (...)".

Ademais, o art. 1.334 do CC/2002, ao disciplinar as cláusulas obrigatórias da convenção condominial, também dispõe que são "equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas."

Com base nos referidos dispositivos, verifica-se que os promissários compradores têm, em regra, legitimidade para participar das assembleias - ordinária ou extraordinária -, haja vista que são equiparados aos respectivos proprietários. Por mais que não tenham efetivamente a propriedade do bem, que somente ocorrerá com o registro imobiliário da escritura pública, detêm um título que, a princípio, obriga as partes negociantes em relação a determinada unidade imobiliária.

Para tanto, importa inicialmente que seja estabelecida a relação jurídica de direito material entre as partes em relação ao imóvel, com a celebração do compromisso de compra e venda que confirme a obrigação e a intenção de alienar o referido bem.

Todavia, para que o promissário comprador tenha a legitimidade de votar em assembleia condominial, também há a necessidade de imissão na posse do imóvel, visto que é partir desse momento que ele também terá o dever de arcar com as despesas condominiais, instituindo, assim, a referida relação jurídica entre condômino e condomínio.

Ou seja, o compromisso de compra e venda firma a mera vinculação negocial entre as partes contratantes, mas é somente a partir da imissão na posse na unidade imobiliária que será concretizada a relação do promissário comprador com o condomínio, independentemente de o contrato estar registrado Cartório de Imóveis.

Portanto, para a jurisprudência desta Corte, inclusive firmada no julgamento de recurso especial repetitivo (Tema n. 886), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015).

Além disso, o condomínio precisa ser cientificado da transação e da imissão na posse, com vistas a cumprir a vontade formalizada pelas partes. Se tal comunicação for feita pelo promissário comprador, nada impede que o condomínio notifique o promitente vendedor se houver dúvida razoável acerca do contrato ou simplesmente para confirmar a realização do negócio.

Dessa forma, o promissário comprador, a partir da ciência do condomínio acerca do compromisso de compra e venda e da imissão na posse da unidade imobiliária, tem o direito de participar e de votar nas assembleias.