Valorização de imóvel após rescisão contratual por atraso da obra não gera direito a indenização

 A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não reconheceu o direito a indenização pela valorização de imóvel comprado na planta, pleiteada por comprador que requereu rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda antes da entrega do bem, em virtude de atraso na conclusão da obra.

Ao rejeitar, por unanimidade, o recurso do comprador, o colegiado registrou que a eventual valorização do imóvel não se enquadra como perdas e danos, bem como não significa a frustração de um ganho que ele pudesse legitimamente esperar.

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que o acréscimo de valor do imóvel pleiteado pelo comprador não decorreu da inexecução do contrato – como exigido no artigo 43, inciso II, da Lei 4.591/1964 –, mas de fatores externos, de ordem eminentemente econômica.

Rescisão do contrato e lucros cessantes

Após a incorporadora apresentar novo cronograma de conclusão da obra, com atraso de cerca de 14 meses em relação ao prazo inicial, o consumidor ajuizou ação pleiteando a rescisão do contrato de compra de dois apartamentos e a indenização de perdas e danos e de lucros cessantes.

O juiz de primeiro grau determinou a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos pelo comprador. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) ordenou também o pagamento de lucros cessantes, com base no preço de mercado do aluguel das unidades prometidas, por todo o período do atraso até a data da rescisão do contrato.  

Ao STJ, o consumidor pediu que, no cálculo da indenização por dano material, fosse incluída a valorização do imóvel no período compreendido entre a assinatura do contrato e a data prometida para a efetiva entrega do prédio.

Eventual valorização de imóvel não equivale a perdas e danos

O ministro Villas Bôas Cueva explicou que, conforme o artigo 403 do Código Civil, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes causados por efeito direto e imediato da inexecução do contrato, ainda que esta resulte de dolo do devedor. Assim, a tese do comprador dos imóveis "não encontra amparo legal".

O relator apontou jurisprudência do STJ que diz ser a valorização de imóvel um fenômeno meramente econômico, e não fruto ou produto do bem, pois ela decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como localização e estado de conservação (REsp 1.349.788).

De acordo com o ministro, não há relação de causalidade entre o prejuízo alegado pelo adquirente e o comportamento da incorporadora, pois, ainda que não houvesse atraso da obra, poderia ocorrer uma mudança no preço do imóvel ao longo do tempo.

"O inadimplemento contratual verificado na hipótese caracteriza, sob o prisma da causa eficiente, um evento de natureza secundária e meramente condicionante, incapaz de produzir o liame necessário à indução do dever de indenizar", afirmou.

Comprador poderia esperar conclusão da obra

Villas Bôas Cueva lembrou que, no caso de adiamento na entrega, além da rescisão contratual, o artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964 faculta ao comprador esperar pela conclusão da obra, de modo a incorporar ao seu patrimônio uma eventual valorização do imóvel adquirido na planta, com direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso (pro rata die).

Para o ministro, no entanto, ao optar por desfazer o negócio, o comprador preferiu receber a integralidade dos valores pagos, devidamente atualizados, a aguardar uma eventual e incerta valorização futura dos apartamentos prontos – circunstância que não gera para a incorporadora o dever de indenizar.

"A eventual frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de um ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato, livremente exercida pelo próprio adquirente", concluiu o relator.

Leia o acórdão no REsp 1.750.585.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1750585

É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/05/info-693-stj.pdf

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS - É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias 

O locatário tem a obrigação de restituir o bem ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Se houve uma deterioração anormal do bem, o locador terá o direito de exigir do locatário indenização por perdas e danos. Quando se fala em perdas e danos, deve-se interpretar isso de acordo com o princípio da reparação integral, de maneira que a indenização deve abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura. Desse modo, para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. STJ. 3ª Turma. REsp 1.919.208/MA, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021 (Info 693). 

Imagine a seguinte situação: Em 2006, João locou, para o Estado do Maranhão, um imóvel de sua propriedade a fim de que ali funcionasse uma escola pública. A locação vigorou até 2009. Quando João foi vistoriar o imóvel devolvido, constatou que ele estava em condições precárias, totalmente depredado pela ação de vândalos. João requereu, administrativamente, indenização pelos danos materiais sofridos. Foi instaurado processo administrativo e a PGE exarou parecer afirmando que: - realmente o imóvel foi deteriorado durante o período de locação; - no entanto, não deveria ser paga indenização ao proprietário; - a solução seria o Estado contratar uma empresa de engenharia, mediante licitação, para restaurar o imóvel. 

Ação de indenização 

João não concordou com a solução proposta. Isso porque a realização de licitação para posterior implementação das obras lhe é prejudicial, tendo em vista que ele ficará durante vários meses com o imóvel indisponível para o uso. Por essa razão, João ajuizou ação de indenização contra o Estado pelos danos causados em sua propriedade, acrescida de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao período em que deixou de auferir a renda do aluguel do imóvel. Foi reconhecido que João teria direito à indenização pelos danos causados, no entanto, não faria jus aos lucros cessantes. O autor recorreu ao STJ. 

Indaga-se: João tem direito aos lucros cessantes? SIM. 

É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.919.208/MA, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021 (Info 693). 

No contrato de locação, o locatário tem o dever de usar e gozar do bem de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu. Terminada a locação, o locatário tem a obrigação de restituir o bem ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. É o que preveem o art. 569 do Código Civil e o art. 23 da Lei nº 8.245/91: 

Art. 569. O locatário é obrigado: (...) IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. 

Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; 

A partir da leitura desses dispositivos, concluiu-se que se houver uma deterioração anômala do bem, a responsabilidade disso é do locatário. Assim, havendo uma deterioração anormal do bem, o locador terá o direito de exigir indenização por perdas e danos. 

Princípio da reparação integral 

Quando se fala em perdas e danos, deve-se interpretar isso de acordo com o princípio da reparação integral, de maneira que a indenização deve abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do Código Civil: 

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. 

Desse modo, para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. 

O Estado argumentou que o autor não provou que o imóvel já seria imediatamente alugado. Logo, não caberia o pagamento dos lucros cessantes. Esse argumento pode ser acolhido? NÃO. 

A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. Logo, não é necessário que o proprietário prove que ele já iria imediatamente conseguir alugar o imóvel.

É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias.

 REsp 1.919.208/MA, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 20/04/2021

Contrato de locação de imóvel urbano. Resilição. Restituição do bem em condições precárias. Locador que foi injustamente privado de seu uso e gozo. Lucros cessantes. Indenização devida.

Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos.

A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02.

Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador.

A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual.