ARRAS: Se a parte que recebeu as arras não cumpre a sua obrigação contratual, ela deverá devolver as arras mais o equivalente (é como se tivesse que devolver o valor das arras em dobro)
Da inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente. Se a parte que recebeu as arras não cumprir sua obrigação contratual (arras confirmatórias) ou exercer seu direito de arrependimento (arras penitenciais), ela terá que pagar para a parte inocente o valor das arras mais o equivalente. Assim, a restituição somada ao “equivalente” ocorre tanto no caso de arras confirmatórias como nas arras penitenciais. STJ. 3ª Turma. REsp 1.927.986-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 22/06/2021 (Info 702).
O que são as "arras"?
Quando duas pessoas celebram um contrato, é possível que elas combinem que uma delas irá pagar à outra um valor em dinheiro (ou em outro bem fungível):
1) como forma de demonstrar que irá cumprir a obrigação no momento em que chegar o dia do vencimento; ou
2) como uma espécie de valor que será perdido caso ela queira desistir do negócio.
Para Sílvio Rodrigues, as arras “constituem a importância em dinheiro ou a coisa dada por um contratante ao outro, por ocasião da conclusão do contrato, com o escopo de firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o ajuste; ou ainda, excepcionalmente, com o propósito de assegurar, para cada um dos contratantes, o direito de arrependimento” (Direito Civil. Vol. 2, 30ª ed, São Paulo: Saraiva. 2002, p. 279).
Se as partes cumprirem as obrigações contratuais, as arras serão devolvidas para a parte que as havia dado. Poderão também ser utilizadas como parte do pagamento. É o que diz o Código Civil:
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
As arras só existem em contratos bilaterais (obrigações para ambas as partes) que tenham por objetivo transferir o domínio (propriedade) de alguma coisa. As arras possuem natureza jurídica de contrato acessório.
Finalidades das arras
A Min. Nancy Andrighi identifica que as arras têm por finalidades:
a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório);
b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal);
c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).
Espécies de arras
A partir do conceito acima dado, é possível identificar duas espécies diferentes de arras e a diferença principal entre elas está no objetivo de cada uma:
CONFIRMATÓRIAS (ARTS. 418 E 419)
São previstas no contrato com o objetivo de reforçar, incentivar que as partes cumpram a obrigação combinada.
A regra são as arras confirmatórias. Assim, no silêncio do contrato, as arras são confirmatórias.
Se as partes cumprirem as obrigações contratuais, as arras serão devolvidas para a parte que as havia dado. Poderão também ser utilizadas como parte do pagamento.
• Se a parte que deu as arras não executar (cumprir) o contrato: a outra parte (inocente) poderá reter as arras, ou seja, ficar com elas para si. • Se a parte que recebeu as arras não executar o contrato: a outra parte (inocente) poderá exigir a devolução das arras mais o equivalente*.
Além das arras, a parte inocente poderá pedir: • indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima; • a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
PENITENCIAIS (ART. 420)
São previstas no contrato com o objetivo de permitir que as partes possam desistir da obrigação combinada caso queiram e, se isso ocorrer, o valor das arras penitenciais já funcionará como sendo as perdas e danos.
Ocorre quando o contrato estipula arras, mas também prevê o direito de arrependimento.
Se as partes cumprirem as obrigações contratuais, as arras serão devolvidas para a parte que as havia dado. Poderão também ser utilizadas como parte do pagamento.
• Se a parte que deu as arras decidir não cumprir o contrato (exercer seu direito de arrependimento): ela perderá as arras dadas. • Se a parte que recebeu as arras decidir não cumprir o contrato (exercer seu direito de arrependimento): deverá devolver as arras mais o equivalente*.
As arras penitenciais têm função unicamente indenizatória. Isso significa que a parte inocente ficará apenas com o valor das arras (e do equivalente) e NÃO terá direito a indenização suplementar. Nesse sentido: Súmula 412-STF: No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.
* Equivalente: significa o valor equivalente das arras que haviam sido dadas. Ex: Mário deu 500 reais de arras a Paulo; este não cumpriu o contrato; significa que ele terá que devolver as arras recebidas (500 reais) mais o equivalente (500 reais), totalizando 1.000 reais. Obs: esta devolução deverá ocorrer com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Exemplo de arras confirmatórias
João está se mudando e combina de comprar o carro de Gabriel, que custa R$ 100 mil; o comprador pede para receber o veículo e pagar o preço só daqui a três meses, quando irá passar a morar na cidade; o vendedor não queria aceitar porque existem outros interessados no veículo e ele desejava vender logo; depois de muita insistência, ele acabou concordando, mas impôs uma exigência, qual seja, a de que João pagasse R$ 10 mil adiantados, como “sinal”; Gabriel explicou que este valor serviria como uma demonstração de que João teria intenção de cumprir o contrato e que não iria desistir; o vendedor explicou, ainda, que, quando o comprador pagasse o preço (R$ 100 mil), ele iria devolver o cheque com o “sinal” de R$ 10 mil. Este “sinal” é chamado, juridicamente, de “arras”.
Exemplo de arras penitenciais
Antônio comprometeu-se a vender seu apartamento para Ricardo. No contrato havia uma cláusula prevendo que o promitente-comprador deveria dar um sinal de R$ 10 mil reais, valor este que foi pago. Vale ressaltar que o contrato estipulou que as partes tinham direito de desistir do negócio (direito de arrependimento). Antes que a primeira prestação fosse paga, Ricardo resolveu não mais comprar o imóvel. Isso significa que ele irá perder o sinal (arras) que pagou. Em outras palavras, não terá direito de pedir de volta essa quantia. Da mesma forma, Antônio não poderá exigir nenhum outro valor de Ricardo, ainda que tenha tido outros prejuízos decorrentes da desistência.
Imagine agora a seguinte situação hipotética:
João celebrou contrato de promessa de compra e venda com uma incorporadora imobiliária para aquisição de um apartamento. João comprometeu-se a pagar 80 parcelas de R$ 3 mil e, em troca, receberia um apartamento assim que a construção do empreendimento ficasse pronta (o apartamento foi comprado “na planta”). No início do contrato, João foi obrigado a pagar R$ 20 mil a título de arras. Ocorre que a incorporadora não concluiu o empreendimento e, portanto, não entregou o imóvel. Diante disso, João ajuizou ação contra a imobiliária pedindo que ela fosse condenada a: a) restituir as parcelas pagas; b) devolver o valor recebido a título de arras mais o equivalente, ou seja, devolver o valor das arras em dobro (20 mil + 20 mil = 40 mil). Este segundo pedido do autor teve como fundamento o art. 418 do Código Civil de 2002:
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
O juiz condenou a imobiliária a restituir as parcelas pagas e a devolver o valor recebido a título de arras. No entanto, o magistrado afirmou que a restituição deveria ocorrer na forma simples (e não em dobro). O argumento do juiz foi o de que as arras pagas eram da espécie confirmatórias e o pagamento das arras confirmatórias representa o cumprimento parcial da obrigação, devendo sua restituição ocorrer na forma simples em caso de desfazimento do negócio.
O STJ concordou com o argumento invocado pelo magistrado? NÃO.
Como vimos acima, tradicionalmente, a doutrina classifica as arras em duas espécies, a depender da previsão, ou não, do direito de arrependimento. Em linhas gerais, se diz que as arras são “confirmatórias” quando tornam o negócio irretratável, e que são “penitenciais” as arras previstas como penalidade à parte que desistir da avença, quando tal faculdade é convencionada. Tanto em um caso como no outro, se a parte que recebeu as arras não cumprir sua obrigação contratual (arras confirmatórias) ou exercer seu direito de arrependimento (arras penitenciais), ela terá que pagar para a parte inocente o valor das arras mais o equivalente. Assim, a restituição somada ao “equivalente” ocorre tanto no caso de arras confirmatórias como nas arras penitenciais. O que se diferencia uma situação da outra é apenas a possibilidade de se exigir indenização suplementar: • nas arras confirmatórias, há direito à indenização suplementar; • nas arras penitenciais, não há direito à indenização suplementar.
Em suma: Em caso de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente. STJ. 3ª Turma. REsp 1.927.986-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 22/06/2021 (Info 702).
Equivalente ou dobro?
O Código Civil de 1916 regulava a matéria no Capítulo III do Título IV do Livro III de sua Parte Especial, prevendo, no art. 1.095, a devolução em dobro das arras tão somente na hipótese de arrependimento por parte de quem a recebeu. O Código Civil de 2002, por sua vez, ampliou a regulamentação da matéria. No art. 420, correspondente ao art. 1.095 do CC/1916, substituiu o termo “dobro” por “equivalente”. Seguindo na mesma linha, o art. 418 do CC/2002 – que não encontra correspondente no Código anterior – emprega o termo “equivalente” e não “dobro”. Examinando o art. 418 do CC/2002, esclarece a doutrina que a lei não mais utiliza o termo “dobro” tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível, portanto, a expressão “mais o equivalente” adotada pela novel legislação. Assim, quando o art. 418 do CC fala em devolução das arras mais o equivalente, ela está querendo dizer a devolução do valor das arras em dobro. No entanto, o legislador utilizou a expressão equivalente por ser tecnicamente mais correta, já que pode ser que as arras sejam dadas com outro bem diferente de dinheiro:
“A lei não utiliza o termo “dobro”, pois objetos não têm dobro (só dinheiro tem). Se João deu um cavalo em arras e se arrepende, João perde o cavalo. Se Maria recebeu o cavalo em arras e se arrepende, Maria devolve o cavalo mais o seu valor em dinheiro. O dinheiro é o equivalente universal. Se João deu R$ 1.000,00 em arras e se arrepende, João perde o dinheiro. Se Maria recebeu R$ 1.000,00 em arras e se arrepende, Maria devolve os R$ 1.000,00, com correção monetária desde a data do recebimento (momento em que passou a usufruir do dinheiro), mais juros de mora iniciados com o inadimplemento, tendo a obrigação data de vencimento, mais honorários de advogado, em dobro.” (SIMÃO, José Fernando In SCHREIBER, Anderson...[et.al.]. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 2. ed. rev. atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 254)
