Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e o condomínio tenha sido comunicado acerca da transação

 STJ. 3ª Turma. REsp 1.918.949-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/12/2021 (Info 722)

Os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e o condomínio tenha sido comunicado acerca da transação
Proprietário	Proprietário só pode ser impedido de participar da assembleia se estiver inadimplente com as obrigações condominiais (cotas condominiais).
	art. 1.335, CC - direitos dos condôminos no condomínio edilício
	Art. 1.335. São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite
	não há dúvidas de que o proprietário da unidade imobiliária pode exercer o direito de voto, permitindo-lhe que constitua procurador com poderes específicos para representá-lo na assembleia condominial.
promitente comprador	Por mais que não tenham efetivamente a propriedade do bem, que somente ocorrerá com o registro imobiliário da escritura pública, detêm um título que, a princípio, obriga as partes negociantes em relação a determinada unidade imobiliária
	Lei nº 4.591/64 - dispõe sobre o condomínio em edificações
	art. 9º autoriza que o promitente comprador participe da elaboração da Convenção de condomínio e participa da assembleia para aprovar o regimento interno
	Art. 9º, Lei nº 4.591/64: Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
	art. 1.334, CC: disciplina as cláusulas obrigatórias da convenção condominial, e prevê que os promitentes compradores são equiparados aos proprietários
	promissários compradores têm, em regra, legitimidade para participar das assembleias - ordinária ou extraordinária -, haja vista que são equiparados aos respectivos proprietários
Requisitos adicionais para que promitente comprador participe de Assembleias		imissão na posse do imóvel	Somente a partir da imissão na posse é que o promitente comprador passa a ter o dever de arcar com as despesas condominiais, instituindo, assim, a referida relação jurídica entre condômino e condomínio
			“imissão na posse” - comprador já estar com a posse direta do bem
			compromisso de compra e venda firma a mera vinculação negocial entre as partes contratantes, mas é somente a partir da imissão na posse na unidade imobiliária que será concretizada a relação do promissário comprador com o condomínio, independentemente de o contrato estar registrado Cartório de Imóveis.
			STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 – Recurso Repetitivo – Tema 886: “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”
		Ciência do condomínio		o condomínio deve ser cientificado da transação e da imissão na posse
				Se tal comunicação for feita pelo promissário comprador, nada impede que o condomínio notifique o promitente vendedor se houver dúvida razoável acerca do contrato ou simplesmente para confirmar a realização do negócio
o promissário comprador, a partir da ciência do condomínio acerca do compromisso de compra e venda e da imissão na posse da unidade imobiliária, tem o direito de participar e de votar nas assembleias.

Para que ocorra a rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, o art. 32 da Lei 6.766/79 exige a constituição em mora do devedor; isso pode ser feito mediante carta com AR, desde que assinado pelo próprio devedor

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/06/info-696-stj.pdf

DIREITO CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA: Para que ocorra a rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, o art. 32 da Lei 6.766/79 exige a constituição em mora do devedor; isso pode ser feito mediante carta com AR, desde que assinado pelo próprio devedor 

O caput art. 32 da Lei nº 6.766/78 afirma que, se o promitente-comprador atrasar o pagamento da prestação, o contrato será rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor. O § 1º do art. 32 estabelece que o devedor será constituído em mora por meio de intimação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis. Mesmo sem estar expressamente previsto no dispositivo, o STJ entende que essa intimação de que trata o § 1º do art. 32 pode ser feita através de carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo devedor. Assim, a constituição em mora, para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei nº 6.766/79, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da mesma Lei. STJ. 3ª Turma. REsp 1.745.407/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/05/2021 (Info 696). 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

João celebrou contrato de promessa de compra e venda com determinado loteador urbano (empresa que faz loteamentos, nos termos da Lei nº 6.766/79). Por meio do contrato, o loteador (promitente vendedor) comprometeu-se a vender a João um imóvel no loteamento “Jardim Feliz”. Em contrapartida, João obrigou-se a pagar o valor de R$ 96 mil, parcelados em 48 meses. Ao final, tendo sido efetuado todo o pagamento, a empresa transferiria a propriedade do bem. Durante a vigência do contrato, João já ficaria na posse do lote. 

Ação de rescisão 

João cumpriu regularmente sua obrigação durante 10 meses. A partir daí, deixou de pagar as prestações. Com o objetivo de constituir em mora o devedor, o loteador fez a notificação extrajudicial por meio de carta com aviso de recebimento, cujo recibo foi devidamente assinado por João. Depois disso, o loteador propôs ação de rescisão do contrato, cumulada com reintegração na posse e perdas e danos. O juiz extinguiu o processo sem resolução do mérito afirmando que a notificação extrajudicial para a constituição em mora do devedor João deveria ter sido feita por meio do Oficial de Registro de Imóveis, não podendo ser realizada por carta com aviso de recebimento. O magistrado fundamentou sua conclusão na interpretação literal do § 1º do art. 32 da Lei nº 6.766/79, que estabelece o seguinte: 

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. § 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato. § 3º Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação. 

O STJ concorda com a interpretação que foi adotada pelo juiz? 

NÃO. A intimação (rectius: notificação) prevista no art. 32 da Lei nº 6.766/79 – voltada a constituir em mora o devedor – pode ser realizada por meio de carta com aviso de recebimento. De fato, o § 1º do art. 32 da Lei nº 6.766/79, estabelece que a “intimação” (mais correto seria: notificação) deverá ser realizada por intermédio do Oficial do Registro de Imóveis: 

Art. 32 (...) § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. 

Entretanto, o STJ entendeu que esse requisito do § 1º do art. 32 não se mostra absoluto, devendo ser feita uma interpretação em conjunto com o art. 49 da Lei nº 6.766/79, que diz: 

Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las. 

Em caráter residual, a Lei admite até mesmo a intimação ou notificação através de edital: 

Art. 49. (...) § 1º Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao Oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade. § 2º Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a última publicação. 

Desse modo, a carta com aviso de recebimento, cujo aviso foi assinado pelo devedor, alcança o mesmo propósito da notificação via RI (Cartório de Registro de Imóveis) ou RTD (Cartório de Registro de Títulos e Documentos), permitindo concluir com certeza que o promitente comprador teve ciência da mora e teve a oportunidade de purgá-la. 

Em suma: A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei nº 6.766/79, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da norma mencionada. STJ. 3ª Turma. REsp 1745407/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/05/2021. 

A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da norma mencionada.

 REsp 1.745.407-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/05/2021, DJe 14/05/2021.

Compromisso de compra e venda. Imóvel em loteamento. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse. Pretensão de resolução contratual. Constituição em mora. Intimação através de carta com aviso de recebimento. Recibo assinado pelo devedor. Validade.

A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da norma mencionada.

O propósito recursal consiste em esclarecer se a intimação prevista no art. 32 da Lei n. 6.766/1979 - a fim de constituir em mora o devedor e, posteriormente, rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado - pode ser realizada através de carta com aviso de recebimento.

Convém registrar que a Lei n. 6.766/1979 (regente do parcelamento do solo urbano) preconiza, em seu art. 32, que, "vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor". Complementa, no § 1º do respectivo dispositivo legal, que para se dar concretude ao disposto no caput deve ser intimado o devedor/adquirente do imóvel, "a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação".

Assim, para a resolução contratual, reputa-se imprescindível a prévia interpelação do devedor, conforme assentado no § 1º, sendo necessário, ato contínuo, examinar o modo pelo qual deve se realizar essa notificação.

Acerca da temática, é consabido que essa intimação deve se realizar através do Oficial de Registro de Imóveis, segundo a literalidade do art. 32, § 1º, acima mencionado. Entretanto, esse requisito não se mostra absoluto, pois a própria lei prevê expressamente que as intimações e notificações nela previstas "deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las" (art. 49, caput). Em caráter residual, admite até mesmo a intimação ou notificação através de edital (art. 49, § 2º).

A exegese que se extrai da leitura conjunta dos arts. 32 e 49 da Lei n. 6.766/1979 denota a intenção do legislador de que a notificação seja feita pessoalmente ao devedor, para que este tenha ciência inequívoca de sua mora e da consequência perniciosa que dela resulta (qual seja, a resolução do contrato com o retorno ao estado anterior das partes, implicando a perda do imóvel), bem como dos exatos termos para purgação, a exemplo do prazo e dos valores para pagamento.

Partindo dessa premissa, não há óbice para que se efetue a intimação por outros meios que demonstrem claramente a constituição em mora do devedor, com a sua ciência indubitável da situação de inadimplência, da possibilidade de rescisão contratual e da forma pela qual podem ser elididos os efeitos da mora.

Assim, tem-se como hábil à constituição em mora do devedor, para fins do disposto no art. 32 da Lei n. 6.766/1979, a intimação através de carta remetida pelo correio com aviso de recebimento, em que o recibo tenha sido assinado pelo devedor, de forma a comprovar a sua ciência inequívoca acerca dos termos da inadimplência, em conformidade com o teor do art. 49 dessa lei.

Cumpre destacar que, em situação semelhante, o legislador admite expressamente a intimação, através de carta com aviso de recebimento, para a constituição em mora do devedor fiduciante de coisa imóvel (art. 26, caput e §§ 1º a 3º, da Lei n. 9.514/1997). Não sendo purgada a mora devida e oportunamente, consolida-se a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/1997), implicando a rescisão contratual e a perda da posse do imóvel para o credor, assim como prevê a Lei n. 6.766/1979, ressalvadas as respectivas particularidades.

Portanto, a purgação da mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49.

Contrato de compra e venda sem registro não afasta o reconhecimento da usucapião

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que a falta de registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título – requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária.

O colegiado deu provimento ao recurso dos herdeiros de um homem que, segundo alegam, ocupava a área em discussão desde 1988, quando teria celebrado escritura pública de cessão de posse com o antigo proprietário. De acordo com o tribunal de origem, em 1990, os dois pactuaram compromisso de compra e venda, que não foi registrado na matrícula do imóvel.

Em 2009, contudo, um casal ajuizou ação reivindicatória a fim de consolidar o suposto direito de propriedade advindo da arrematação do imóvel perante um banco. O juízo de primeiro grau deu provimento ao pedido e fixou indenização pelas benfeitorias realizadas.

Os herdeiros recorreram ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS), o qual entendeu que, apesar do decurso do prazo legal, o compromisso de compra e venda do imóvel, por não ser registrado, não seria capaz de configurar a usucapião ordinária. Além disso, para o TJMS, houve a interrupção do prazo da usucapião em virtude da lavratura de boletim de ocorrência e do ajuizamento de uma ação de imissão na posse, em 2004, por um terceiro. A ação transcorreu sem a citação dos ocupantes do imóvel e foi extinta sem o julgamento do mérito.

Documento apto

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que o justo título, na usucapião ordinária, pressupõe a existência de uma falha – no caso, a ausência de registro – que o decurso do tempo trata de sanar, se presentes os demais requisitos previstos pelo artigo 551 do Código Civil de 1916 ou 1.242 do Código Civil de 2002.

O ministro citou Pontes de Miranda para dizer que, na usucapião, seria absurdo exigir título justo transcrito e boa-fé, pois o título registrado já transfere a propriedade, sendo desnecessário falar em qualquer forma de usucapião.

A doutrina – acrescentou –, por meio do Enunciado 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil, consolidou esse mesmo entendimento ao dispor que a expressão “justo título” do Código Civil “abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.

Segundo o relator, a jurisprudência também pacificou que “o contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião”. No tocante, especificamente, ao compromisso de compra e venda não registrado, Villas Bôas Cueva ressaltou que as turmas de direito privado do STJ já se posicionaram no sentido de que esse seria um documento apto a configurar o requisito do justo título para a usucapião ordinária.

Interrupção

Em relação à interrupção do prazo, o ministro ressaltou que o STJ já manifestou entendimento no sentido de que nem toda resistência do proprietário é válida para interromper a prescrição aquisitiva.

Para o relator, o julgamento de improcedência, ou extinção sem resolução de mérito, de ação possessória ou petitória – como ocorreu nos autos – é uma das situações em que não se interrompe o prazo para aquisição do imóvel pela usucapião.

Quanto à lavratura de boletim de ocorrência, o relator afirmou que tampouco é possível considerá-la fato interruptivo da prescrição aquisitiva, uma vez que apenas retrata relato unilateral do comunicante – o qual, embora prestado perante autoridade policial, não credita veracidade inconteste às informações.

“Além do mais, a interrupção somente poderia ocorrer na situação em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver a posse para si, o que não se verificou no caso dos autos”, disse o magistrado.

 Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1584447

STJ