A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da norma mencionada.

 REsp 1.745.407-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/05/2021, DJe 14/05/2021.

Compromisso de compra e venda. Imóvel em loteamento. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse. Pretensão de resolução contratual. Constituição em mora. Intimação através de carta com aviso de recebimento. Recibo assinado pelo devedor. Validade.

A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da norma mencionada.

O propósito recursal consiste em esclarecer se a intimação prevista no art. 32 da Lei n. 6.766/1979 - a fim de constituir em mora o devedor e, posteriormente, rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado - pode ser realizada através de carta com aviso de recebimento.

Convém registrar que a Lei n. 6.766/1979 (regente do parcelamento do solo urbano) preconiza, em seu art. 32, que, "vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor". Complementa, no § 1º do respectivo dispositivo legal, que para se dar concretude ao disposto no caput deve ser intimado o devedor/adquirente do imóvel, "a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação".

Assim, para a resolução contratual, reputa-se imprescindível a prévia interpelação do devedor, conforme assentado no § 1º, sendo necessário, ato contínuo, examinar o modo pelo qual deve se realizar essa notificação.

Acerca da temática, é consabido que essa intimação deve se realizar através do Oficial de Registro de Imóveis, segundo a literalidade do art. 32, § 1º, acima mencionado. Entretanto, esse requisito não se mostra absoluto, pois a própria lei prevê expressamente que as intimações e notificações nela previstas "deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las" (art. 49, caput). Em caráter residual, admite até mesmo a intimação ou notificação através de edital (art. 49, § 2º).

A exegese que se extrai da leitura conjunta dos arts. 32 e 49 da Lei n. 6.766/1979 denota a intenção do legislador de que a notificação seja feita pessoalmente ao devedor, para que este tenha ciência inequívoca de sua mora e da consequência perniciosa que dela resulta (qual seja, a resolução do contrato com o retorno ao estado anterior das partes, implicando a perda do imóvel), bem como dos exatos termos para purgação, a exemplo do prazo e dos valores para pagamento.

Partindo dessa premissa, não há óbice para que se efetue a intimação por outros meios que demonstrem claramente a constituição em mora do devedor, com a sua ciência indubitável da situação de inadimplência, da possibilidade de rescisão contratual e da forma pela qual podem ser elididos os efeitos da mora.

Assim, tem-se como hábil à constituição em mora do devedor, para fins do disposto no art. 32 da Lei n. 6.766/1979, a intimação através de carta remetida pelo correio com aviso de recebimento, em que o recibo tenha sido assinado pelo devedor, de forma a comprovar a sua ciência inequívoca acerca dos termos da inadimplência, em conformidade com o teor do art. 49 dessa lei.

Cumpre destacar que, em situação semelhante, o legislador admite expressamente a intimação, através de carta com aviso de recebimento, para a constituição em mora do devedor fiduciante de coisa imóvel (art. 26, caput e §§ 1º a 3º, da Lei n. 9.514/1997). Não sendo purgada a mora devida e oportunamente, consolida-se a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/1997), implicando a rescisão contratual e a perda da posse do imóvel para o credor, assim como prevê a Lei n. 6.766/1979, ressalvadas as respectivas particularidades.

Portanto, a purgação da mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49.

Cédula de crédito comercial garantida por alienação fiduciária. Ajuizamento de ação de busca e apreensão. Interrupção da prescrição. Citação válida. Art. 202, inciso V, do Código Civil.

REsp 1.135.682-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 13/04/2021 

O ajuizamento da ação de busca e apreensão fundada no inadimplemento da cédula de crédito comercial garantida por alienação fiduciária, com a citação válida do devedor, interrompe o prazo para propor ação de execução com base no mesmo título de crédito.

Conforme a regra do art. 202, inciso V c/c parágrafo único, do Código Civil, qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor interrompe a prescrição, que voltará a ser contada somente após o trânsito em julgado da decisão judicial que ponha fim ao processo que a interrompeu.

No caso, as partes celebraram uma cédula de crédito - pacto cuja finalidade é incentivar a atividade comercial através do empréstimo remunerado de capital. O objetivo do tomador do empréstimo é obter o crédito para fomentar sua atividade empresarial; já o objetivo da instituição financeira é reaver o valor emprestado, com juros e demais acréscimos legais.

A cláusula de alienação fiduciária é acessória e serve de garantia para que o credor, diante do inadimplemento, receba o capital emprestado. Assim, afirmar que a ação de busca e apreensão tem como propósito obter o bem dado em garantia implica tomar o acessório pelo principal.

Quando a instituição financeira ajuizou a ação de busca e apreensão e citou validamente a embargada, constituiu em mora a devedora; isso significa dizer que a ré estava inadimplente com a obrigação principal da cédula de crédito comercial: restituir, conforme acordado, o capital emprestado pelo autor. Inexistente a mora, que é requisito essencial, haveria carência de ação.

Mais um indicativo de que a finalidade do processo é a restituição do capital emprestado era a possibilidade de purgação da mora, na redação do art. 3º, § 1º, do Decreto-Lei n. 911/1969, anterior à Lei n. 10.931/2004. O devedor, até então, poderia adimplir as parcelas atrasadas, e o pacto seguia seu curso normal. Ainda hoje, pode o devedor pagar a integralidade da dívida, cumprindo a obrigação principal.

Assim, patente que a finalidade da ação de busca e apreensão é o cumprimento da obrigação expressa na cédula de crédito comercial - assim como o é a ação de execução, proposta com base no mesmo título. Não é possível afastar a constituição em mora do devedor - fato que, a teor do já mencionado art. 202, inciso V, e parágrafo único, do Código Civil, implicou a interrupção da prescrição até o trânsito em julgado do processo.