A procuração outorgada para alienação de bem imóvel precisa ser por meio de escritura pública se o valor do imóvel for superior a 30 salários-mínimos

 CIVIL – DIREITOS REAIS

REsp 1.894.758-DF (4ª T), Rel. Min. Luis Salomão, Rel. Acd. Min. Maria Gallotti, j. 19/10/2021 (Info 715)

A procuração outorgada para alienação de bem imóvel precisa ser por meio de escritura pública se o valor do imóvel for superior a 30 salários-mínimos (arts. 108 e 657 do CC)
A procuração para transferência do imóvel com valor superior ao teto legal, ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade, deve necessariamente ter a mesma forma pública que é exigida para o ato.
Procuração em causa própria	Também chamada de procuração “in rem propriam” ou “in rem suam”
	procuração em causa própria é negócio jurídico unilateral que confere poder representação ao outorgado
	Outorgado exerce o poder em seu próprio interesse, por sua própria conta, mas em nome do outorgante
	Art. 685, CC: Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.
	“Sua utilização é extremamente comum para a celebração de contratos de compra e venda, com o fito de facilitar a transmissão da propriedade, evitando a necessidade da “presença física” do alienante, admitindo-se a sua “presença jurídica” por meio do mandatário, que é o principal interessado no cumprimento do negócio.” (GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Contratos. Vol. 2., São Paulo: Saraiva, 2018, p. 665).
	STJ. 4ª Turma. REsp 1128140/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09/05/2017: “A procuração em causa própria (in rem suam) não se extingue e nem se revoga em decorrência da morte do outorgante”
	Natureza jurídica	negócio jurídico unilateral, assim como a procuração ordinária
		chamado de negócio jurídico de procura, de que resulta o instrumento de procuração
	O negócio jurídico referente à procuração em causa própria outorga ao procurador, de forma irrevogável, inextinguível pela morte de qualquer das partes e sem dever de prestação de contas, o poder formativo (direito potestativo) de dispor do direito (real ou pessoal) objeto da procuração.
título translativo de propriedade	REsp 1.345.170-RS (4ª T), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 04/05/2021 (Info 695).
	a procuração em causa própria, por si só, NÃO é considerada título translativo de propriedade
	Somente haverá a transferência da propriedade com registro do título translativo no Registro Imóveis
	Art. 1.245, CC: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
	a procuração em causa própria não transmite o direito objeto do negócio jurídico. O que essa procuração faz é passar ao outorgado o poder de transferir esse direito.
	mesmo após passar a procuração, o outorgante continua sendo titular do direito (real ou pessoal) objeto da procuração em causa própria.
	Quando recebe a procuração, o outorgado passa a ser apenas titular do poder de dispor desse direito, em seu próprio interesse, mas em nome alheio.
	Se a procuração in rem suam operasse, ela própria, transferência de direitos reais ou pessoais, estar-se-interesse de agir abreviando institutos jurídicos e burlando regras jurídicas há muito consagradas
Procuração para alienação de bem imóvel	Regra			precisa ser por meio de escritura pública.
	Exceção			pode ser por instrumento particular se o valor do imóvel for inferir a 30 s/m
	Art. 108, CC: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”
	Art. 657, CC: “A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito”.
	a procuração deve respeitar uma espécie de simetria em relação ao ato que será praticado
	princípio da simetria da forma		procuração para transferência imóvel deve ter necessariamente a mesma forma pública
			sob pena de não atingir os fins aos quais se presta
			nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei (art. 166, IV, CC)
	Essa exigência de instrumento público vale também para a procuração em causa própria
	Se essa regra vale para os instrumentos de mandato em geral destinados à celebração de negócios jurídicos dependentes de escritura pública, os quais podem ser revogados ad nutum do outorgante, com maior razão ainda deverá ser seguida no caso de procuração em causa própria (art. 685, CC).
	Isso porque tal tipo de mandato é irrevogável, não se extingue pela morte de qualquer das partes, sendo isento o mandatário de prestar contas, podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandado, obedecidas as formalidades legais.

DIREITOS REAIS: O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado no RI vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário

DIREITOS REAIS: O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado no RI vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário 

A taxa de manutenção de loteamento urbano cobrada por associação de moradores, prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis, vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário. STJ. 3ª Turma. REsp 1.941.005-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado 22/06/2021 (Info 702). 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

Jardim Flamboyant é um loteamento urbano de casas. Os moradores desse loteamento devem pagar, mensalmente, uma taxa de manutenção. Essa taxa é cobrada e administrada por uma associação de moradores. Vale ressaltar que essa taxa é prevista no contrato-padrão registado no cartório de registro de imóveis. 

Contrato-padrão arquivado no registro de imóveis 

O art. 18, VI, da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, exige que o loteador submeta o projeto de loteamento ao registro imobiliário, acompanhado, dentre outros documentos, do exemplar do contrato-padrão de promessa de venda ou de cessão, do qual constarão, obrigatoriamente, as indicações previstas no seu art. 26 e, eventualmente, outras de caráter negocial, desde que não ofensivas dos princípios cogentes da referida lei. No caso concreto, esse contrato-padrão que foi arquivado no registro de imóveis previa a cobrança dessa “taxa” de manutenção do loteamento. De igual modo, a escritura pública de compra e venda também previa a possibilidade de cobrança dos valores. Assim, quando as pessoas adquirem casas nesse loteamento, elas têm ciência de que deverão pagar essa taxa. 

Essa previsão na escritura e no contrato-padrão é legal? 

SIM. É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente. STJ. 3ª Turma. REsp 1.569.609-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/05/2019 (Info 648). 

Voltando ao exemplo hipotético: 

Ricardo, um dos moradores, em razão de dificuldades financeiras, ficou devendo 6 meses de taxa (referentes aos meses de janeiro a junho de 2018). Sem ter como manter a casa, Ricardo vendeu o imóvel para Carlos. Essa venda foi registrada em 01 de julho de 2018. Carlos começou a pagar normalmente a taxa devida à associação todos os meses. Ocorre que a associação ajuizou, contra Carlos, ação de cobrança exigindo que ele também quitasse as dívidas de seu antecessor no imóvel (Ricardo). Assim, a associação afirmou que Carlos teria que pagar também os meses de janeiro a junho de 2018 porque essa taxa teria natureza propter rem. A associação explicou que essa taxa de manutenção é prevista no contrato padrão arquivado no Registro de Imóvel e, portanto, o réu sabia da sua existência quando adquiriu a casa. Carlos contestou a demanda afirmando que, ao adquirir o imóvel, ele realmente aderiu ao contrato padrão arquivado no Registro de Imóveis e passou a contribuir com a taxa mensal, mas que não pode ser responsabilizado pelos débitos contraído pelo proprietário anterior, por não ter usufruído dos benefícios e por não se tratar de obrigação propter rem. 

A tese da associação foi acolhida? O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado vincula os adquirentes não somente à obrigação de pagar as taxas de associação a partir da aquisição, como também a responder pelos débitos do anterior proprietário? NÃO. 

A taxa de manutenção de loteamento urbano cobrada por associação de moradores, prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis, vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário. STJ. 3ª Turma. REsp 1.941.005-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado 22/06/2021 (Info 702). 

Natureza pessoal 

A jurisprudência do STJ está assentada no sentido de que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais. 

Taxa prevista no contrato-padrão vincula, mas apenas a partir da aquisição 

As obrigações constantes do contrato-padrão vinculam os adquirentes. No entanto, os adquirentes estão vinculados somente à obrigação de pagar as taxas de associação a partir da aquisição, não respondendo pelos débitos do anterior proprietário. O depósito do contrato-padrão no Cartório de Registro de Imóveis não transforma a obrigação de pagar a taxa de manutenção e limpeza em uma obrigação propter rem, não obrigando a cadeia de adquirentes do imóvel. 

Objetivo do projeto de parcelamento é proteger os adquirentes 

Um dos principais objetivos do registro imobiliário do projeto de parcelamento urbano, com a previsão de depósito de diversos documentos (art. 18 da Lei nº 6.766/79), dentre eles o contrato padrão (art. 26 da Lei nº 6.766/79), é proteger os adquirentes dos lotes. Ora, se o intuito é proteger os adquirentes, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente. Conforme se extrai da leitura do art. 29 da Lei nº 6.766/79, não existe previsão expressa de que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários, mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção: 

Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado. 

De fato, quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante, como ocorre no caso de condomínio edilício, o faz expressamente e de forma inequívoca, consoante se verifica do art. 1.345 do Código Civil. O fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário

A procuração em causa própria (in rem suam) não é título translativo de propriedade

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/06/info-695-stj.pdf

DIREITOS REAIS - A procuração em causa própria (in rem suam) não é título translativo de propriedade 

A procuração em causa própria é o negócio jurídico unilateral que confere um poder de representação ao outorgado, que o exerce em seu próprio interesse, por sua própria conta, mas em nome do outorgante. Também é conhecido pelas expressões em latim “in rem propriam” ou “in rem suam”. Sua utilização é muito comum para a celebração de contratos de compra e venda, facilitando a transmissão da propriedade, já que não haverá a necessidade da presença física do alienante no cartório. A procuração em causa própria, por si só, não é considerada título translativo de propriedade. Em outras palavras, a procuração em causa própria não transmite o direito objeto do negócio jurídico. O que essa procuração faz é passar ao outorgado o poder de transferir esse direito. Assim, mesmo após passar a procuração, o outorgante continua sendo titular do direito (real ou pessoal) objeto da procuração em causa própria. Quando recebe a procuração, o outorgado passa a ser apenas titular do poder de dispor desse direito, em seu próprio interesse, mas em nome alheio. STJ. 4ª Turma. REsp 1.345.170-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 04/05/2021 (Info 695). 

Procuração em causa própria 

A procuração em causa própria é o negócio jurídico unilateral que confere um poder de representação ao outorgado, que o exerce em seu próprio interesse, por sua própria conta, mas em nome do outorgante. Também é conhecido pelas expressões em latim “in rem propriam” ou “in rem suam”. “Sua utilização é extremamente comum para a celebração de contratos de compra e venda, com o fito de facilitar a transmissão da propriedade, evitando a necessidade da “presença física” do alienante, admitindo-se a sua “presença jurídica” por meio do mandatário, que é o principal interessado no cumprimento do negócio.” (GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Contratos. Vol. 2., São Paulo: Saraiva, 2018, p. 665). O instituto encontra previsão no art. 685 do Código Civil: 

Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais. 

A procuração em causa própria (in rem suam) não se extingue e nem se revoga em decorrência da morte do outorgante (STJ. 4ª Turma. REsp 1128140/SC, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 09/05/2017). Veja como o tema foi cobrado em prova: 

 (Juiz TJ/AC 2007 - adaptada) A procuração em causa própria tem conteúdo de mandato e tem como objeto a transferência gratuita ou onerosa de direitos ao mandatário ou a terceiros. Ela confere poderes gerais, no exclusivo interesse do outorgante, e tem caráter revogável. No entanto, mesmo os atos praticados pelo mandatário, posteriormente à revogação, não prejudicam os terceiros que com ele contrataram de boa-fé. (errado) 

 (Juiz Federal TRF2 2013) Conferido o mandato com a cláusula in rem suam, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais. (certo) 

Natureza jurídica 

A procuração em causa própria, assim como a procuração ordinária, é um negócio jurídico unilateral. Trata-se, a rigor, do chamado negócio jurídico de procura, de que resulta o instrumento de procuração. 

Exemplo 

João tem um apartamento e quer vendê-lo a Pedro. Logo, ele outorga uma procuração para que Pedro, na condição de seu procurador, faça a venda da casa, em nome de João, para o próprio Pedro. 

Modelo 

PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA – OUTORGANTE: _________ Saibam quantos esta procuração virem que, aos __ (__) dias do mês de ___ do ano de ___ (_________), nesta cidade de ___, neste Tabelionato, compareceu como OUTORGANTE, _________, brasileiro, solteiro, administrador, portador da Cédula de Identidade RG nº _______ SSP, inscrito no CPF/MF sob nº _______, residente e domiciliado na Rua ___. Dessa forma, após a qualificação do sujeito, reconheço a capacidade e a identidade do mesmo, nos termos do inciso II do §1º do art. 215 do Código Civil, face os documentos originais apresentados, do que dou fé. Sendo declarado pelo OUTORGANTE, por este público instrumento e nos melhores termos de direito, que nomeia e constitui como seu procurador, nome, brasileiro, solteiro, aposentado, portador da Cédula de Identidade R.G. nº _____ SSP, inscrito no CPF/MF sob o nº ___________, residente e domiciliado na ___; conferindo-lhe PODERES ESPECÍFICOS PARA VENDER A SI PRÓPRIO, perante qualquer Tabelionato de Notas no Brasil, nos termos do art. 8º da Lei Federal nº 8.935/94, de forma conjunta, o apartamento ________, pelo valor de R$ _________,00 (____________ mil reais), cujo preço declaro a plena quitação, podendo, a qualquer momento lavrar a competente escritura pública, transmitido neste ato a posse do imóvel, podendo para tanto, referido procurador, outorgar, aceitar e assinar os competentes instrumentos públicos de compra e venda PARA SI PRÓPRIO, inclusive os de aditamento e/ou re-ratificação; transmitir e receber posse, domínio, direitos e ação, melhor descrever e caracterizar o imóvel; representá-lo perante as pessoas jurídicas de direito público federais, estaduais, municipais, autarquias, Secretaria da Receita Federal do Brasil, INCRA, fazer especiais declarações, inclusive de ordem fiscal e previdenciária, juntar provas e documentos, requerer e assinar o que preciso for, ter vista em processos, acompanhando-os até o final, requerer registros, averbações e cancelamentos. A presente procuração é feita nos termos do art. 685 do Código Civil, gerando os efeitos da irrevogabilidade, sendo que eventual revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o procurador dispensado da prestação de contas, e a transmissão efetiva da propriedade imobiliária objeto deste instrumento será com a outorga da Escritura Pública Definitiva sem a presença do OUTORGANTE e posterior registro imobiliário, assim como a obrigação da alteração cadastral na Prefeitura do Município de São Paulo, obrigando apenas o procurador a enviar cópia da escritura pública ao OUTORGANTE para controle fiscal, sob pena de eventuais perdas e danos.- Assim o disse, do que dou fé, me pediu e eu lhe lavrei o presente instrumento, que depois de lido e achado conforme, aceita, outorga e assina. 

Pergunta: a procuração em causa própria, por si só, já é considerada título translativo de propriedade? No exemplo acima, Pedro, ao receber a procuração, já pode ser considerado proprietário do imóvel? NÃO. 

A procuração em causa própria (in rem suam) não é título translativo de propriedade. STJ. 4ª Turma. REsp 1.345.170-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 04/05/2021 (Info 695). 

Somente haverá a transferência da propriedade com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não registrado, o alienante continuará a ser dono do imóvel: 

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. (...) 

O negócio jurídico referente à procuração em causa própria outorga ao procurador, de forma irrevogável, inextinguível pela morte de qualquer das partes e sem dever de prestação de contas, o poder formativo (direito potestativo) de dispor do direito (real ou pessoal) objeto da procuração. Vale ressaltar, contudo, que a procuração em causa própria não transmite o direito objeto do negócio jurídico. O que essa procuração faz é passar ao outorgado o poder de transferir esse direito. Assim, mesmo após passar a procuração, o outorgante continua sendo titular do direito (real ou pessoal) objeto da procuração em causa própria. Quando recebe a procuração, o outorgado passa a ser apenas titular do poder de dispor desse direito, em seu próprio interesse, mas em nome alheio. Se a procuração in rem suam operasse, ela própria, transferência de direitos reais ou pessoais, estar-se-ia abreviando institutos jurídicos e burlando regras jurídicas há muito consagradas e profundamente imbricadas no sistema jurídico nacional. 

Em síntese: À procuração em causa própria não pode ser atribuída a função de substituir, a um só tempo, os negócios jurídicos obrigacionais (p.ex. contrato de compra e venda, doação) e dispositivos (p.ex. acordo de transmissão) indispensáveis, em regra, à transmissão dos direitos subjetivos patrimoniais, notadamente do direito de propriedade. A procuração em causa própria, por si só, não produz cessão ou transmissão de direito pessoal ou de direito real. 

Filigrana doutrinária: Direitos reais e Obrigação propter rem - Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald

“Em regra, os direitos reais não criam obrigações positivas para terceiros, tão somente um dever genérico negativo, consistente na abstenção da prática de atos que possam cercear a substância do direito alheio. Por outro lado, as obrigações normalmente surgem de um negócio jurídico unilateral ou bilateral, cujo fundamento é a manifestação de vontade. Excepcionalmente, a mera titularidade de um direito real importará a assunção de obrigações desvinculadas de qualquer manifestação de vontade do sujeito. A obrigação propter rem está vinculada à titularidade do bem, sendo essa a razão pela qual será satisfeita determinada prestação positiva ou negativa, impondo-se a sua assunção a todos os que sucedam ao titular na posição transmitida” 

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais, 14ª ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2018, p. 56-57.