O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada nas mãos do credor fiduciário diante da inadimplência do devedor fiduciante (antigo locador do bem) não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/97, por não fazer parte da relação jurídica que fundamenta a cobrança da taxa em questão.

 STJ. 4ª Turma. REsp 1.966.030-SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 23/11/2021 (Info 720)

O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada nas mãos do credor fiduciário diante da inadimplência do devedor fiduciante (antigo locador do bem) não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/97, por não fazer parte da relação jurídica que fundamenta a cobrança da taxa em questão.
Alienação fiduciária em garantia	A alienação fiduciária de bens imóveis é regida precipuamente pela Lei nº 9.514/97
	Personagens	Mutuário /fiduciante	Mutuário - pessoa beneficiada por um contrato de mútuo (quem toma dinheiro emprestado)
			Fiduciante - pessoa que transmite a propriedade do bem ao credor como forma de garantia da dívida (fidúcia = confiança)
		Mutuante /fiduciário	Mutuante - pessoa que empresta dinheiro em um contrato de mútuo
			Fiduciário - pessoa que recebe a propriedade do bem do devedor como forma de garantia da dívida
	Inadimplemento	art. 26, Lei nº 9.514/97: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
		apesar de a lei falar que a propriedade do imóvel consolida-se em nome do fiduciário, isso não significa que ele tenha se tornado o proprietário pleno do bem
		A Lei impõe ao fiduciário a obrigação de tentar alienar o imóvel por meio de leilão:
		art. 27, Lei nº 9.514/97: “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”.
	Taxa de ocupação do imóvel	art. 37-A, Lei 9.514/97 prevê que, se fiduciante, mesmo estando inadimplente, continuar morando no imóvel, o fiduciário (credor) poderá exigir o pagamento de um valor chamado de “taxa de ocupação”
		“remuneração” paga ao fiduciário p/ fiduciante continuar posse imóvel, mesmo estando inadimplente
		a exigibilidade da taxa de ocupação tem início na data da consolidação da propriedade
		Lei nº 13.465/2017 alterou o art. 37-A da Lei nº 9.514/97
		art. 37-A, Lei nº 9.514/97: “O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)”.
	Aluguel do imóvel pelo fiduciante	Fiduciante pode alugar o imóvel mesmo estando alienado fiduciariamente ao banco
		art. 24, V, Lei nº 9.514/97: “Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária”;
		O locatário do imóvel, não tem responsabilidade pelo pagamento da taxa de ocupação.
		taxa de ocupação tem por fundamento a posse injusta exercida pelo devedor fiduciante a partir do momento em que consolidada a propriedade no patrimônio do credor, sendo sua finalidade compensar o legítimo proprietário do imóvel - o credor fiduciário, ou quem vier a sucedê-lo - pela ocupação ilegítima
		art. 37-A da Lei nº 9.514/97 deixa claro quem são os sujeitos da relação jurídica que envolve a cobrança da taxa de ocupação: de um lado o devedor/fiduciante e de outro o credor/fiduciário (ou quem o sucedeu)
		a cessão da posse do imóvel objeto de alienação fiduciária, por meio da celebração de contrato de locação com terceiros, é uma faculdade assegurada ao devedor fiduciante, pois a lei lhe confere, “enquanto adimplente, a livre utilização por sua conta e risco do imóvel objeto da alienação fiduciária” (art. 24, V, da Lei nº 9.514/97)
		havendo anuência do credor fiduciário, a locação deve ser respeitada, passando o credor (banco) a figurar na relação locatícia como sucessor do locador, e os valores que o credor poderá cobrar do ocupante imóvel, após consolidação propriedade são aqueles decorrentes do contrato de locação.
		não havendo essa anuência, inexiste qualquer vínculo entre o locatário e o credor fiduciário (banco). Desse modo, o banco poderá, apenas, denunciar a locação, nos termos do art. 27, § 7º, Lei 9514/97
		art. 27, § 7º, Lei 9514/97: “Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído Lei 10.931/2004)

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação

 TAXA DE OCUPAÇÃO DE IMÓVEL

STJ. 3ª Turma. REsp 1.936.470-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/10/2021 (Info 718).

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação
Caso julgado			ação de resilição contratual (contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado) requerendo o desfazimento do negócio com a restituição dos valores que havia pagado
			casa que João pretendia edificar nem começou a ser construída no local
			Empresa ré apresentou resposta pedindo que o autor seja condenado ao pagamento de taxa de ocupação pelo período de 1 ano que passou na posse do imóvel.
enriquecimento sem causa do comprador					No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia
					Objeto contraprestação mediante pagamento aluguéis ao vendedor tempo permanência
promessa de compra e venda de imóvel residencial ainda não edificado				desfazimento do negócio jurídico da compra e venda de imóvel, especialmente na hipótese de sua resilição pelo comprador, obriga que as partes retornem ao estado anterior à celebração do contrato
				retorno ao estado anterior		devolução do bem ao promitente-vendedor; e
						restituição das parcelas pagas ao promitente-comprador (com a retenção de um percentual em favor do vendedor).
						Se o imóvel fosse edificado, seria devida “taxa de ocupação”
“taxa de ocupação”	promitente-comprador ressarce o promitente-vendedor pelo tempo que ele utilizou o imóvel, dele auferindo vantagens
	natureza jurídica coincide com a de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa
	retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado interregno temporal, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor
	pagamento de taxa de ocupação é devido pelo comprador por consubstanciar retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado interregno temporal, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor
	STJ. 3ª Turma. REsp 1613613-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/06/2018 (Info 629): “É devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, independentemente de ter sido o vendedor quem deu causa ao desfazimento do negócio. Ex: João e Pedro celebraram promessa de compra e venda de um apartamento. Pedro (promitente comprador) estava morando no imóvel há 6 meses e pagando regularmente as prestações. Ocorre que o contrato foi desfeito por culpa de João. Todo o valor pago por Pedro deverá ser devolvido, assim como ele terá que ser indenizado pelas benfeitorias que realizou. Por outro lado, Pedro terá que pagar taxa de ocupação (aluguel) pelos meses em que morou no apartamento. O fundamento para isso não está na culpa, mas sim na proibição do enriquecimento sem causa”
	Requisitos	a) enriquecimento de alguém;					O mero exercício da posse do imóvel por parte do promissário comprador não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação/aluguéis, pois seria preciso, para tanto, que o comprador tivesse fruído de uma vantagem
		b) empobrecimento correspondente de outrem;					terreno não edificado - não existe possibilidade segura e concreta – aferível diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal e a interveniência de circunstâncias futuras – de que a empresa auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido ao promitente-comprador. Não está presente, pois, o requisito de sua diminuição patrimonial.
		c) relação de causalidade entre ambos.

O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada nas mãos do credor fiduciário diante da inadimplência do devedor fiduciante (antigo locador do bem) não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997

Processo

REsp 1.966.030-SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 23/11/2021, DJe 30/11/2021.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL

• 

Tema

Alienação fiduciária. Propriedade consolidada do credor fiduciário. Imóvel objeto de locação. Taxa de ocupação. Art. 37-A da Lei n. 9.514/1997. Ilegitimidade passiva do locatário.

 

DESTAQUE

O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada nas mãos do credor fiduciário diante da inadimplência do devedor fiduciante (antigo locador do bem) não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

A controvérsia cinge-se em saber se o locatário do imóvel, objeto de alienação fiduciária celebrada entre o banco (autor da ação de cobrança) e terceiros, como garantia das obrigações decorrentes de cédula de crédito bancário, é parte legítima para responder pela taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 (com a redação dada pela Lei n. 10.931/2004), exigida pela instituição financeira em razão da ocupação indevida do bem após a consolidação da propriedade para si e a notificação para que o locador procedesse à devolução do imóvel, no prazo que estipulou.

A taxa de ocupação tem por fundamento a posse injusta exercida pelo devedor fiduciante a partir do momento em que consolidada a propriedade no patrimônio do credor, sendo sua finalidade compensar o legítimo proprietário do imóvel - o credor fiduciário, ou quem vier a sucedê-lo - pela ocupação ilegítima.

Nesse contexto, observa-se que os sujeitos da relação jurídica apta a ensejar a cobrança da taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 estão expressos na norma e são apenas os sujeitos originários do ajuste - fiduciante e fiduciário -, ou aqueles que sucederam o credor na relação contratual.

No caso, a parte consolidou a propriedade do imóvel para si e, após a realização de dois leilões infrutíferos, concedeu ao devedor a quitação integral da dívida, tornando-se proprietário pleno do bem. Em seguida, ao tentar investir-se na posse do imóvel, tomou ciência de que, em razão de um contrato de locação firmado com o então devedor-fiduciante, o bem estava sendo ocupado por um terceiro.

No entanto, cabe anotar que a cessão da posse do imóvel objeto de alienação fiduciária, por meio da celebração de contrato de locação com terceiros, é uma faculdade assegurada ao devedor fiduciante, pois a lei lhe confere, "enquanto adimplente, a livre utilização por sua conta e risco do imóvel objeto da alienação fiduciária" (art. 24, V, da Lei n. 9.514/1997).

Assim, havendo anuência do credor fiduciário, a locação deve ser respeitada, passando o credor a figurar na relação locatícia como sucessor do locador, e os valores que o credor poderá cobrar do ocupante do imóvel, após a consolidação da propriedade são aqueles decorrentes do contrato de locação.

Por outro lado, não havendo essa anuência, inexiste qualquer vínculo entre o locatário e o credor fiduciário, que poderá, apenas, denunciar a locação, nos termos do disposto nos arts. 27, § 7º, da Lei n. 9.514/1997.

Desse modo, o locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada nas mãos do credor fiduciário diante da inadimplência do devedor fiduciante (antigo locador do bem) não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, por não fazer parte da relação jurídica que fundamenta a cobrança da taxa em questão.

Saiba mais:

• Informativo de Jurisprudência n. 493
• Informativo de Jurisprudência n. 574
• Informativo de Jurisprudência n. 592
• Informativo de Jurisprudência n. 697

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação

Processo

REsp 1.936.470-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 26/10/2021, DJe 03/11/2021.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

• 

Tema

Rescisão contratual. Compra e venda. Imóvel residencial. Lote sem edificação. Utilização. Não ocorrência. Taxa de ocupação. Não cabimento.

 

DESTAQUE

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

O desfazimento do negócio jurídico da compra e venda de imóvel, notadamente na hipótese de sua resilição pelo comprador, motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato.

Quanto ao tema, a jurisprudência das Turmas componentes da Segunda Seção tem ressaltado que o retorno ao estado anterior pode ensejar, além da devolução do bem ao vendedor e do preço ao comprador, ressalvado o percentual de retenção, a condenação do promissário comprador a ressarcir o promitente vendedor pelo tempo que utiliza o imóvel, dele auferindo vantagens.

Conforme o sólido entendimento do STJ, esse tempo de utilização do imóvel é indenizado por meio da taxa de ocupação, cuja natureza jurídica coincide com a de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.

Portanto, o pagamento de taxa de ocupação é devido pelo comprador por consubstanciar retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado interregno temporal, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.

No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.

Entretanto, em consonância com essa orientação, a jurisprudência desta Corte salienta que "não se pode deferir reparação por lucros cessantes se estes, em casos como o dos autos, configuram-se como dano hipotético, sem suporte na realidade em exame, da qual não se pode ter a previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro anterior e concreto capaz de configurar a potencialidade de lucro" (REsp 846.455/MS, 3ª Turma, DJe 22/04/2009), pois "não se compreende[m] nesta rubrica danos hipotéticos, baseados em mera expectativa de ganho, a depender de fatos eventuais e circunstâncias futuras" (EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 790.903/RJ, 4ª Turma, DJe 10/02/2014).

No caso, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que se auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.

Saiba mais:

• Informativo de Jurisprudência n. 592
• Informativo de Jurisprudência n. 629

Suspensão do leilão a pedido do devedor fiduciante permite antecipar cobrança pela ocupação do imóvel

 Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a suspensão judicial do leilão, por iniciativa do devedor fiduciante, autoriza que a taxa pela ocupação indevida do imóvel seja cobrada desde o momento da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário – mesmo na vigência da antiga redação do artigo 37-A da Lei 9.514/1997, que fixava o termo inicial da taxa na data de alienação do bem em leilão.

Com esse entendimento, o colegiado deu provimento ao recurso de uma cooperativa de crédito para determinar que a taxa de ocupação do imóvel – retomado do comprador depois que ele deixou de pagar o contrato garantido por alienação fiduciária – incida na data da consolidação da propriedade. Atualmente, este é o marco inicial de incidência da taxa, conforme a Lei 13.465/2017, que alterou o artigo 37-A da Lei 9.514/1997.

Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, autor do voto que prevaleceu no julgamento, o fato de o devedor ter obtido na Justiça a suspensão do leilão, postergando a reintegração na posse, justifica a incidência da taxa antes da alienação do imóvel (ou da sua adjudicação pelo credor, na hipótese de frustração do leilão), pois assim se indeniza o credor fiduciário pelo tempo em que esteve alijado da posse do bem.

Propriedade fiduciária não é propriedade plena

Sanseverino ressaltou, porém, que a interpretação do artigo 37-A, em sua redação original, "não pode levar à conclusão de que em qualquer situação o credor possua direito à taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade, e não da arrematação do imóvel, sob pena de fazer do Poder Judiciário legislador positivo".

Ele destacou que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, por estar vinculada ao propósito de garantia da dívida, como expressamente dispõe o artigo 1.367 do Código Civil. O titular da propriedade fiduciária – acrescentou o magistrado – não goza de todos os poderes inerentes ao domínio, não tendo os direitos de usar e usufruir do bem.

"Essa limitação de poderes se mantém após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, pois essa consolidação se dá exclusivamente com o propósito de satisfazer a dívida", explicou.

Perdas compensadas pela multa contratual

Em seu voto, o ministro ressaltou ainda que a lei dá o prazo de apenas 30 dias após o registro da consolidação da propriedade para a realização da alienação extrajudicial, independentemente da desocupação do imóvel – período no qual as perdas experimentadas pela instituição financeira já são compensadas pela multa contratual.

Se o primeiro leilão for frustrado, a lei prevê a realização de um segundo em 15 dias, após o qual a dívida será extinta e as partes ficarão livres de suas obrigações.

"Havendo extinção da dívida, o imóvel deixa de estar afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, o que se assemelha a uma adjudicação. A partir de então, o credor passa a titularizar todos os poderes inerentes ao domínio, fazendo jus aos frutos imóvel, inclusive na forma da taxa de ocupação", afirmou Sanseverino.

Leia o acórdão no REsp 1.862.902.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1862902

Qual é o termo inicial da taxa de ocupação (art. 37-A da Lei nº 9.514/97)?

Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/06/info-697-stj.pdf 

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - Qual é o termo inicial da taxa de ocupação? 

Qual é o termo inicial da taxa de ocupação (art. 37-A da Lei nº 9.514/97)? Na redação originária do art. 37-A: REGRA: a taxa de ocupação incidia somente após a alienação do imóvel. Assim, em regra, o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial era a data de alienação do bem. EXCEÇÃO: quando inexistente a alienação do bem, como, por exemplo, no caso de adjudicação (ou seja, em que não há arrematação), a taxa de ocupação, excepcionalmente, incidia a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. STJ. 3ª Turma. REsp 1.862.902-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/05/2021 (Info 697). 

Com a redação dada pelo art. 37-A: A Lei 13.465/2017 alterou o art. 37-A da Lei nº 9.514/97 e passou a dizer expressamente que a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante. 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

João celebrou com o banco um contrato de alienação fiduciária para a compra de seu imóvel residencial. Significa dizer que João tomou dinheiro emprestado do banco (agente financeiro/mutuante) com o objetivo de adquirir a sua moradia, ficando o imóvel em nome da instituição financeira até que ele pague totalmente a dívida. Dessa forma, João permaneceu morando no imóvel adquirido, mas este ficou registrado em nome do banco, como uma forma de garantia de que o devedor irá pagar o débito, sob pena de perder o bem. A alienação fiduciária de bens imóveis é regida precipuamente pela Lei nº 9.514/97. 

Personagens 

No exemplo dado acima, podemos assim definir os personagens envolvidos: 

João - Chamado de mutuário/fiduciante. Mutuário é a pessoa beneficiada por um contrato de mútuo, ou seja, quem toma dinheiro emprestado. Fiduciante é a pessoa que, no contrato de alienação fiduciária, transmite a propriedade do bem ao credor como forma de garantia da dívida. Fiduciante é a parte devedora. Fidúcia é uma palavra de origem latina que significa confiança. Assim, fiduciante é a pessoa que dá o bem em confiança. 

Banco - Chamado de mutuante/fiduciário. Mutuante é a pessoa que empresta dinheiro em um contrato de mútuo. Fiduciário é a pessoa que, no contrato de alienação fiduciária, recebe a propriedade do bem do devedor como forma de garantia da dívida. É a parte credora. 

Inadimplência 

João comprometeu-se a pagar a dívida em 180 prestações. Ocorre que, por dificuldades financeiras, ele (mutuário/fiduciante) tornou-se inadimplente. Quando o fiduciante não paga a dívida, a lei afirma que ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Nesse sentido, é o que prevê o art. 26 da Lei nº 9.514/97: 

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 

Leilão 

Importante explicar que, apesar de a lei falar que a propriedade do imóvel consolida-se em nome do fiduciário, isso não significa que ele tenha se tornado o proprietário pleno do bem. A Lei impõe ao fiduciário a obrigação de tentar alienar o imóvel por meio de leilão: 

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 

Taxa de ocupação do imóvel 

O art. 37-A da Lei nº 9.514/97 prevê que, se o fiduciante, mesmo estando inadimplente, continuar morando no imóvel, o fiduciário (credor) poderá exigir o pagamento de um valor chamado de “taxa de ocupação”. Apenas como uma figura de linguagem, para você entender melhor, essa taxa de ocupação é como se fosse um “aluguel”, ou seja, uma “remuneração” paga ao fiduciário pelo fato de o fiduciante continuar na posse do imóvel mesmo estando inadimplente. Imagine que o fiduciante tornou-se inadimplente e houve a consolidação da propriedade (art. 26) no dia 02/02. O imóvel foi alienado em leilão extrajudicial em 10/10. Em todo esse período, o fiduciante, mesmo inadimplente, continuou morando no imóvel. Diante disso, indaga-se: a exigibilidade da taxa de ocupação teve início na data da consolidação da propriedade (02/02) ou somente começou depois que o imóvel foi arrematado no leilão (10/10)? Vejamos abaixo como o STJ entendia na redação originária do art. 37-A e como a Lei nº 13.465/2017 tratou o tema. 

QUAL É O TERMO INICIAL DA TAXA DE OCUPAÇÃO (ART. 37-A DA LEI Nº 9.514/97)? 

Durante a redação originária do art. 37-A 

REGRA: a taxa de ocupação, em regra, incidirá após a alienação do imóvel. A jurisprudência do STJ firmou posicionamento no sentido de que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial é a data de alienação do bem. STJ. 3ª Turma AgInt no REsp 1674191/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26/04/2021. EXCEÇÃO: quando inexistente a alienação do bem, como, por exemplo, no caso de adjudicação (ou seja, em que não há arrematação), a taxa de ocupação, excepcionalmente, incidirá a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. STJ. 3ª T. REsp 1.862.902-SC, Rel. Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 18/05/2021 (Info 697). Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. 

Depois da alteração da Lei 13.465/2017 

A Lei 13.465/2017 alterou o art. 37-A da Lei nº 9.514/97 e passou a dizer expressamente que a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante. 

Redação dada pela Lei nº 13.465/2017: Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 

Em suma: O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. Obs.: A Lei 13.465/2017 alterou o art. 37-A da Lei nº 9.514/97 e passou a dizer expressamente que a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante. STJ. 3ª Turma. REsp 1.862.902-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/05/2021 (Info 697).

Alienação fiduciária de imóvel. Lei n. 9.514/1997. Taxa de ocupação. Termo inicial. Data da alienação do imóvel em leilão.

 REsp 1.862.902-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, por maioria, julgado em 18/05/2021.

Alienação fiduciária de imóvel. Lei n. 9.514/1997. Taxa de ocupação. Termo inicial. Data da alienação do imóvel em leilão.

O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor.

Cinge-se a controvérsia a saber se o termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia tem início desde a consolidação da propriedade ou da arrematação do imóvel.

O fundamento para que a taxa de ocupação não incida no período anterior à alienação em toda e qualquer situação é que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, por estar vinculada ao propósito de garantia da dívida, conforme expressamente dispõe o art. 1.367 do Código Civil.

Por essa razão, o titular da propriedade fiduciária não goza de todos os poderes inerentes ao domínio. Efetivamente, não se reconhece ao proprietário fiduciário os direitos de usar (jus utendi) e de fruir (jus fruendi) da coisa, restando-lhe apenas os direitos de dispor da coisa (jus abutendi) e de reavê-la de quem injustamente a possua (rei vindicatio). Essa limitação de poderes se mantém após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, pois essa consolidação se dá exclusivamente com o propósito satisfazer a dívida.

Com efeito, o direito do credor se limita ao crédito, sendo a garantia (ainda que por meio de alienação fiduciária) um mero acessório, não podendo o credor se apropriar, simultaneamente, do crédito e da coisa dada em garantia, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa.

Sob outro ângulo, cabe destacar que a lei impõe um rito célere à alienação extrajudicial, de modo que o primeiro leilão deva ser realizado no prazo de 30 (trinta) dias após o registro da consolidação da propriedade, conforme previsto no art. 27 da Lei 9.514/97, independentemente da desocupação do imóvel.Há, portanto, no referido art. 27 um fundamento de boa-fé objetiva, especificamente concretizada no preceito "duty to mitigate the loss".

Relembre-se, no caso, que o financiamento imobiliário possui acentuado caráter social, na medida em que visa facilitar o acesso da população à moradia, um direito fundamental previsto na Constituição.

Noutro norte, é certo que a boa-fé também impõe deveres ao mutuário, como o de desocupar o imóvel, caso não tenha purgado tempestivamente a mora. Porém, a violação desse dever impõe perdas potenciais ao próprio mutuário, não à instituição financeira, que já é remunerada pelos encargos contratuais.

Desse modo, por qualquer ângulo que se aborde a questão (legalidade estrita, natureza da propriedade fiduciária ou boa-fé objetiva), impõe-se concluir que a taxa de ocupação, em regra, incidirá após a alienação do imóvel. Em sendo frustrado o primeiro leilão, a lei prevê a realização de um segundo leilão no prazo de 15 dias, após o qual a dívida será extinta compulsoriamente, exonerando-se ambas as partes de suas obrigações.

Ora, havendo extinção da dívida, o imóvel deixa de estar afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, o que se assemelha a uma adjudicação. A partir de então, o credor passa a titularizar todos os poderes inerentes ao domínio, fazendo jus aos frutos imóvel, inclusive na forma da taxa de ocupação.

Quando hipótese especial ocorre, ou seja, quando inexistente a alienação do bem, senão a sua adjudicação, o art. 37-A merece interpretação analógica, tomando-se em vez de arrematação, que não houve, a adjudicação como termo inicial. Do mesmo modo, quando o devedor obtém a suspensão judicial dos leilões que, assim, do mesmo modo, não ocorrem, postergando de modo indevido a reintegração do credor, justifica-se, aí sim, a incidência da taxa de ocupação antes da alienação/adjudicação, pois se está a indenizar o credor fiduciante pelo período de indevido alijamento da posse do imóvel.

Com efeito, a fixação do termo a quo da taxa de ocupação na data da consolidação da propriedade do imóvel decorre da precária suspensão obtida pelo mutuário dos leilões do imóvel e pelo período dilargado, assim, de indevida posse do bem, mas esta não deve ser a interpretação a ser extraída, de regra, do art. 37-A da Lei 9.514/97, senão em casos excepcionais.