Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e o condomínio tenha sido comunicado acerca da transação

 STJ. 3ª Turma. REsp 1.918.949-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/12/2021 (Info 722)

Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e o condomínio tenha sido comunicado acerca da transação
Proprietário	Proprietário só pode ser impedido de participar da assembleia se estiver inadimplente com as obrigações condominiais (cotas condominiais).
	art. 1.335, CC - direitos dos condôminos no condomínio edilício
	Art. 1.335. São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite
	não há dúvidas de que o proprietário da unidade imobiliária pode exercer o direito de voto, permitindo-lhe que constitua procurador com poderes específicos para representá-lo na assembleia condominial.
promitente comprador	Por mais que não tenham efetivamente a propriedade do bem, que somente ocorrerá com o registro imobiliário da escritura pública, detêm um título que, a princípio, obriga as partes negociantes em relação a determinada unidade imobiliária
	Lei nº 4.591/64 - dispõe sobre o condomínio em edificações
	art. 9º autoriza que o promitente comprador participe da elaboração da Convenção de condomínio e participa da assembleia para aprovar o regimento interno
	Art. 9º, Lei nº 4.591/64: Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
	art. 1.334, CC: disciplina as cláusulas obrigatórias da convenção condominial, e prevê que os promitentes compradores são equiparados aos proprietários
	promissários compradores têm, em regra, legitimidade para participar das assembleias - ordinária ou extraordinária -, haja vista que são equiparados aos respectivos proprietários
Requisitos adicionais para que promitente comprador participe de Assembleias		imissão na posse do imóvel	Somente a partir da imissão na posse é que o promitente comprador passa a ter o dever de arcar com as despesas condominiais, instituindo, assim, a referida relação jurídica entre condômino e condomínio
			“imissão na posse” - comprador já estar com a posse direta do bem
			compromisso de compra e venda firma a mera vinculação negocial entre as partes contratantes, mas é somente a partir da imissão na posse na unidade imobiliária que será concretizada a relação do promissário comprador com o condomínio, independentemente de o contrato estar registrado Cartório de Imóveis.
			STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 – Recurso Repetitivo – Tema 886: “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”
		Ciência do condomínio		o condomínio deve ser cientificado da transação e da imissão na posse
				Se tal comunicação for feita pelo promissário comprador, nada impede que o condomínio notifique o promitente vendedor se houver dúvida razoável acerca do contrato ou simplesmente para confirmar a realização do negócio
o promissário comprador, a partir da ciência do condomínio acerca do compromisso de compra e venda e da imissão na posse da unidade imobiliária, tem o direito de participar e de votar nas assembleias.

O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo

 CIVIL - CONDOMÍNIO

STJ. 3ª Turma. REsp 1.884.483-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 23/11/2021 (Info 720).

O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo
A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.
O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.
Airbnb		serviço online que une pessoas que querem alugar acomodações
assembleia geral extraordinária	a insatisfação dos moradores do condomínio em razão do grande fluxo de entrada e saída de pessoas diferentes no local
	aprovada alteração do regimento interno e da convenção de condomínio para vedar a locação das unidades (casas) por “curto período de tempo”, assim entendida aquela locação com prazo inferior a 90 dias
	Não há, nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o art. 1.336, IV, do CC, observada a destinação prevista na convenção condominial
somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais
conflito entre o proprietário do imóvel e o próprio condomínio			Regras relativas ao condomínio edilício
			Art. 19, Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio em Edificações): “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”
			art. 1.336, IV, CC/2002: “São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
STJ. 4ª Turma. REsp 1819075/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. p/ Acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2021 (Info 693): “Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidade condominial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos existentes nos apartamentos, a diferentes pessoas, por curta temporada (ex: locação pelo Airbnb). Vale ressaltar que existe a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (2/3 das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio”.

Condomínio responde pelos danos causados por funcionário do condomínio que, em seu período de folga, mas em razão do seu trabalho, pegou o carro do condomínio e causou danos

 RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO

STJ. 3ª Turma. REsp 1.787.026-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 26/10/2021 (Info 717)

Condomínio responde pelos danos causados por funcionário do condomínio que, em seu período de folga, mas em razão do seu trabalho, pegou o carro do condomínio e causou danos
responsabilidade objetiva (independentemente de culpa) do empregador - art. 932, III, Código Civil
participação do empregado do condomínio QUE permaneceu no trabalho e lá se embebedou, além de ter se locupletado da informação adquirida em função de seu emprego para ingressar no veículo e causar o dano
Responsabilidade civil pelo fato de terceiro ou de outrem (art. 932, CC)			Em regra, a responsabilidade civil decorre de um fato próprio (comissivo ou omissivo) - arts. 186 e 927 do Código Civil
			Eventualmente, o ordenamento jurídico atribui a uma terceira pessoa (natural ou jurídica) a responsabilidade civil pelos fatos praticados pelo autor do dano
			Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil: (...) III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele
			art. 933 - não mais se fala nas figuras da culpa “in vigilando” ou da culpa “in eligendo”
Nexo Causal	Teoria da equivalência das condições				Teoria causalidade adequada			Teoria do dano direto e imediato
	Também chamada de “teoria da equivalência dos antecedentes” ou “teoria do histórico dos antecedentes (sine qua non)”						Também chamada de “teoria da interrupção do nexo causal” ou “teoria da causalidade necessária”.
	Equivalência das condições, ou seja, tudo aquilo que antecede o dano será considerado sua causa			Nem toda e qualquer condição (ou antecedente) é causa do dano, e sim apenas aquela adequada/apta/idônea					Somente a condição imediata e direta é necessariamente a causa do dano.
	Ex.: se o agente bate o seu carro em outro veículo, não só ele seria responsabilizado como também o fabricante e a concessionária (= infinita espiral de concausas)				Ex.: se o agente bate o seu carro em outro veículo, o fabricante e a concessionária não seriam “causa adequada” para o dano.			Ex.: somente o agente que bate o seu carro em outro veículo é o responsável pelo dano
O STJ não adota de maneira única uma teoria		“a utilização eventual de uma ou outra teoria ou, até mesmo, a conjugação de mais de uma delas pode-se mostrar útil ou, até mesmo, necessária para resolver um determinado caso concreto”
		“Na jurisprudência do STJ, ao longo das suas três décadas, não há uma posição definida acerca da teoria aplicável à responsabilidade civil no Direito brasileiro”
		“Enfim, relembro mais uma vez que as teorias nada mais são do que ferramentas postas à disposição dos operadores do Direito, pois a verificação dos fatos que podem ser considerados como causas de um determinado evento danoso, antes de ser um problema teórico, é uma questão de ordem prática, onde se situam as mais variadas dificuldades concretas. Assim, a utilização eventual de uma ou outra teoria ou, até mesmo, a conjugação de mais de uma delas pode-se mostrar útil ou, até mesmo, necessária para resolver um determinado caso concreto”
Somente se estabelece o nexo causal entre o evento danoso e o fato imputado ao agente quando este surgir como causa adequada ou determinante para a ocorrência dos prejuízos sofridos pela vítima.

Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e a cientificação do condomínio acerca da transação

Processo

REsp 1.918.949-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 07/12/2021, DJe 13/12/2021.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

• 

Tema

Condomínio. Assembleia ordinária ou extraordinária. Promitente comprador. Ciência da alienação. Imissão na posse do imóvel. Direito a voto. Legitimidade.

 

DESTAQUE

Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e a cientificação do condomínio acerca da transação.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Cinge-se a controvérsia a definir se o adquirente de unidade imobiliária em condomínio, portador de promessa de compra e venda sem averbação no registro de imóveis, tem direito de voto na condominial.

O art. 1.335 do Código Civil de 2002 estabelece o direito do condômino de usar, fruir e livremente dispor da sua unidade imobiliária, de utilizar-se das partes comuns e de votar nas deliberações das assembleias. Para a última hipótese, exige-se que esteja adimplente com o pagamento das despesas condominiais.

Nesse contexto, não há dúvidas de que o proprietário da unidade imobiliária pode exercer o direito de voto, permitindo-lhe que constitua procurador com poderes específicos para representá-lo na assembleia condominial.

A par disso, o art. 9º da Lei n. 4.591/1964 prescreve que "os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio (...)".

Ademais, o art. 1.334 do CC/2002, ao disciplinar as cláusulas obrigatórias da convenção condominial, também dispõe que são "equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas."

Com base nos referidos dispositivos, verifica-se que os promissários compradores têm, em regra, legitimidade para participar das assembleias - ordinária ou extraordinária -, haja vista que são equiparados aos respectivos proprietários. Por mais que não tenham efetivamente a propriedade do bem, que somente ocorrerá com o registro imobiliário da escritura pública, detêm um título que, a princípio, obriga as partes negociantes em relação a determinada unidade imobiliária.

Para tanto, importa inicialmente que seja estabelecida a relação jurídica de direito material entre as partes em relação ao imóvel, com a celebração do compromisso de compra e venda que confirme a obrigação e a intenção de alienar o referido bem.

Todavia, para que o promissário comprador tenha a legitimidade de votar em assembleia condominial, também há a necessidade de imissão na posse do imóvel, visto que é partir desse momento que ele também terá o dever de arcar com as despesas condominiais, instituindo, assim, a referida relação jurídica entre condômino e condomínio.

Ou seja, o compromisso de compra e venda firma a mera vinculação negocial entre as partes contratantes, mas é somente a partir da imissão na posse na unidade imobiliária que será concretizada a relação do promissário comprador com o condomínio, independentemente de o contrato estar registrado Cartório de Imóveis.

Portanto, para a jurisprudência desta Corte, inclusive firmada no julgamento de recurso especial repetitivo (Tema n. 886), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015).

Além disso, o condomínio precisa ser cientificado da transação e da imissão na posse, com vistas a cumprir a vontade formalizada pelas partes. Se tal comunicação for feita pelo promissário comprador, nada impede que o condomínio notifique o promitente vendedor se houver dúvida razoável acerca do contrato ou simplesmente para confirmar a realização do negócio.

Dessa forma, o promissário comprador, a partir da ciência do condomínio acerca do compromisso de compra e venda e da imissão na posse da unidade imobiliária, tem o direito de participar e de votar nas assembleias.

O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo

Processo

REsp 1.884.483-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 23/11/2021.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

• 

Tema

Condomínio edilício residencial. Locações realizadas por intermédio de plataformas digitais. Uso diverso daquele previsto em convenção. Impossibilidade.

 

DESTAQUE

O condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Inicialmente cumpre salientar que a disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero, sempre em busca de maiores lucros e maiores condições de sobrevivência no mercado mundial.

Nessa medida, somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio.

Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos. Nessa específica hipótese, impõe-se observar as regras relativas ao condomínio edilício, previstas no Código Civil.

O art. 19 da Lei n. 4.591/1964 assegura aos condôminos o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionado às normas de boa vizinhança, podendo usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

O art. 1.336, IV, do CC/2002, por seu turno, prescreve ser dever do condômino dar à sua parte exclusiva a mesma destinação que tem a edificação, utilizando-a de maneira a preservar o sossego, a salubridade, a segurança e os bons costumes.

Assim, chega-se à conclusão de que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.

Não há, portanto, nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o art. 1.336, IV, do CC/2002, observada a destinação prevista na convenção condominial.

Saiba mais:

• Informativo de Jurisprudência n. 693

O condomínio edilício responde pelos danos causados por seus empregados mesmo que fora do horário de expediente, desde que em razão do seu trabalho

Processo

REsp 1.787.026-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 26/10/2021, DJe 05/11/2021.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

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Tema

Condomínio edilício. Empregado. Evento danoso fora do horário de expediente. Ato em razão do trabalho. Responsabilidade civil. Caracterização.

 

DESTAQUE

O condomínio edilício responde pelos danos causados por seus empregados mesmo que fora do horário de expediente, desde que em razão do seu trabalho.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

A responsabilidade civil, via de regra, é por fato próprio (comissivo ou omissivo), atribuindo-se ao próprio agente causador do dano a obrigação de indenizar os prejuízos sofridos pelo lesado (artigos 186 e 927 do Código Civil).

Eventualmente, porém, o ordenamento jurídico atribui a uma terceira pessoa (natural ou jurídica) a responsabilidade civil pelos fatos praticados pelo autor do dano, sendo essa modalidade, denominada de responsabilidade civil pelo fato de terceiro ou pelo fato de outrem, regulada, especialmente, no art. 932 do Código Civil.

Nesse contexto, a parte final do enunciado normativo do inciso III do art. 932 do Código Civil, ao dispor acerca da responsabilidade do empregador por ato praticado por seu empregado ou preposto, estabelece ser ele responsável pelos atos praticados no exercício do trabalho ou em razão dele, sendo objetiva (independente de culpa) essa modalidade de responsabilidade civil.

A doutrina e a jurisprudência oscilam entre as teorias da causalidade adequada e do dano direto e imediato (interrupção do nexo causal) para explicar a relação de causalidade na responsabilidade civil no direito brasileiro.

O importante é que somente se estabelece o nexo causal entre o evento danoso e o fato imputado ao agente quando este surgir como causa adequada ou determinante para a ocorrência dos prejuízos sofridos pela vítima.

No caso, o evento danoso ocorreu com a participação do empregado do condomínio, tendo em vista que o empregado permaneceu no trabalho e lá mesmo se embebedou, além de ter se locupletado da informação adquirida em função de seu emprego para ingressar no veículo e causar o dano.

Qualquer que seja a teoria que se considere para verificação do nexo causal (equivalência dos antecedentes, causalidade adequada ou dano direito e imediato) deve-se reconhecer que os fatos imputados ao condomínio estão situados no âmbito do processo causal, que desemboca na sua responsabilidade, sendo causas adequadas ou necessárias do evento danoso.

É possível a inclusão de parcelas vincendas na execução de título extrajudicial de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que homogêneas, contínuas e da mesma natureza.

Processo

REsp 1.835.998-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 26/10/2021.

Ramo do Direito

DIREITO PROCESSUAL CIVIL

• 

Tema

Condomínio. Execução de título extrajudicial. Contribuições ordinárias ou extraordinárias. Inclusão de prestações vincendas no débito exequendo. Prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza. Possibilidade.

 

DESTAQUE

É possível a inclusão de parcelas vincendas na execução de título extrajudicial de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que homogêneas, contínuas e da mesma natureza.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Após o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício - previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas - passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, inciso X.

Nesses termos, com a comprovação dos requisitos do título executivo extrajudicial, mostra-se possível a inclusão, na execução, das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo, diante da exegese do art. 323 do CPC/2015, aplicável subsidiariamente ao processo de execução, conforme arts. 318 e 771, parágrafo único, do CPC/2015.

Somado a isso, estabelece o art. 780 do CPC/2015 que o exequente poderá "cumular várias execuções, ainda que fundadas em títulos diferentes, quando o executado for o mesmo e desde que para todas elas seja competente o mesmo juízo e idêntico o procedimento".

Em verdade, tal posicionamento imprime concretude aos princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional.

No entanto, apenas as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza comportam essa inclusão automática na execução.

Assim, em havendo modificação da natureza da prestação ou da sua homogeneidade, bem como de eventual ampliação do ato constritivo dela decorrente, deverá ser oportunizado ao devedor o direito de se defender, por meio de embargos, em relação a esse acréscimo e limitado ao referido conteúdo.

Saiba mais:

• Informativo de Jurisprudência n. 653

O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio para questionar a forma pela qual a coisa comum é gerida

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/10/info-704-stj.pdf

CONDOMÍNIO - O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio para questionar a forma pela qual a coisa comum é gerida 

O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial. STJ. 4ª Turma. REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2021 (Info 704). 

Modalidades de shopping center 

Há três modalidades distintas de shopping center: a) Shopping center típico: todos os espaços são locados. Não possui condomínio. b) Shopping center vendido: existem vários proprietários das unidades autônomas, que formam um condomínio comercial. Essas unidades autônomas (espaços) são vendidos ou locados. Trata-se de um condomínio comercial, mas com características típicas de shopping, como mix, publicidade conjunta e normas de funcionamento com horários preestabelecidos. Neste modelo existe, portanto, uma convenção de condomínio que rege o shopping e, normalmente, é escolhido um síndico. c) Centro comercial: mero aglomerado de lojas, sem um sistema organizado de funcionamento. Nesse sentido: CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício. Manual Prático com Perguntas e Respostas. Rio de Janeiro: Lumen Juris. 2004, p. 44. 

Imagine agora a seguinte situação hipotética: 

Itaguaré é um shopping center constituído na modalidade “vendido”. João é proprietário de uma unidade autônoma (“uma loja”) dentro desse condomínio comercial. João alugou a sua unidade autônoma para Pedro, que ali montou uma loja. Depois de alguns meses, Pedro ajuizou ação contra o condomínio alegando que estariam sendo praticadas irregularidades e ilegalidades na administração, dentre elas: adoção de critérios equivocados para a realização de despesas condominiais, falta de prestação de contas, locação indevida de espaço de uso comum sem contabilização na receita condominial e indevida exoneração de multas e encargos de condôminos inadimplentes. Além disso, o autor afirmou que o condomínio réu estaria descumprindo cláusula estatutária que prevê que, no empreendimento, exista uma variedade de lojas de diversos ramos. Pedro argumentou que, em razão de todas essas irregularidades, a cota condominial teve que ser aumentada e que isso a prejudicou considerando que, pelo contrato assinado com João (o proprietário), cabe ao locatário o pagamento das cotas condominiais mensais. O juiz extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, sob o argumento de que o autor, por ser mero locatário, não teria legitimidade para questionar esses atos do condomínio. 

Agiu corretamente o magistrado, segundo o STJ? SIM. 

O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial. STJ. 4ª Turma. REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2021 (Info 704). 

O locatário não tem legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros. O direito de questionar esses atos pertence ao proprietário da unidade autônoma (e não ao locatário). Nos termos do art. 18 do CPC/2015, “ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico”. Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador. 

Mas existe um ajuste entre o locador e o locatário segundo o qual compete a este último o pagamento das cotas condominiais... 

Não interessa. Isso porque o vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação se dá entre o inquilino e o locador. Desse modo, a convenção (o acordo) realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio. Segundo a interpretação que é dada ao art. 23, § 2º, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Inquilinato), os locatários podem pedir contas ao locador, não diretamente ao condomínio: 

Art. 23 (...) § 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior (despesas ordinárias do condomínio), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 

Desse modo, se a má administração do condomínio tornou onerosa a relação contratual locatícia, cabe ao inquilino buscar providência frente ao proprietário/locador do imóvel. Conclui-se, em suma, que o locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio para questionar a forma pela qual a coisa comum é gerida.