Fonte: Dizer o Direito
Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/05/info-693-stj.pdf
COMPRA E VENDA - Decai em 1 ano pedido do adquirente para restituição de valor pago por área excedente, decorrente da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do que a contratada
Na hipótese em que as dimensões de imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão (venda ad mensuram), aplica-se o prazo decadencial de 1 (um) ano, previsto no art. 501 do CC/2002, para exigir: • o complemento da área; • reclamar a resolução do contrato; ou • o abatimento proporcional do preço. STJ. 3ª Turma. REsp 1.890.327/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021 (Info 693).
Imagine a seguinte situação hipotética:
João comprou um imóvel da imobiliária. No contrato estava previsto que o imóvel teria 220 m2 . Depois de dois anos após ter sido registrado o título, quando João já estava morando no local, ele percebeu que o imóvel tem um tamanho menor do que estava previsto no contrato. Diante disso, ele ajuizou ação de abatimento proporcional do preço dada a entrega do imóvel com metragem menor do que a contratada. O juiz reconheceu que houve decadência, sob o argumento de que João tinha o prazo de 1 ano para ajuizar a ação, nos termos do art. 501 do Código Civil:
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Agiu corretamente o juiz? SIM. Vamos entender com calma.
Inicialmente, é importante perguntar: a entrega de imóvel com metragem a menor configura vício aparente ou oculto?
Aparente. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, considerando que é possível que isso seja verificado com a mera medição das dimensões do imóvel. Vale ressaltar, inclusive, que o adquirente, por precaução, deve providenciar essa medição tão logo receba a unidade imobiliária.
O prazo decadencial, neste caso, deve ser buscado no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor?
No Código Civil. Vamos comparar os dois regimes. O Código de Defesa do Consumidor disciplina, em seu art. 26, prazos decadenciais aplicáveis para vícios de qualidade ou quantidade do produto ou serviço, sendo eles aparentes ou ocultos:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;
II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.
Vale ressaltar que o prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. Como não há um prazo específico no CDC que regule a hipótese de reparação de danos decorrentes de vício do produto, entende-se que deve ser aplicado o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC. Nesse sentido:
(...)
4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC).
5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02 (...)
STJ. 3ª Turma. REsp 1534831/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/02/2018.
O Código Civil, por sua vez, estabelece, em seus arts. 500 e 501, prazo decadencial para a situação em que as dimensões do imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Dessa forma, a previsão do Código Civil é específica para o caso concreto. Vale lembrar que os arts. 500 e 501 acima transcritos aplicam-se para as hipóteses em que a venda do imóvel é realizada na modalidade ad mensuram, ou seja, quando, em regra, será do alienante a responsabilidade por eventual diferença que venha a encontrar entre a área estipulada e a efetivamente existente. Importante ainda ressaltar que também na hipótese de venda ad mensuram – e consequente aplicação do Código Civil -, o prazo decadencial previsto no art. 501 do CC/02 refere-se, tão somente, à propositura de ação para exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço. O prazo prescricional para que o consumidor pleiteie indenização decorrente da má-execução do contrato é de 10 anos.
Abrindo um parêntese:
Venda ad corpus (venda por referência meramente enunciativa)
Venda ad corpus é a venda de imóvel como coisa certa e discriminada. Ex: o contrato refere-se à venda da Fazenda Esperança. A dimensão do imóvel, se for mencionada, é feita de forma meramente enunciativo. O preço não tem relação direta com a extensão exata do imóvel. A dimensão exata não é requisito essencial do contrato. Ex: a compra e venda de um apartamento ou terreno urbano normalmente é ad corpus. Na venda ad corpus é comum utilizar-se expressões como “mais ou menos tantos metros”. Na venda ad corpus não cabe complementação do preço, caso a área seja maior, nem complementação da área, se esta for menor. Art. 500 (...) § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa (presume-se a venda ad corpus), quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (5%) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio (art. 500, § 1º).
Venda ad mensuram (venda por extensão)
Venda ad mensuram é aquela em que o preço é fixado tendo em vista a real dimensão da área. Tal ocorre quando se determina o preço de cada unidade, alqueire, metro quadrado ou metro de frente. Ex: o contrato refere-se à venda de um imóvel de 150m2 . Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Se a área for menor do que estava no contrato: o comprador poderá mover ação ex empto ou ex vendito, por meio do qual se reclamará a complementação da área. Trata-se de ação pessoal. Se não tiver como o devedor complementar, o comprador poderá mover as ações edilícias:
• Ação redibitória: resolução do contrato.
• Ação quanti minoris: abatimento do preço.
Se a área for maior: o vendedor não poderá requerer complementação do preço, salvo se provar erro escusável. Art. 500 (...) § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Presume-se que a venda foi ad mensuram quando a diferença encontrada exceder de 1/20 (5%) da área total enunciada.
Na hipótese em que as dimensões de imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão (venda ad mensuram), aplica-se o prazo decadencial de 1 (um) ano, previsto no art. 501 do CC/2002, para exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço. STJ. 3ª Turma. REsp 1.890.327/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021 (Info 693).
