AÇÃO RENOVATÓRIA - JUROS DE MORA
STJ. 3ª Turma. REsp 1.929.806-SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi, julgado em 07/12/2021 (Info 722).
O
termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos
será a data para pagamento fixada na sentença ou a data da intimação do
devedor (art. 523, CPC) para pagamento na fase de cumprimento de sentença |
|||||||||
termo
inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos |
i.
Previsão na sentença de data para pagamento |
termo
inicial dos juros será esse dia |
|||||||
mora
ex re |
|||||||||
se
a própria sentença marcar data para pagamento das diferenças, incorrerá em
mora o devedor que não adimplir no termo estipulado, pois esta data
integrará, definitivamente o título executivo |
|||||||||
ii.
Se a sentença não fixar data para pagamento |
a
partir da data em que o devedor for intimado para pagar na fase de cumprimento
de sentença |
||||||||
devedor
deverá ser interpelado para pagar, sob pena de incidir em mora, por meio da intimação
para o cumprimento definitivo da sentença |
|||||||||
mora
ex persona |
|||||||||
Na
ação renovatória, a citação não tem o condão de constituir em mora o devedor,
pois, quando da sua ocorrência, ainda não é possível saber quem será o credor
e quem será o devedor das diferenças, se existentes, o que somente ocorrerá
após o trânsito em julgado |
|||||||||
Ação
renovatória |
garante
ao locatário o direito de renovar o contrato de locação empresarial, por
igual prazo, mesmo contra a vontade do locador, desde que presentes certos
requisitos |
||||||||
tem
por finalidade a renovação compulsória, obrigatória, do contrato de locação
empresarial, estando prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações). |
|||||||||
Requisitos
(art. 51, Lei nº 8.245/91) |
contrato
de locação a ser renovado deve ter sido celebrado por escrito |
||||||||
contrato
de locação a ser renovado deve ter sido celebrado por prazo determinado |
|||||||||
prazo
mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos deve ser de cinco anos |
|||||||||
locatário
deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos |
|||||||||
Sendo
julgado o pedido procedente, ocorre um negócio jurídico (novo contrato de
locação), que se justapõe ao contrato anterior, tendo o contrato renovado início
imediatamente após o fim da vigência do contrato primitivo, sem solução de
continuidade |
|||||||||
STJ. 3ª Turma. REsp 1323410/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em
07/11/2013: direito à renovação é um verdadeiro direito potestativo |
|||||||||
Prazo decadencial (art. 51, §5º) |
direito
à renovação deve ser exercido, judicial ou extrajudicialmente |
||||||||
1
ano, no máximo, e |
antes
da data do término do contrato em vigor |
||||||||
até
6 meses, no mínimo |
|||||||||
principal
finalidade da ação renovatória é a proteção do fundo de comércio que foi
desenvolvido pelo empresário locatário |
|||||||||
Ponto
comercial |
é
a localização do estabelecimento empresarial |
||||||||
muito
importante atividade empresarial - ligado à possibilidade captação e
manutenção clientela |
|||||||||
direito
protege o ponto comercial, sendo a ação renovatória um exemplo |
|||||||||
Julgamento
da ação renovatória |
Procedência |
locação
é renovada |
|||||||
natureza
constitutiva: cria novo contrato de locação entre as partes que se justapõe
ao anterior |
|||||||||
natureza
condenatória: fixa novo valor para o aluguel, que pode ser maior ou menor do que
aquele previsto no contrato primitivo |
|||||||||
Improcedência |
locação
comercial não será renovada |
||||||||
juiz
determinará a desocupação do imóvel alugado no prazo de 30 dias, desde que
haja pedido na contestação |
|||||||||
Valor dos aluguéis |
locatário
continuará a pagar, durante o processo, o aluguel previsto no contrato primitivo
ou um aluguel provisório (art. 72, §4º) fixado pelo juiz |
||||||||
discussão
dos aluguéis gera, muitas vezes, uma diferença de valores que deverá ser paga
pelo locatário ou pelo locador, pois, na maioria das vezes, a ação
renovatória somente se encerra após o contrato original terminar |
|||||||||
pode
existir, após o trânsito em julgado, crédito a favor ou do locador ou do
locatário relativo ao saldo de aluguéis vencidos |
|||||||||
sentença
produz efeitos ex tunc: o novo aluguel é considerado devido desde o primeiro
dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo |
|||||||||
Art.
73: “Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas
nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez” |