Fonte: Dizer o Direito
Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/10/info-704-stj.pdf
CONDOMÍNIO - O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio para questionar a forma pela qual a coisa comum é gerida
O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial. STJ. 4ª Turma. REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2021 (Info 704).
Modalidades de shopping center
Há três modalidades distintas de shopping center: a) Shopping center típico: todos os espaços são locados. Não possui condomínio. b) Shopping center vendido: existem vários proprietários das unidades autônomas, que formam um condomínio comercial. Essas unidades autônomas (espaços) são vendidos ou locados. Trata-se de um condomínio comercial, mas com características típicas de shopping, como mix, publicidade conjunta e normas de funcionamento com horários preestabelecidos. Neste modelo existe, portanto, uma convenção de condomínio que rege o shopping e, normalmente, é escolhido um síndico. c) Centro comercial: mero aglomerado de lojas, sem um sistema organizado de funcionamento. Nesse sentido: CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício. Manual Prático com Perguntas e Respostas. Rio de Janeiro: Lumen Juris. 2004, p. 44.
Imagine agora a seguinte situação hipotética:
Itaguaré é um shopping center constituído na modalidade “vendido”. João é proprietário de uma unidade autônoma (“uma loja”) dentro desse condomínio comercial. João alugou a sua unidade autônoma para Pedro, que ali montou uma loja. Depois de alguns meses, Pedro ajuizou ação contra o condomínio alegando que estariam sendo praticadas irregularidades e ilegalidades na administração, dentre elas: adoção de critérios equivocados para a realização de despesas condominiais, falta de prestação de contas, locação indevida de espaço de uso comum sem contabilização na receita condominial e indevida exoneração de multas e encargos de condôminos inadimplentes. Além disso, o autor afirmou que o condomínio réu estaria descumprindo cláusula estatutária que prevê que, no empreendimento, exista uma variedade de lojas de diversos ramos. Pedro argumentou que, em razão de todas essas irregularidades, a cota condominial teve que ser aumentada e que isso a prejudicou considerando que, pelo contrato assinado com João (o proprietário), cabe ao locatário o pagamento das cotas condominiais mensais. O juiz extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, sob o argumento de que o autor, por ser mero locatário, não teria legitimidade para questionar esses atos do condomínio.
Agiu corretamente o magistrado, segundo o STJ? SIM.
O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial. STJ. 4ª Turma. REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2021 (Info 704).
O locatário não tem legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros. O direito de questionar esses atos pertence ao proprietário da unidade autônoma (e não ao locatário). Nos termos do art. 18 do CPC/2015, “ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico”. Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador.
Mas existe um ajuste entre o locador e o locatário segundo o qual compete a este último o pagamento das cotas condominiais...
Não interessa. Isso porque o vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação se dá entre o inquilino e o locador. Desse modo, a convenção (o acordo) realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio. Segundo a interpretação que é dada ao art. 23, § 2º, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Inquilinato), os locatários podem pedir contas ao locador, não diretamente ao condomínio:
Art. 23 (...) § 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior (despesas ordinárias do condomínio), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
Desse modo, se a má administração do condomínio tornou onerosa a relação contratual locatícia, cabe ao inquilino buscar providência frente ao proprietário/locador do imóvel. Conclui-se, em suma, que o locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio para questionar a forma pela qual a coisa comum é gerida.
