O dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra pelos adquirentes, é o marco final das obrigações constituídas entre as partes

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/06/info-695-stj.pdf

DIREITO DO CONSUMIDOR - COMPRA DE IMÓVEIS: O dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra pelos adquirentes, é o marco final das obrigações constituídas entre as partes 

Situação hipotética: João celebrou contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, ainda na planta, com a ALP incorporadora imobiliária. Por conta de dificuldades financeiras da incorporadora, o término do imóvel atrasou muito e os adquirentes decidiram pela destituição da incorporadora, com a criação da Associação de Adquirentes, e a contratação de uma nova construtora para prosseguir na construção do prédio. João ajuizou ação pedindo a reparação pelos danos materiais (lucros cessantes e danos emergentes) decorrentes da paralisação na construção e entrega do empreendimento. Os lucros cessantes serão devidos até quando? O prejuízo deverá ser contabilizado até a data da destituição da incorporadora ou até a data da posterior conclusão da obra? Até o dia da destituição da incorporadora. Isso porque nessa data acabaram as obrigações contratuais que a incorporadora tinha com os adquirentes. O autor poderá exigir da incorporadora que pague, a título de danos emergentes, o valor que será gasto com a nova construtora contratada para terminar a obra? Não. Eventuais aportes financeiros adicionais assumidos pelos adquirentes a partir da destituição não podem ser cobrados do incorporador destituído, sob pena de agravar-se, de forma unilateral, o risco de um negócio originário. STJ. 3ª Turma.REsp 1.881.806-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/05/2021 (Info 695). 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

João (promitente-comprador) celebrou contrato de promessa de compra e venda de um imóvel (sala comercial) com a ALP incorporadora imobiliária. O imóvel ainda estava em construção no momento da assinatura do contrato. Tratava-se de um grande edifício empresarial, com inúmeras salas comerciais, sendo uma delas a que foi contratada por João. Vale ressaltar que o contrato foi firmado em 14/11/2012 e a data de entrega estava prevista para o dia 31/03/2014. Em 17/12/2014, a incorporadora ALP, em assembleia convocada para essa finalidade, informou aos adquirentes que estava com dificuldades financeiras e que iria paralisar a obra. Em 29/09/2015, os adquirentes decidiram pela destituição da incorporadora, com a criação da Associação de Adquirentes, e a contratação de uma nova construtora para prosseguir na construção do prédio. Em 29/09/2017, o empreendimento foi finalizado e entregue pela nova construtora contratada pela Associação formada. João ajuizou ação pedindo a reparação pelos danos materiais (lucros cessantes e danos emergentes) decorrentes da paralisação na construção e entrega do empreendimento. 

O juiz deve julgar o pedido procedente? SIM. No entanto, ainda restam duas perguntas importantes: 

Os lucros cessantes serão devidos até quando? O prejuízo deverá ser contabilizado até 29/09/2015 (data da destituição da incorporadora) ou até 29/09/2017 (data da conclusão da obra)? 

Até a data da destituição da incorporadora. Isso porque nessa data acabaram as obrigações contratuais que a incorporadora tinha com os adquirentes. 

O dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra pelos adquirentes, é o marco final das obrigações constituídas entre as partes. STJ. 3ª Turma. REsp 1.881.806-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/05/2021 (Info 695). 

Alternativas em caso de extinção do contrato de incorporação 

A Lei nº 4.591/64 previu três situações distintas para a extinção do contrato de incorporação, observado o atraso na entrega da obra, com desfechos que variam de acordo com a conveniência dos adquirentes: 

OPÇÕES DOS ADQUIRENTES NO CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA 

1ª opção: receber, mesmo com atraso 

Os compradores podem aceitar receber a unidade, mesmo com atraso. Nesse caso, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice previsto no contrato (art. 43-A, § 2º). 

Trata-se de extinção normal do contrato. 

2ª opção: não receber o imóvel 

Os adquirentes podem optar por não mais receber o imóvel atrasado. Nessa hipótese, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, corrigidos (art. 43-A, § 1º). 

Trata-se de extinção anômala do contrato. 

3ª opção: destituição do incorporador 

Se o incorporador, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, o juiz poderá notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Sendo desatendida a notificação, o incorporador poderá ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (art. 43, VI). 

Trata-se de extinção anômala do contrato. 

Destituição da incorporadora 

A destituição da incorporadora põe fim ao contrato de incorporação. No dia em que a incorporadora é destituída ocorre a consequente assunção da obra pelos adquirentes. Essa data deve ser considerada como o marco final das obrigações constituídas entre as partes. Qual a importância disso? É até essa data que devem ser apurados os prejuízos efetivos que comporão o montante indenizatório devido pela incorporadora. Isso porque os riscos do empreendimento estão limitados às cláusulas e à extensão do contrato, assumindo o incorporador apenas os riscos contratados e tão-somente enquanto durar o contrato. Assim, deduz-se que os lucros cessantes serão cabíveis apenas durante o período compreendido entre a data prometida para a entrega da obra e a data efetiva da destituição do incorporador. Com a destituição da incorporadora, ocorre a extinção (anômala) da incorporação. 

Segunda pergunta: o autor poderá exigir da incorporadora que pague, a título de danos emergentes, o valor que será gasto com a nova construtora contratada para terminar a obra? NÃO. 

Eventuais aportes financeiros adicionais assumidos pelos adquirentes a partir da destituição não podem ser cobrados do incorporador destituído, sob pena de agravar-se, de forma unilateral, o risco de um negócio originário. STJ. 3ª Turma. REsp 1.881.806-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/05/2021 (Info 695). 

Não se pode cobrar, a título de danos emergentes, o valor do aporte realizado pelo autor para o prosseguimento da obra. A destituição da incorporadora é uma opção feita pelos adquirentes. Os adquirentes poderiam simplesmente ter pedido a rescisão do compromisso de venda e compra, com a restituição dos valores que foram pagos. Optando-se pela continuidade no empreendimento, sem a presença da incorporadora, um novo negócio jurídico surgiu, não se podendo imputar à incorporadora destituída o ônus do pagamento dos valores despendidos para o término das obras. Assim, optando os adquirentes pela assunção da obra, com a contratação de outra construtora, isso significa que eles abrem mão de receber a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, para prosseguirem, por conta própria, na construção do empreendimento, assumindo, com isso, as consequências dessa deliberação. Se o adquirente, ou a maioria dos compradores reunidos em assembleia, decidiu pela continuidade do empreendimento, inclusive com a necessidade de aportes financeiros adicionais, esses valores não podem ser cobrados do incorporador destituído, sob pena de se agravar, unilateralmente, o risco do negócio original. A destituição do incorporador constitui um exercício regular de um direito legalmente previsto, que pode, conforme o caso, impor novos riscos aos adquirentes, sem que isso conduza, todavia, a uma ampliação dos riscos originariamente assumidos pelo incorporador.

Optando o adquirente pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso na obra, eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos.

REsp 1.750.585-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 01/06/2021.

Incorporação imobiliária. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Resolução antecipada. Opção do adquirente. Valorização do imóvel. Perdas e danos. Descabimento.

Optando o adquirente pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso na obra, eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos.

De acordo com o artigo 43, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, o incorporador deve responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.

De acordo com o art. 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

O art. 402, por sua vez, dispõe que, "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".

E, finalmente, o art. 403 do mesmo diploma legal reza que "ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual".

A partir das lições colacionadas, é lícito inferir que a valorização do imóvel, além de não ter relação direta com o inadimplemento do contrato pela incorporadora, também não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse, legitimamente, esperar.

No caso, diante do atraso na obra, poderia o comprador optar por aguardar a sua conclusão, tendo direito, inclusive, ao recebimento de aluguéis durante todo o período, e, ao final, incorporar ao seu patrimônio o eventual incremento do valor venal do imóvel. Escolhendo, no entanto, o desfazimento do negócio, presume-se que o promitente comprador preferiu receber, no presente, a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura do imóvel, pronto e acabado, adquirido ainda na planta, cenário que não enseja o dever de indenizar por parte da incorporadora.

O dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra pelos adquirentes, é o marco final das obrigações constituídas entre as partes.

REsp 1.881.806-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 04/05/2021. 

Lei n. 4.591/1964. Incorporação imobiliária. Extinção do contrato. Dia da destituição do incorporador. Marco final das obrigações constituídas entre as partes. Extinção anômala.

O dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra pelos adquirentes, é o marco final das obrigações constituídas entre as partes.

A Lei n. 4.591/1964 previu três situações distintas para a extinção do contrato de incorporação, observado o atraso na entrega da obra, com desfechos que variam de acordo com a conveniência dos adquirentes.

Na primeira, os compradores optam por receber, com atraso, a unidade imobiliária. Nesse caso, "será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato" (art. 43-A, § 2º, com a redação conferida pela Lei n. 13.786/2018).

Na segunda, os adquirentes optam pelo não recebimento do imóvel. Nessa hipótese, "desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei" (art. 43-A, § 1º, com a redação conferida pela Lei n. 13.786/2018).

Há, ainda, uma terceira situação: a da destituição do incorporador em razão da completa paralisação da obra. É a hipótese verificada no caso em análise, que foi prevista no art. 43, VI, da Lei n. 4.591/1964 com a seguinte dicção: "(...) VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra."

Observa-se, contudo, que para essa hipótese, a Lei não explicita, como fez anteriormente, as consequências jurídicas decorrentes, limitando-se a dispor: "Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: (...) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa."

Infere-se, portanto, que a primeira situação supracitada descreve uma hipótese de extinção normal, enquanto as duas últimas, representam hipóteses de extinção anômala do contrato de incorporação. Coloca-se ao crivo do adquirente uma possibilidade de extinção regular do contrato e duas possibilidades de extinção anormal da contratação, sendo, a partir desse cenário, possível divisar as consequências da destituição do incorporador.

É de se observar, inicialmente, que a destituição da incorporadora põe fim ao contrato de incorporação. Com isso, o dia da destituição da incorporadora, com a consequente assunção da obra pelos adquirentes, exsurge como o marco final das obrigações constituídas entre as partes.

É, portanto, até essa data que devem ser apurados os prejuízos efetivos que comporão o montante indenizatório devido pelas incorporadora e construtora, solidariamente. Isso, porque os riscos do empreendimento estão limitados às cláusulas e à extensão do contrato, assumindo o incorporador apenas os riscos contratados e tão-somente enquanto durar o ajuste.

Assim, optando os adquirentes pela assunção da obra, com a contratação de outra construtora, é lícito deduzir que eles abrem mão de receber a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida, para prosseguirem, por conta própria, na construção do empreendimento, assumindo, com isso, as consequências dessa deliberação.

De fato, existindo a opção de o adquirente requerer a resolução do contrato, recebendo "a integralidade dos valores pagos devidamente corrigidos, bem como a multa estipulada para o inadimplemento", a escolha pela destituição do incorporador não pode significar um implemento do risco do negócio originalmente assumido.

Desse modo, se o adquirente, ou a maioria dos compradores reunidos em assembleia, decidiu pela continuidade do empreendimento, inclusive com a necessidade de aportes financeiros adicionais, esses valores não podem ser cobrados do incorporador destituído, sob pena de se agravar, unilateralmente, o risco do negócio original.

A destituição do incorporador constitui um exercício regular de um direito legalmente previsto, que pode, conforme o caso, impor novos riscos aos adquirentes, sem que isso conduza, todavia, a uma ampliação dos riscos originariamente assumidos pelo incorporador.

Pela mesma razão, deduz-se que os lucros cessantes serão cabíveis apenas durante o período compreendido entre a data prometida para a entrega da obra até a data efetiva da destituição do incorporador, que, frise-se, é o marco da extinção (anômala) da incorporação.