RECURSO ESPECIAL Nº 1.861.025 - DF
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.
1. Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença.
2. Ação ajuizada em 08/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 23/01/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ (“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”) quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador.
4. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Aplicação da Súmula 84/STJ.
5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas.
6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos – ainda que desprovido de registro – deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.
7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.
8. Recurso especial conhecido e não provido.
ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Dr(a). MARICI GIANNICO, pela parte RECORRENTE: ALINE MARIA SILVA
Brasília (DF), 12 de maio de 2020(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora
RELATÓRIO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI:
Cuida-se de recurso especial interposto por ALINE MARIA SILVA, contra acórdão proferido pelo TJDFT.
Recurso especial interposto em: 10/06/2019.
Concluso ao gabinete em: 23/01/2020.
Ação: de embargos de terceiro, opostos por ROMA ENGENHARIA & CONSULTORIA EIRELI, em desfavor da recorrente, por meio dos quais objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença (processo nº 2015.01.1.116079-3), em que esta seria autora.
Nos referidos autos, a recorrente litiga com DGL Empreendimentos Imobiliários Ltda. em razão da não entrega, no prazo estipulado, de imóvel adquirido na planta e integralmente quitado (e-STJ fls. 104-113).
Sentença: julgou procedente o pedido, a fim de desconstituir a penhora do imóvel nos autos do cumprimento de sentença (processo nº 2015.01.1.116079-3) (e-STJ fls. 168-170).
Acórdão: negou provimento à apelação interposta pela recorrente, nos termos da seguinte ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PEDIDO DE DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA DE BEM IMÓVEL. PROMITENTE COMPRADOR. LEGITIMIDADE. REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. DESNECESSIDADE. SÚMULA 84 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Os embargos de terceiro cabem a quem, não sendo parte do processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre seus bens, por ato de apreensão judicial, em processo alheio. Em outras palavras, é o meio processual adequado para se discutir e examinar a legalidade da constrição judicial efetivada em execução da qual o embargante não fez parte. 2. Conforme enunciado da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro”. 3. No caso em análise, depreende-se que a compra do imóvel se deu antes do ajuizamento da demanda que ensejou a penhora. Assim, válido o negócio jurídico e, por conseguinte, devida a desconstituição da penhora, pois feito em momento anterior ao processo de execução, não havendo que se falar em fraude a execução ou má-fé da parte embargante/adquirente. Precedentes. 4. Honorários advocatícios majorados. 5. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida (e-STJ fls. 534-535)".
Embargos de declaração: opostos pela recorrente, foram parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes (e-STJ fls. 559-569).
Recurso especial: alega violação dos arts. 674 e 677 do CPC/2015, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta que:
a) os embargos de terceiro somente podem ser admitidos nas hipóteses em que comprovada a posse do imóvel e a quitação de seu preço, sendo inaplicável, diante da ausência da posse, a aplicação da Súmula 84/STJ na espécie;
b) não há motivos para a desconstituição da penhora, uma vez que o recorrido descumpriu o seu dever legal de registro público do bem;
c) a simples existência de promessa de compra e venda não é suficiente para a procedência do pedido formulado em embargos de terceiro;
d) a lei determina que o embargante faça prova sumária de sua posse ou domínio; e
e) é fato incontroverso nos autos que a embargante (recorrida) não havia quitado o preço do bem, tampouco havia se imitido na posse do imóvel (e-STJ fls. 571-605).
Prévio juízo de admissibilidade: o TJDFT inadmitiu o recurso especial interposto por ALINE MARIA SILVA (e-STJ fls. 633-635), ensejando a interposição de agravo em recurso especial (e-STJ fls. 638-669), que foi provido e reautuado como recurso especial, para melhor exame da matéria (e-STJ fl. 703).
É o relatório.
VOTO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (RELATOR):
O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ (“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”) quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador.
Aplicação do Código de Processo Civil de 2015, pelo Enunciado administrativo n. 3/STJ.
1. DOS CONTORNOS FÁTICOS DA LIDE
1. Inicialmente, convém salientar que é incontroverso nos autos que:
a) a ora recorrida, ROMA ENGENHARIA & CONSULTORIA EIRELI, celebrou com a DGL Empreendimentos Imobiliários Ltda., em 09/06/2014, compromisso de compra e venda de imóvel na planta, que, à data em que proferida a sentença (06/07/2018) no bojo dos presentes embargos de terceiro, não havia sido entregue à adquirente, “em razão de ainda estar sendo construída” (e-STJ fl. 473);
b) em data posterior, mais precisamente em 08/10/2015, a ora recorrente, ALINE MARIA SILVA, ajuizou ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos em desfavor da DGL Empreendimentos Imobiliários Ltda., cuja sentença foi de procedência parcial para, além de decretar a rescisão contratual, condenar a construtora a restituir todos os valores pagos pela consumidora, bem como multa compensatória;
c) iniciado o cumprimento de sentença, foi deferida a penhora do imóvel objeto da compra e venda anteriormente realizada entre ROMA ENGENHARIA & CONSULTORIA EIRELI e a DGL Empreendimentos Imobiliários Ltda. (e-STJ fl. 43);
d) a penhora do mencionado imóvel ocorreu porque ainda constava como proprietária do bem a DGL Empreendimentos Imobiliários Ltda., tendo em vista que a promitente-compradora (ROMA) não lavrou a escritura pública em seu nome; e
e) ROMA ENGENHARIA & CONSULTORIA EIRELI, por sua vez, opôs os presentes embargos de terceiro, sob o argumento de ter sofrido constrição em imóvel de sua propriedade (e-STJ fls. 104-113).
2. DA ADMISSÃO DOS EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DE REGISTRO (arts. 674 e 677 do CPC/2015; e dissídio jurisprudencial)
2. Somente o terceiro, isto é, aquele que não é parte, tem legitimidade para opor embargos de terceiro. Além de ter que ostentar a qualidade de terceiro, o embargante deve ser ou senhor ou possuidor da coisa ou direito que tenha sofrido constrição judicial.
3. Nos termos do art. 674 do CPC/2015:
Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.
§ 1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.
4. Frisa-se que a posse que permite a oposição dos embargos de terceiro é tanto a direta quanto a indireta. Assim, por exemplo, o usufrutuário, o locatário (possuidor direto), o locador (possuidor indireto) e o compromissário comprador têm direito de defender sua posse por meio dos embargos. E, diferentemente do que ocorre nas ações possessórias, a insurgência do terceiro embargante não se dá contra a regularidade ou não do ato de turbação ou esbulho que lhe impôs, no caso, a ordem judicial, mas sim contra a afirmação de que o bem constrito está na esfera de responsabilidade patrimonial do executado (NERY JUNIOR, Nelson. Código de processo civil comentado. 16 ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2016, p. 1.599) (grifos acrescentados).
5. Esse ponto é relevante para o julgamento do presente recurso especial, em razão da alegação pela recorrente acerca da impossibilidade de oposição de embargos de terceiro por parte da recorrida, dada a alegada ausência de posse do imóvel por esta.
6. Inicialmente, quanto ao ponto, faz-se de suma importância relembrar o enunciado da Súmula 84/STJ, que preceitua que é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.
7. Vale lembrar que a formação da mencionada Súmula foi permitida com base na já existente tendência deste STJ em privilegiar a defesa da posse, mesmo que seja em detrimento da averbação do ato em registro de imóveis (REsp 1.709.128/RJ, 3ª Turma, DJe 04/10/2018).
8. Salienta-se que, na espécie, como mesmo expressamente consignado pelas instâncias ordinárias, não foi promovido o registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis competente.
9. Quanto ao ponto, e a despeito dos argumentos da recorrente no sentido de defender a impossibilidade de desconstituição da penhora, via embargos de terceiro, em favor do promitente comprador do imóvel que deixa de realizar o registro público do ato, tem-se a que a jurisprudência desta Corte Superior já é pacífica na direção de permitir o seu manejo para proteger a posse deste bem contra a penhora, ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário. A propósito, citam-se:
"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PENHORA. EMBARGOS DE TERCEIRO. DEFESA DA POSSE. POSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 84/STJ. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO (AgRg no AREsp 439.064/RS, 3ª Turma, DJe 16/12/2014). PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. LEGITIMIDADE DE POSSUIDOR DE TÍTULO SEM REGISTRO PARA A DEFESA DA POSSE DE IMÓVEL. SÚMULA 84/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não há falar em violação do art. 535 do Código de Processo Civil pois o Tribunal de origem dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. 2. De acordo com a jurisprudência do STJ, o promitente comprador de imóvel tem legitimidade para manejar embargos de terceiro e proteger a posse indireta deste bem contra a penhora, ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário. Precedentes. 3. A ausência de correta especificação, clara e objetiva, sobre a alegada violação dos dispositivos tidos por violados, bem como a falta de arrazoado jurídico impugnativo congruente com os fundamentos do acórdão que embasam o especial, caracterizam argumentação deficiente a impossibilitar a compreensão exata da controvérsia, atraindo a incidência da Súmula 284/STF. 4. O especial é recurso de fundamentação vinculada, não lhe sendo aplicável a exegese do brocardo iura novit curia e, portanto, ao relator, por esforço hermenêutico, não cabe extrair da argumentação qual dispositivo teria sido supostamente contrariado a fim de suprir deficiência da fundamentação recursal, cuja responsabilidade é inteiramente do recorrente. 5. Agravo regimental não provido, com aplicação de multa (AgRg no AREsp 515.120/RJ, 4ª Turma, DJe 11/11/2014) (grifos acrescentados)".
10. A controvérsia posta a deslinde no presente recurso especial, contudo, ultrapassa a discussão acerca da necessidade de prévio registro da promessa de compra e venda para o manejo dos embargos de terceiro, repousando, em verdade, sobre a alegada necessidade de estar o comprador na posse do imóvel após a devida quitação de seu preço.
11. Por oportuno, salienta-se que as instâncias de origem não teceram considerações acerca da quitação do preço da unidade imobiliária pela recorrida – razão pela qual não se pode ter por prequestionado o argumento –, limitando-se a consignar que a mesma não se encontrava na posse do imóvel, pelo fato de a unidade imobiliária ainda estar em fase de construção, senão veja-se:
"Ora, lastreado nas provas dos autos, vê-se que a unidade imobiliária penhorada, e objeto da promessa de compra e venda, ainda não foi efetivamente entregue à adquirente em razão de ainda estar sendo construída, motivo pelo qual restaria justificada não estar a embargante na posse de fato do imóvel penhorado (e-STJ fl. 473)".
12. Não se descura que, na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas (art. 677 do CPC/2015)
13. E, com efeito, depreende-se que, na hipótese, o imóvel adquirido, conforme esclarecimentos do juízo de 1º grau, só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.
14. Ressalte-se que o instrumento foi devidamente assinado pelas contratantes (ROMA ENGENHARIA & CONSULTORIA EIRELI e a DGL Empreendimentos Imobiliários Ltda.) e por duas testemunhas (e-STJ fls. 53-60), sendo higidamente apto a comprovar o negócio jurídico de compra e venda efetivamente firmado pelas partes.
15. A corroborar, está o fato de o instrumento de compra e venda ter sido firmado em 09/06/2014 (e-STJ fl. 59), isto é, em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente (e-STJ fls. 543-544).
16. O acórdão recorrido, portanto, deve ser mantido.
Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial interposto por ALINE MARIA SILVA e NEGO-LHE PROVIMENTO para manter o acórdão recorrido, que determinou a desconstituição da penhora realizada nos autos do cumprimento de sentença.
Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte recorrida em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em R$ 2.000,00 (dois mil reais) (e-STJ fl. 544) para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).
