Em ação renovatória do contrato de locação de espaço em shopping center a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel

Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/11/info-709-stj.pdf

LEI DE LOCAÇÕES Em ação renovatória do contrato de locação de espaço em shopping center a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel 

Caso concreto: determinado supermercado funciona em um shopping center, com quem mantém contrato de locação de espaço. O ajuste prevê que o aluguel corresponde a 2% sobre as vendas líquidas que o supermercado realizar. O supermercado ajuizou ação renovatória de locação contra a administradora do shopping pedindo a renovação do aluguel. O shopping contestou afirmando que não se opõe à renovação do contrato, desde que haja um aumento do aluguel para o percentual de 2,5% das vendas líquidas, considerando que o valor originalmente contratado (2%) está abaixo do percentual adotado comumente no mercado. O pedido do shopping não foi acolhido. Para a fixação do valor do aluguel no contrato de locação de espaço em shopping center, são consideradas algumas características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais. Assim, a título de exemplo, devem ser consideradas a disponibilidade e a facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Desse modo, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, a alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/2002). STJ. 3ª Turma. REsp 1.947.694-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/09/2021 (Info 709). 

Ação renovatória 

A ação renovatória garante ao locatário o direito de renovar o contrato de locação empresarial, mesmo contra a vontade do locador, desde que presentes certos requisitos. Desse modo, a ação renovatória tem por finalidade a renovação compulsória, obrigatória, do contrato de locação empresarial, estando prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações). 

Ponto comercial 

Algo muito importante na atividade empresarial é o “ponto comercial”. Ponto comercial é a localização do estabelecimento empresarial. Pensando nisso, o direito protege o ponto comercial. Uma das formas de proteção ocorre por meio da ação renovatória. A principal finalidade da ação renovatória é a proteção do fundo de comércio que foi desenvolvido pelo empresário locatário. Isso porque durante um longo período o locatário desenvolveu sua atividade empresarial naquele local, investindo na formação de uma clientela, na publicidade do ponto comercial e na valorização do imóvel locado. Por isso, o Estado reconhece ao locatário de imóvel comercial, buscando a proteção do seu fundo de comércio, o direito à renovação compulsória do seu contrato de locação, uma vez atendidos os requisitos elencados no art. 51 da Lei de Locações. 

Se a ação renovatória for julgada procedente: 

A locação é renovada. 

Se a ação renovatória for julgada improcedente: 

Sendo julgada improcedente a ação, a locação comercial não será renovada e o juiz determinará a desocupação do imóvel alugado no prazo de 30 dias, desde que haja pedido na contestação: 

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 

Requisitos da ação renovatória 

Segundo o art. 51 da referida Lei, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que sejam cumpridos os seguintes requisitos cumulativos: 

a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e por prazo determinado de 5 anos ou mais, ou, a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja de, no mínimo, 5 anos (art. 51, incisos I e II); 

b) exploração do comércio pelo locatário, no mesmo ramo, por pelo menos 3 anos ininterruptos (art. 51, III); 

c) prova do exato cumprimento das obrigações contratuais, bem como do pagamento de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel (art. 71, incisos II e III); 

d) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação (art. 71, IV); 

e) declaração dos fiadores aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança, se forem os mesmos. Se forem outros, indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade. Mesmo não havendo alteração do fiador, é necessária a comprovação da idoneidade financeira (art. 71, V). 

Prazo 

A sua propositura deve ocorrer no prazo de 1 ano, no máximo, e até 6 meses, no mínimo, antes da data do término do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito (art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91). 

Imagine agora a seguinte situação hipotética: 

O Hipermercado Extra, conhecida rede de supermercados, possui uma grande loja no Shopping Center Guarulhos. Isso significa que esse supermercado mantém um contrato de locação de espaço com a empresa administradora do shopping. O contrato prevê que o supermercado deverá pagar, a título de aluguel mensal, o valor de 2% sobre as vendas líquidas que realizar no estabelecimento. Esse aluguel baseado em percentual é comum nas locações envolvendo supermercados ou outras grandes lojas. 

Ação renovatória 

O prazo do contrato estava chegando ao fim e a administradora do shopping afirmou que não deseja renová-lo se as condições permanecerem as mesmas. O shopping pleiteava um aumento do valor do aluguel. O supermercado não concordou e ajuizou ação renovatória de locação contra a administradora do shopping pedindo a renovação do aluguel com a manutenção das demais cláusulas contratuais. O shopping contestou afirmando que não se opõe à renovação do contrato, desde que haja um aumento do aluguel para o percentual de 2,5% das vendas líquidas, considerando que o valor originalmente contratado (2%) está abaixo do percentual adotado comumente no mercado. A administradora requereu, inclusive, a realização de perícia para demonstrar que o percentual de 2% está abaixo do valor de mercado. 

Após ser julgado pelas instâncias ordinárias, a questão chegou até o STJ. O pedido da administradora do shopping foi acolhido? NÃO. 

Em ação renovatória do contrato de locação de espaço em shopping center a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel. STJ. 3ª Turma. REsp 1.947.694-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/09/2021 (Info 709). 

Vamos entender com calma. 

Qual é a natureza jurídica do contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista? 

O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por certas singularidades, as quais o diferencia dos contratos ordinários de locação. Por essa razão, a doutrina diverge sobre a natureza desse contrato. Há, pelo menos, três correntes na doutrina a esse respeito, quais sejam: 

Natureza jurídica do contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista 

1ª corrente: Trata-se de contrato atípico; Em razão das suas características exclusivas, a relação jurídica firmada entre o lojista e o incorporador não se caracteriza como locação, sendo atípica; Defendida por Orlando Gomes.

2ª corrente: É um contrato típico de locação; As singularidades desses contratos não desfiguram a locação; Caio Mário da Silva Pereira.

3ª corrente: É o resultado de diversos contratos coligados; Seriam contratos coligados, com predominância do contrato de locação de espalho ou de loja. A ele são coligados outros contratos;  Não tem grande adesão. 

Para a Min. Nancy Andrighi, revela-se mais razoável considerar o contrato pactuado entre o empreendedor do shopping center e o lojista como um típico contrato de locação, com particularidades próprias. 

É possível o ajuizamento de ação renovatória em contrato de locação de espaço de shopping center? 

SIM. Independente da natureza jurídica que se atribua a essa espécie contratual, não há dúvidas de que a Lei nº 8.245/91 permite que o lojista de shopping center proponha ação renovatória de locação. Confira, inclusive, o que prevê o § 2º do art. 52: 

Art. 52 (...) § 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 

Assim, preenchidos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, o lojista fará jus à renovação do contrato de locação da unidade imobiliária localizada em shopping center. 

Na ação renovatória, é possível discutir a alteração do valor do aluguel? 

SIM. A ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do período de vigência do contrato. Considerando que a retribuição inicialmente entabulada (ou seja, o aluguel) tem relação direta com o prazo de vigência do contrato, a doutrina e a jurisprudência consideram que também é possível a alteração do valor do aluguel por meio da ação renovatória. Assim, pode-se dizer que a ação renovatória é dúplice. Daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo (valor do aluguel). 

Fixação do valor do aluguel nos contratos de shopping center 

Para a fixação (cálculo) do valor do aluguel no contrato de locação de espaço em shopping center, são consideradas algumas características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais. Assim, a título de exemplo, devem ser consideradas a disponibilidade e a facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Desse modo, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda (os pactos devem ser cumpridos): 

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. 

Nesse sentido, a alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/2002): 

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. 

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. 

Assim, a mera dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na “economia do contrato”. No mesmo sentido: 

A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve prevalecer. STJ. 4ª Turma. AgInt no AREsp 1611717/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/11/2020. 

E a perícia? 

Conforme explicado acima, o STJ entendeu que a desarmonia entre o aluguel percentual ajustado pelas partes contratantes e o valor de mercado é insuficiente para ensejar a revisão do contrato. Logo, mesmo que se comprove que o valor do aluguel está abaixo do mercado, isso não será suficiente para a revisão do contrato. Desse modo, a perícia revela-se despropositada ao fim pretendido

CONDOMÍNIO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM AJUIZADA POR LOCATÁRIO. PRETENSÃO VINCULADA À RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O PROPRIETÁRIO LOCADOR E O ESTABELECIMENTO COMERCIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA NA ORIGEM.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.630.199 - RS (2012/0223295-1) 

RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA 

EMENTA 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM AJUIZADA POR LOCATÁRIO. PRETENSÃO VINCULADA À RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O PROPRIETÁRIO LOCADOR E O ESTABELECIMENTO COMERCIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA NA ORIGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 

1. Nos termos do art. 18 do CPC/2015, correspondente ao art. 6º do CPC/1973, "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador. 

2. O vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação dá-se entre o inquilino e o locador. 

3. A convenção realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio. 

4. No caso específico dos autos, a pretensão autoral está embasada em ocorrências inerentes à relação jurídica estabelecida entre o proprietário e o condomínio. 

5. O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros. 

6. Não havendo condenação, o valor dos honorários advocatícios deve ser arbitrado consoante apreciação equitativa do juiz, na forma prevista pelo art. 20, § 4º, e observados os critérios das alíneas "a", "b" e "c" de seu § 3º, todos do CPC/1973, dispositivos aplicáveis ao caso. 

7. No presente feito, o valor da verba honorária observou os parâmetros legais e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade. 

8. Recurso especial a que se nega provimento. 

ACÓRDÃO 

A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Buzzi (Presidente), Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. 

Brasília-DF, 05 de agosto de 2021 (Data do Julgamento) Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA Relator 

RELATÓRIO 

O EXMO. SR. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA (Relator): Na origem, NOEMIA ANA GASPERIN ME e LOURDES N. F. FARINA ajuizaram ação de reparação de danos contra SHOPPING CENTER BENTO GONÇALVES. 

As autoras se qualificaram, na petição inicial, como locatárias de loja pertencente a terceira pessoa, situada no estabelecimento comercial requerido. Afirmaram que o réu, desde a inauguração do empreendimento, teria praticado irregularidades e ilegalidades na administração, consistentes na adoção de critérios equivocados de despesas condominiais, falta de regular prestação de contas e locação indevida de espaço de uso comum, sem contabilização na receita condominial. Alegaram haver indevida exoneração de multas e encargos de condôminos inadimplentes, além de equívoco no rateio das despesas, considerando a área das unidades e a área total do shopping. O demandado tampouco estaria cumprindo cláusula estatutária prevendo variedade de lojas no local, reduzindo a visitação de clientes e causando prejuízo às requerentes. 

Argumentaram que a responsabilidade pelo pagamento do condomínio e de seus encargos é do proprietário da unidade, mas, no caso de locação, "essa obrigação pode ser transferida ao locatário, permanecendo com o proprietário a obrigação solidária de adimplir tais despesas" (e-STJ fl. 4). 

Pediram a correção da cota condominial em proporção à área da loja locada, abatimento e restituição de valores, além da reparação de danos materiais e morais. 

O Magistrado de primeira instância julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, por ilegitimidade ativa, na forma do artigo 267, inciso VI, do CPC/1973, sobrevindo apelação, à qual se negou provimento, por acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul assim ementado (e-STJ fl. 1.082): 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. CONDOMÍNIO. LOCATÁRIO. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO FEITO COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 267, INCISO VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Pretendendo as autoras, locatárias de loja no Shopping Center demandado, com a presente ação, na verdade, inserir-se no âmbito das decisões do condomínio, adotadas tanto pelo demandado na condição de administrador, quanto pela assembleia de condôminos, afirmando-as irregulares, não possuem legitimidade para o feito, pois buscam questionar a forma pela qual a coisa comum é gerida, cabendo ao condômino-locador toda e qualquer irresignação. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Redução do valor estabelecido para os honorários advocatícios. DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. 

Os embargos de declaração opostos pelas recorrentes foram rejeitados (e-STJ fls. 1.101/1.105). 

Nas razões do especial (e-STJ, fls. 1.109/1.114), fundamentadas no art. 105, III, "a", da CF, apontam violação dos seguintes dispositivos legais, vinculados aos respectivos argumentos: 

(i) arts. 1.315 e 1.319 do CC/2002 e 3º e 267 do CPC/1973 – legitimidade ativa: 

Ao contrário do entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, as Autoras são partes legítimas para figurar no pólo ativo da demanda que visa a reparação pelos danos advindos das irregularidade praticadas pelo Recorrido. Na qualidade de locatárias, as Autoras arcaram com as despesas condominiais e suportaram as abusividades praticadas pelo Demandado, de modo que assumiram todas as obrigações do proprietário do imóvel com relação ao condomínio, como demonstrou a prova oral e pericial produzida, sendo legítimas interessadas a pleitear a condenação do Réu. As ilegalidades praticadas pelo Condomínio são sentidas diretamente pelo locatário, possuidor direto da unidade condominial, por isso, consectária sua legitimidade ativa. A jurisprudência tem se manifestado no sentido de que locatário, quando se responsabiliza por todas as despesas do condomínio, é parte legítima para propor ações envolvendo a cobrança ou a discussão de valores relativos ao condomínio, (e-STJ fl. 1.111) 

(ii) art. 20 do CPC/1973 – honorários: 

A decisão vergastada também viola ao artigo 20, do CPC já que, embora tenha reduzido a verba honorária para R$5.000,00, tal montante revela-se exagerado, em face do valor atribuído à causa. A manutenção da decisão afronta, por via direta, ao disposto no artigo 20, § 3°, do Código de Processo Civil. Ora, aplica-se à hipótese o estatuído no parágrafo 4°, do artigo 20, do CPC e, assim, faz-se necessário redimensionar a verba honorária, fixando-se em valor condizente com o zelo profissional e com a importância da causa. Observado o que dispõe o artigo 20, § 4° do CPC, tendo em vista os honorários advocatícios fixados em desacordo com o grau de zelo profissional despendido, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, de fato, o valor dos honorários fixados extrapola os aspectos mencionados. Nessas circunstâncias, justifica-se plenamente a substituição da decisão, reconhecendo-se a violação denunciada e reduzindo- se a verba honorária fixada. (e-STJ fl. 1.113) 

O recorrido apresentou contrarrazões (e-STJ fls. 1.121/1.129). 

Indeferido o processamento do recurso especial (e-STJ fls. 1.133/1.137), foi interposto o agravo (e-STJ fls. 1.141/1.154). 

Contraminuta apresentada (e-STJ fls. 1.161/1.166). 

Agravo convertido em recurso especial (e-STJ fl. 1.178). 

É o relatório. 

Decido. 

VOTO 

O EXMO. SR. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA (Relator): 

A questão jurídica submetida a exame no presente recurso especial, em essência, diz respeito à legitimidade ativa de locatário para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros. 

Como visto, o Tribunal de Justiça manteve a sentença que havia declarado a ilegitimidade ativa das autoras para julgar extinto o processo, consignando que estas, "na condição de locatárias, não podem ser consideradas como condôminas para efeito de legitimidade perante o demandado na condição de administrador, ou a assembléia de condôminos, a fim de questionar em juízo a forma pela qual a coisa comum é gerida e a natureza dos encargos cobrados com a intenção de nova fixação do valor do condomínio em proporção à sua área locada, pois nenhum liame existe entre o condomínio e o locatário" (e-STJ fl. 1.085). 

Segundo o acórdão impugnado, as locatárias não mantêm relação contratual com o shopping, mas com o locador da sala comercial. As reclamações do inquilino a respeito de eventuais irregularidades na administração do condomínio deveriam ser dirigidas ao proprietário da unidade locada para que este, na condição de condômino, adotasse as providências necessárias. 

As recorrentes sustentam que esse entendimento viola os arts. 1.315 e 1.319 do CC/2002 e 3º e 267 do CPC/1973, destacando que "arcaram com as despesas condominiais e suportaram as abusividades praticadas pelo Demandado, de modo que assumiram todas as obrigações do proprietário do imóvel com relação ao condomínio, como demonstrou a prova oral e pericial produzida, sendo legítimas interessadas a pleitear a condenação do Réu" (e-STJ fl. 1.111). Concluem que "as ilegalidades praticadas pelo Condomínio são sentidas diretamente pelo locatário, possuidor direto da unidade condominial, por isso, consectária sua legitimidade ativa" (e-STJ fl. 1.111). 

Não há controvérsia quanto ao fato alegado no recurso, atinente à responsabilidade contratual das locatárias para responder pelos encargos do imóvel. Incontroversa, de igual modo, a circunstância fixada no acórdão, de que as demandantes buscam "cobrar do réu reparação por danos alegadamente sofridos em razão de irregularidades e ações em desacordo com a legislação, praticadas pela Administração do Shopping Center Bento Gonçalves, com a argumentação, em suma, de irregularidades no rateio de despesas, dispensa de juros e encargos moratórios e falta de regular prestação de contas" (e-STJ fl. 1.085). 

Definidas essas premissas, cabe analisar se as autoras, ora recorrentes, são dotadas de legitimidade para demandar contra o condomínio, em virtude dos fatos narrados na petição inicial. 

Entendo que o desfecho conferido ao caso deve ser mantido. 

Nos termos do art. 18 do CPC/2015, correspondente ao art. 6º do CPC/1973, "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador. 

A leitura dos autos evidencia que a pretensão autoral está embasada em ocorrências inerentes à relação jurídica estabelecida entre o proprietário e o condomínio. 

Com efeito, muito embora tenha se atribuído à ação o título de reparação de danos, cuida-se, em verdade, de nítida pretensão dirigida ao ajuste de contas fundado na má administração do estabelecimento comercial e na inobservância de obrigação estabelecida na convenção do condomínio, resultando daí a pretensão reparatória. 

Nessas condições, não aproveitam às autoras insurgentes os dispositivos do Código Civil invocados no recurso especial (arts.1.315 e 1.319), que tratam de direitos e deveres do condômino. Confiram-se: 

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. (...) 

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. 

O vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação se dá entre o inquilino e o locador. 

A convenção realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio. 

Cabe anotar, ainda nesse propósito, que a Terceira Turma desta Corte, ao analisar recurso semelhante ao presente, concluiu que o condômino, isoladamente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas contra o condomínio. Eis a ementa do julgado: 

RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. CARÊNCIA DA AÇÃO. CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. ART. 22, § 1º, "f", DA LEI nº 4.591/1964. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. DOCUMENTOS APRESENTADOS EXTRAJUDICIALMENTE. 1. O condômino, isoladamente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia, nos termos do art. 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.591/1964. 2. Faltará interesse de agir ao condômino quando as contas já tiverem sido prestadas extrajudicialmente, porque, em tal hipótese, a ação judicial não terá utilidade. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 1.046.652/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/9/2014, DJe 30/9/2014) 

Tomando por referência o citado precedente, admitindo-se, pois, que nem mesmo o condômino proprietário pode exigir contas isoladamente do condomínio, por maior razão não poderia o inquilino formular pedido dessa natureza, tal qual no caso presente, conforme se colhe da petição inicial: 

(i) Tais irregularidades representam-se pela adoção de critério equivocados no rateio das despesas condominiais, indevida dispensa de juros e encargos moratórios, falta de regular prestação de contas, além da locação de espaço de uso comum, sendo que os valores auferidos não são contabilizados como receita condominial, (e-STJ fl. 2 – grifei). 

(ii) A cobrança desse valor foi justificada sob o argumento de que a festa serviria para incrementar as vendas e locações das lojas, divulgando o empreendimento. O Condomínio, todavia, a par de cobrar o valor dos codôminos, entre eles as autoras, jamais prestou contas do evento, (e-STJ fl. 2 – grifei). 

(iii) Diante da ausência de prestação de contas até esta data, as Autoras postularam administrativamente junto ao Demandado. No entanto, não lograram êxito, o que justifica a propositura da presente, (e-STJ fl. 2 – grifei). 

(iv) Considerando que não houve prestação de contas até esta data, o Demandado obriga-se a restituir os valores cobrados, razão pela qual postula a devolução do valor de R$1.200,00, corrigido pelo IGP-M e juros de 12% ao ano, desde maio/2001, (e-STJ fl. 3 – grifei). 

(v) Nesse ponto requer, desde já, seja a demandada intimada a exibir todas as contas de energia elétrica e o sistema de rate á das mesmas, sob as penas do artigo 359, do Código de Processo Civil (e-STJ fl. 4 – grifei), 

(vi) Apesar de já instado por diversas vezes, o Condomínio recusa-se a prestar as contas mensalmente limitando-se apenas à exibição do mensal, sem exibir os comprovantes das efetivas despesas e, também sem exibir os comprovantes das receitas auferidas, (e-STJ fl. 7 – grifei). 

(vii) A esquiva do Demandado, na regular e sistemática prestação de contas, poderá servir para encobrir eventuais benefícios que se deram ou que ainda se apresentem em relação a alguns dos condôminos, (e-STJ fl. 7 – grifei), (viii) O Demandado limita se a apresentar balancete de despesas, sem jamais ter apresentado ou prestado contas das receitas auferida, o que impede a conferência dos valores apropriados no Fundo de Promoção, (e-STJ fl. 7 – grifei), 

As autoras, como locatárias, poderiam pedir contas ao locador, não diretamente ao condomínio, conforme previsto no art. 23, § 2º, da Lei n. 8.245/1991: 

Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) 

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas (grifei). 

Confiram-se, a propósito, as anotações de Sylvio Capanema de Souza ao referido dispositivo legal (in "A Lei do Inquilinato Comentada". 8ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 135/136): 

A cobrança das despesas ordinárias de condomínio, elencadas no § 1 º, depende da comprovação, a ser feita pelo locador ou sublocador, da previsão orçamentária do condomínio e do rateio. Não bastam a previsão e o rateio. É preciso, ainda, que o locador comprove o pagamento, exibindo, quando solicitado pelo locatário, os respectivos recibos. Tais documentos deverão ser solicitados pelo locador ao síndico ou à administradora do edifício, que ficam também obrigados a fornecê-los. Diante da recusa do locador em exibir os documentos comprobatórios das despesas ordinárias, poderá o locatário valer-se da medida cautelar de exibição de documentos, sem prejuízo da consignação judicial do aluguel e dos encargos. Os síndicos e administradores de condomínio passam a ter maior responsabilidade perante os condôminos que são locadores, estando sempre prontos para lhes fornecer cópias das previsões orçamentárias, das atas das assembleias, dos rateias, da utilização do fundo de reserva, para que sejam exibidas aos locatários, viabilizando sua cobrança. A disposição é excelente e oportuna, já que muitos locadores cobram tais despesas aleatoriamente, sem qualquer comprovação, usando-as como uma forma oblíqua para aumentar os aluguéis, que consideram defasados. Têm, agora, os locatários um poderoso e eficiente instrumento para se defender de tão censurável comportamento, condicionando o pagamento destas verbas à exibição dos comprovantes. Diz a lei que a exibição pode ser exigida a qualquer tempo, ou seja, mesmo depois do pagamento. Nesta hipótese, verificando-se que houve cobrança excessiva ou indevida, poderá o locatário recuperar o que pagou, pela via da ação de repetição de indébito. Por isso, é recomendável que os locadores conservem tais documentos, pelo menos pelo prazo de cinco anos, quando se opera, então, a prescrição. 

Desse modo, se a má administração do condomínio tornou onerosa a relação contratual locatícia, cabe ao inquilino buscar providência frente ao proprietário do imóvel, tal como anotado no acórdão recorrido. 

Não se quer dizer com isso, evidentemente, que o inquilino não possa se voltar contra o condomínio em Juízo, desde que, para tanto, fique caracterizado o liame subjetivo para figurar no feito. As próprias recorrentes trazem precedente que exemplifica essa hipótese, em caso absolutamente distinto do que ora se analisa, no qual se reconheceu a legitimidade do locatário para demandar o condomínio por suposta divulgação de comunicado ofensivo à sua honra. 

Conclui-se, em suma, que o locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros. 

As recorrentes também se insurgem contra o valor dos honorários de sucumbência, arbitrado pelo Tribunal de Justiça com base no art. 20, § 4º, do CPC/1973, norma aplicável à época do julgamento da apelação. 

Com efeito, à míngua de provimento de conteúdo condenatório, o valor dos honorários devia mesmo ser fixado segundo apreciação equitativa do juiz, com observância dos critérios indicados nas alíneas "a", "b" e "c" do art. 20, § 3º, da lei processual. 

No caso, a Corte estadual sopesou "o trabalho desenvolvido pelos procuradores, a realização de perícia, com várias complementações e solicitação de documentos" (e-STJ fl. 1.087), para fixar a remuneração dos advogados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia que não se mostra excessiva. 

Assim, não prosperam as alegações recursais, mantendo-se o acórdão impugnado. 

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial. 

É como voto. 

CERTIDÃO DE JULGAMENTO 

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão: A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Buzzi (Presidente), Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. 

O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial.

Processo

REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 05/08/2021.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL

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Tema

Descumprimento de regra estatutária, ausência de prestação de contas e administração de estabelecimento comercial. Pretensões vinculadas à relação jurídica entre o proprietário locador e o estabelecimento comercial. Ilegitimidade ativa do locatário.

 

DESTAQUE

O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

A questão jurídica submetida a exame diz respeito à legitimidade ativa de locatário para ajuizar ação contra o condomínio, no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial, cujo reconhecimento resultaria na necessidade de adequações de cota condominial e recomposição de prejuízos financeiros.

Nos termos do art. 18 do CPC/2015, correspondente ao art. 6º do CPC/1973, "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador.

Isso porque o vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação se dá entre o inquilino e o locador. Desse modo, a convenção realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio.

Vale anotar que os locatários podem pedir contas ao locador, não diretamente ao condomínio, conforme previsto no art. 23, § 2º, da Lei n. 8.245/1991. Desse modo, se a má administração do condomínio tornou onerosa a relação contratual locatícia, cabe ao inquilino buscar providência frente ao proprietário do imóvel.

Conclui-se, em suma, que o locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio para questionar a forma pela qual a coisa comum é gerida.

AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TERMINO DO CONTRATO. RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE COLOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.737.476 - SP (2018/0060072-2) 

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TERMINO DO CONTRATO. RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE COLOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. AJUIZAMENTO DO DESPEJO. TRINTA DIAS APÓS TERMO FINAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. 

1. Ação ajuizada em 22/03/2016, recurso especial interposto em 03/07/2017 e atribuído a este gabinete em 23/03/2018. 

2. O propósito recursal consiste em determinar se houve irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os locadores, bem como se ocorreu, na hipótese, a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação em discussão, por ausência de notificação extrajudicial nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo contratual. 

3. O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. 

4. Na hipótese, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação. 

5. É permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato. 

6. Recurso especial conhecido e desprovido. 

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Dr(a). DANILO COLLAVINI COELHO, pela parte RECORRIDA: NENA - COMERCIO DE BENS PROPRIOS LTDA. 

Brasília (DF), 04 de fevereiro de 2020(Data do Julgamento) 

RELATÓRIO 

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator): Cuida-se de recurso especial interposto por COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO – CBD, com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP. 

Ação: de despejo ajuizada por NENA COMÉRCIO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e ROBERTO BERTOLA em face da recorrente, em razão do simples término do prazo do contrato. 

Sentença: julgou procedente o pedido. 

Acórdão: negou provimento à apelação interposta pela recorrente, nos termos da ementa do julgamento abaixo: 

Apelação Cível. Ação de despejo pelo simples término do prazo do contrato. Sentença de procedência. Falecido o locador, os herdeiros se tornaram coproprietários do imóvel locado e, por consequência, co- locadores. Ação ajuizada pela co-locadora primitiva e apenas um dos herdeiros. Possibilidade. Solidariedade ativa entre os locadores (art. 2º, da Lei de Locações). Inexistência de litisconsórcio necessário entre os locadores. Em se tratando de despejo por término do prazo contratual, bastava o ajuizamento da ação dentro do prazo de 30 (trinta) dias do término do contrato, previsto no artigo 56 e seu parágrafo único da Lei nº 8.245/91, sendo irrelevante que a citação tenha se dado após o escoamento desse prazo. Apelação não provida. 

Não houve oposição de embargos de declaração. 

Recurso especial: alega violação aos arts. 2º e 56, parágrafo único, da Lei de Locações e do art. 485, IV, do CPC/2015. 

Admissibilidade: o recurso especial não foi admitido na origem e, após a interposição agravo cabível, determinou-se sua reautuação para melhor análise da matéria. 

É o relatório. 

VOTO 

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator): O propósito recursal consiste em determinar se houve irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os colocadores, bem como se ocorreu, na hipótese, a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação em discussão, por ausência de notificação extrajudicial nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo contratual. 

1. Dos contornos fáticos da lide 

Discute-se um contrato de locação não residencial de um imóvel localizado na Praça Padre Bento, bairro Pari, na cidade de São Paulo-SP, inicialmente celebrado entre Auro Bertola e o recorrido NENA, como locadores, e a recorrente como locatária. O contrato foi celebrado em 22/04/2011, retificado em 06/05/2011, com validade até 28/02/2016. 

Nesse período, o colocador Auro Bertola faleceu e seus bem foram repartidos entre seus herdeiros Roberto Bertola, Alezandrina Bertola e, por representação, Auro Bertola Neto e Giovanna Bertola Brant, por meio de sentença proferida em 15/03/2016. 

Conforme relatado, a ação foi ajuizada apenas por ROBERTO BERTOLA e NENA, no dia 22/03/2016, em que pleiteiam o despejo da recorrente. 

2. Da solidariedade entre os locadores 

Neste ponto, o cerne da questão reside em decidir se os demais herdeiros do sr. Auro Bertola – quais sejam, Alexandrina Bertola, Auro Bertola Neto e Giovanna Bertola Brant – deveriam também compor o polo ativo da ação de despejo para sua validade. 

Não há margem para dúvida, na jurisprudência do STJ, acerca da existência de solidariedade entre os locadores, quando não houver ressalva no instrumento contratual, conforme disposição do art. 2º da Lei de Locações: 

AGRAVO REGIMENTAL. LOCAÇÃO. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. JUROS DE MORA. FLUÊNCIA A PARTIR DOS RESPECTIVOS VENCIMENTOS. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1.- "É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do art. 2º da Lei 8.245/91" (REsp 785.133/SP, Rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, DJ 23.4.2007). 2.- A jurisprudência desta Corte já decidiu no sentido de que, "atrasado o pagamento, em desrespeito a norma contratual, os juros de mora incidem a partir do momento em que, segundo previsto no contrato, o pagamento deveria ter ocorrido. Vale, no caso, a regra dies interpellat pro homine, sediada no art. 960, do CC" (REsp 419.266/SP, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 8.9.2003). 3.- O agravo não trouxe nenhum argumento capaz de modificar a conclusão do julgado, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. 4.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no AREsp 51.655/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2011, DJe 07/12/2011) 

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. ART. 472 DO CPC. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO RENOVATÓRIA. SOLIDARIEDADE ENTRE OS CO-LOCADORES. EXISTÊNCIA. ART. 2º DA LEI 8.245/91. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A teor da pacífica e numerosa jurisprudência, para a abertura da via especial, requer-se o prequestionamento, ainda que implícito, da matéria infraconstitucional. A exigência tem como desiderato principal impedir a condução ao Superior Tribunal de Justiça de questões federais não debatidas no Tribunal de origem. Hipótese em que o art. 472 do CPC não foi debatido no acórdão recorrido, o que atrai o óbice das Súmulas 282 e 356/STF. 2. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do art. 2º da Lei 8.245/91. Na espécie, os contratos de locação foram celebrados pelo recorrido em conjunto com os demais co-proprietários dos imóveis locados, não havendo, nos referidos contratos, nenhuma ressalva acerca da existência de solidariedade entre eles. 3. Dissídio jurisprudencial não comprovado. 4. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 785.133/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 15/03/2007, DJ 23/04/2007, p. 298) 

Ademais, quando há diversos locatários para um mesmo imóvel, este STJ entendeu pela existência de litisconsórcio passivo necessário, devendo haver a citação de todos os locatários para o devido processamento da ação: 

Esta Corte Superior de Justiça, interpretando o artigo 2º da Lei nº 8.245/91, "(...) vem proclamando a tese da necessidade da citação de todos os locatários na condição de litisconsortes necessários em ação de despejo, a fim de que os efeitos da sentença alcancem a todos os coobrigados." (REsp 165.280/RJ, Relator Ministro Vicente Leal, in DJ 9/4/2001). 

Por outro lado, parece não subsistir os motivos que conduzam à necessidade de formação de litisconsórcio ativo necessário, quando da multiplicidade de locadores. Isso porque, em primeiro lugar, não há que se mencionar o intuito protetivo do instituto com relação aos proprietários do imóvel, que certamente prescindem dessa garantia. Ademais, o art. 114 do CPC/2015 afirma a regra geral quanto à formação do litisconsórcio, a qual fica restrita à necessidade de citação de todos para a eficácia da sentença: 

CPC/2015. Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. 

Por sua vez, o art. 2º, caput, da Lei de Locações estipula uma regra de direito material com relação à solidariedade (Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou). No entanto, é cediço que da solidariedade não se extrai, como consequência necessária, a formação de litisconsórcio necessário para a resolução deste conflito. 

De fato, acerca do tem do litisconsórcio ativo necessário, este Tribunal Superior já se manifestou no sentido de que sua aceitação deve ocorrer apenas em situações excepcionalíssimas, em razão da potencial ofensa ao direito constitucional de ação e de acesso à justiça: 

Fora das hipóteses expressamente contempladas na lei (verbi gratia, art. 10, CPC), a inclusão necessária de demandantes no pólo ativo depende da relação de direito material estabelecida entre as partes. Antes de tudo, todavia, é preciso ter em conta a excepcionalidade em admiti-la, à vista do direito constitucional de ação. (REsp 141.172/RJ, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/1999, DJ 13/12/1999, p. 150) 

O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. Não se inclui entre essas situações o litígio que envolve o filho, dependente de pessoa beneficiada por plano de saúde coletivo, e a companhia responsável pela cobertura contratual. (REsp 976.679/SP, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2009, DJe 02/10/2009) 

Uma das situações excepcionalíssimas reconhecida por esta Terceira Turma ocorreu em uma lide que versava sobre a revisão de mútuo habitacional, junto ao Sistema Financeiro Habitacional, por apenas um dos cônjuges celebrantes do contrato, in verbis: 

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO COM EX-CÔNJUGE. OCORRÊNCIA. REGULARIZAÇÃO DO POLO ATIVO. INTIMAÇÃO DOS DEMAIS LITISCONSORTES. 1. Cuida-se de recurso especial que tem origem na ação revisional de contrato de mútuo habitacional ajuizada somente por um dos contratantes do financiamento imobiliário. 2. Cinge-se a controvérsia a examinar a existência de litisconsórcio necessário em demandas revisionais atinentes ao SFH e as consequências do ajuizamento de ação por somente um daqueles que figurem no contrato de mútuo na qualidade de contratante. 3. A natureza do negócio jurídico realizado pelos mutuários e a possibilidade de modificação da relação jurídica de direito material subjacente determinam, no caso dos autos, a formação do litisconsórcio ativo necessário. 4. O litisconsórcio ativo necessário entre os mutuários em questão é fenômeno que busca preservar a harmonização dos julgados e o princípio da segurança jurídica. Além disso, promove a economia processual, que é um dos fins a que se presta o próprio instituto em evidência, na linha do moderno processo civil que prima por resultados. 5. Reconhecido o litisconsórcio ativo necessário, o juiz deve determinar a intimação daqueles que, como autores, são titulares da mesma relação jurídica deduzida em juízo. 6. Recurso especial não provido. (REsp 1222822/PR, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2014, DJe 30/09/2014) 

No entanto, tratando-se o imóvel que se pleiteia a retomada de condomínio entre os herdeiros do sr. Auro Bertola, entre eles, um dos recorridos, deve-se aplicar à hipótese a regra insculpida no art. 1.314 do CC/2002, segundo a qual “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la” e, assim, permitir que um dos condôminos colocadores exerça a prerrogativa de encerrar o contrato de locação. Em uma outra oportunidade, também envolvendo condomínio indivisível, solução semelhante foi conferida ao conflito, in verbis: 

Qualquer dos titulares de direito indivisível está legitimado a pleitear, em juízo, o respectivo adimplemento. Não há, nessas hipóteses, litisconsórcio ativo necessário. Há, em lugar disso, litisconsórcio ativo facultativo unitário, consoante defende renomada doutrina. Nessas hipóteses, a produção de efeitos pela sentença se dá secundum eventum litis: somente os efeitos benéficos, por força de lei, estendem-se aos demais titulares do direito indivisível. Eventual julgamento de improcedência só os atinge se eles tiverem integrado, como litisconsortes, a relação jurídica processual. (REsp 1124506/RJ, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2012, DJe 14/11/2012) 

De qualquer modo, ainda, mesmo que fosse reconhecido o litisconsórcio ativo necessária, a extinção do feito não seria o melhor encaminhamento a ser dado para a resolução da controvérsia, mas – como julgado pela Quarta Turma deste STJ – a possibilidade de chamar eventuais interessados para a composição do polo ativo no processo, conforme se verifica da ementa abaixo: 

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. LITISCONSORTE ATIVO NECESSÁRIO. CHAMAMENTO DOS DEMAIS LITISCONSORTES ATIVOS NECESSÁRIOS. NECESSIDADE. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 2º, 47, 128, 213 E 267, VI, DO CPC. INEXISTÊNCIA. INTERVENÇÃO IUSSU IUDICIS. EXCEPCIONALIDADE (CPC, ART. 47, PARÁG. ÚNICO). RECURSO DESPROVIDO. 1. Discute-se se, uma vez reconhecido o litisconsórcio ativo necessário em ação proposta por apenas um dos litisconsortes, deve o juiz determinar ao autor que possibilite o chamamento dos demais litisconsortes ativos, como entendeu o eg. Tribunal a quo, ou caberia a imediata extinção do processo, sem resolução de mérito, com base no art. 267, IV, do CPC, podendo cogitar-se, ainda, da hipótese de normal continuidade do feito, independente da presença dos outros litisconsortes ativos. 2. Reconhecida a existência de litisconsórcio ativo necessário, deve o juiz, com arrimo no art. 47, parágrafo único, do CPC, determinar ao autor que possibilite o chamamento dos demais litisconsortes, com a devida intimação, a fim de tomarem ciência da existência da ação, para, querendo, virem integrar o pólo ativo da demanda. 3. Nesse panorama, inexiste violação aos arts. 2º, 47, parágrafo único, 128, 213 e 267, VI, todos do CPC, dado que a providência encontra respaldo em interpretação extensiva do disposto no parágrafo único do art. 47 do CPC, para render ensejo à excepcional intervenção iussu iudicis e está em consonância com o indicado recente precedente desta eg. Quarta Turma. Precedente (REsp 1068355/PR, j. em 15/10/2013, DJe 06/12/2013). 4. Recurso especial desprovido. (REsp 1107977/RS, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2013, DJe 04/08/2014) 

Dessa forma, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação e, assim, é correto o entendimento do Tribunal de origem, acerca da desnecessidade de que todos os herdeiros do Sr. Auro Bertola compareçam ao polo ativo da demanda para seu correto e válido julgamento. 

3. Da prorrogação do contrato de locação 

Quanto a esta questão, o recorrente alega que não houve notificação sobre a intenção dos recorridos em encerrar a relação locatícia no período de 30 (trinta) dias após o termino contratual, não sendo válida a citação para responder a ação de despejo, recebida apenas em 12/05/2016. 

Contudo, o Tribunal de origem afirmou que, para o preenchimento do requisito legal, basta que a ação seja ajuizada no prazo de trinta dias após o término do prazo contratual, independentemente do fato de a citação ocorrer após esse período, in verbis: 

No presente caso, o contrato se encerrou em 28/02/2016, e, como previsto no caput do art. 56, findo o prazo estipulado, o contrato cessou, de pleno direito, independentemente de notificação ou aviso. A ação foi ajuizada em 22/03/2016, dentro, portanto, do prazo de 30 dias, previsto no parágrafo único, para manifestar o locador sua oposição à prorrogação da relação locatícia. (...) O fato de a ré somente ter tomado ciência da intenção dos locadores no dia 12/05/2016, quando recebeu a citação (f. 100), não teve o condão de prorrogar o contrato por prazo indeterminado. O requisito para a retomada, no presente caso, é que a ação seja ajuizada dentro do trintídio, sendo irrelevante que a citação seja feita após escoado esse prazo. (e-STJ fls. 482-483) 

Nesse mesmo sentido, a doutrina afirma que: 

(...) terminado o prazo contratual, o ajuste estará findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicação ou interpelação a fim de que o inquilino deixe o bem locado. De tal forma, se o fizer logo em seguida ao término do pacto, o locador pode ajuizar ação de despejo, não tendo de precedê-la de notificação judicial, extrajudicial ou de qualquer aviso. (...) Trata-se de ação de despejo por témrino do contrato, e não de despejo por denúncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatício prorrogado, e aquela do simples findar- se do ajuste (Gildo dos Santos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. São Paulo: RT, 6ª ed., 2011, p. 678/679). Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato. O Enunciado XV da Corregedoria de Justiça do Tribunal do Rio de Janeiro, confirma o entendimento, ao concluir que “prescinde de notificação a retomada imotivada do imóvel locado desde que intentada em até 30 dias do termo final do respectivo contrato”. (Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 244). 

Portanto, é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato. 

4. Da conclusão 

Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO, com fundamento no art. 255, § 4º, II, do RISTJ. 

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoram-se os honorários sucumbenciais para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da causa. 

AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TERMINO DO CONTRATO. RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE COLOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. AJUIZAMENTO DO DESPEJO. TRINTA DIAS APÓS TERMO FINAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE

RECURSO ESPECIAL Nº 1.737.476 - SP (2018/0060072-2) 

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TERMINO DO CONTRATO. RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE COLOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. AJUIZAMENTO DO DESPEJO. TRINTA DIAS APÓS TERMO FINAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. 

1. Ação ajuizada em 22/03/2016, recurso especial interposto em 03/07/2017 e atribuído a este gabinete em 23/03/2018. 

2. O propósito recursal consiste em determinar se houve irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os locadores, bem como se ocorreu, na hipótese, a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação em discussão, por ausência de notificação extrajudicial nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo contratual. 

3. O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. 

4. Na hipótese, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação. 

5. É permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato. 

6. Recurso especial conhecido e desprovido. 

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Dr(a). DANILO COLLAVINI COELHO, pela parte RECORRIDA: NENA - COMERCIO DE BENS PROPRIOS LTDA. 

Brasília (DF), 04 de fevereiro de 2020(Data do Julgamento) 

RELATÓRIO 

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator): 

Cuida-se de recurso especial interposto por COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO – CBD, com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP. 

Ação: de despejo ajuizada por NENA COMÉRCIO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e ROBERTO BERTOLA em face da recorrente, em razão do simples término do prazo do contrato. 

Sentença: julgou procedente o pedido. 

Acórdão: negou provimento à apelação interposta pela recorrente, nos termos da ementa do julgamento abaixo: 

Apelação Cível. Ação de despejo pelo simples término do prazo do contrato. Sentença de procedência. Falecido o locador, os herdeiros se tornaram coproprietários do imóvel locado e, por consequência, co- locadores. Ação ajuizada pela co-locadora primitiva e apenas um dos herdeiros. Possibilidade. Solidariedade ativa entre os locadores (art. 2º, da Lei de Locações). Inexistência de litisconsórcio necessário entre os locadores. Em se tratando de despejo por término do prazo contratual, bastava o ajuizamento da ação dentro do prazo de 30 (trinta) dias do término do contrato, previsto no artigo 56 e seu parágrafo único da Lei nº 8.245/91, sendo irrelevante que a citação tenha se dado após o escoamento desse prazo. Apelação não provida. 

Não houve oposição de embargos de declaração. 

Recurso especial: alega violação aos arts. 2º e 56, parágrafo único, da Lei de Locações e do art. 485, IV, do CPC/2015. 

Admissibilidade: o recurso especial não foi admitido na origem e, após a interposição agravo cabível, determinou-se sua reautuação para melhor análise da matéria. 

É o relatório. 

VOTO 

A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator): O propósito recursal consiste em determinar se houve irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os colocadores, bem como se ocorreu, na hipótese, a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação em discussão, por ausência de notificação extrajudicial nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo contratual. 

1. Dos contornos fáticos da lide 

Discute-se um contrato de locação não residencial de um imóvel localizado na Praça Padre Bento, bairro Pari, na cidade de São Paulo-SP, inicialmente celebrado entre Auro Bertola e o recorrido NENA, como locadores, e a recorrente como locatária. O contrato foi celebrado em 22/04/2011, retificado em 06/05/2011, com validade até 28/02/2016. 

Nesse período, o colocador Auro Bertola faleceu e seus bem foram repartidos entre seus herdeiros Roberto Bertola, Alezandrina Bertola e, por representação, Auro Bertola Neto e Giovanna Bertola Brant, por meio de sentença proferida em 15/03/2016. 

Conforme relatado, a ação foi ajuizada apenas por ROBERTO BERTOLA e NENA, no dia 22/03/2016, em que pleiteiam o despejo da recorrente. 

2. Da solidariedade entre os locadores 

Neste ponto, o cerne da questão reside em decidir se os demais herdeiros do sr. Auro Bertola – quais sejam, Alexandrina Bertola, Auro Bertola Neto e Giovanna Bertola Brant – deveriam também compor o polo ativo da ação de despejo para sua validade. 

Não há margem para dúvida, na jurisprudência do STJ, acerca da existência de solidariedade entre os locadores, quando não houver ressalva no instrumento contratual, conforme disposição do art. 2º da Lei de Locações: 

AGRAVO REGIMENTAL. LOCAÇÃO. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. JUROS DE MORA. FLUÊNCIA A PARTIR DOS RESPECTIVOS VENCIMENTOS. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1.- "É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do art. 2º da Lei 8.245/91" (REsp 785.133/SP, Rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, DJ 23.4.2007). 2.- A jurisprudência desta Corte já decidiu no sentido de que, "atrasado o pagamento, em desrespeito a norma contratual, os juros de mora incidem a partir do momento em que, segundo previsto no contrato, o pagamento deveria ter ocorrido. Vale, no caso, a regra dies interpellat pro homine, sediada no art. 960, do CC" (REsp 419.266/SP, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 8.9.2003). 3.- O agravo não trouxe nenhum argumento capaz de modificar a conclusão do julgado, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. 4.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no AREsp 51.655/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2011, DJe 07/12/2011) 

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. ART. 472 DO CPC. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO RENOVATÓRIA. SOLIDARIEDADE ENTRE OS CO-LOCADORES. EXISTÊNCIA. ART. 2º DA LEI 8.245/91. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A teor da pacífica e numerosa jurisprudência, para a abertura da via especial, requer-se o prequestionamento, ainda que implícito, da matéria infraconstitucional. A exigência tem como desiderato principal impedir a condução ao Superior Tribunal de Justiça de questões federais não debatidas no Tribunal de origem. Hipótese em que o art. 472 do CPC não foi debatido no acórdão recorrido, o que atrai o óbice das Súmulas 282 e 356/STF. 2. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do art. 2º da Lei 8.245/91. Na espécie, os contratos de locação foram celebrados pelo recorrido em conjunto com os demais co-proprietários dos imóveis locados, não havendo, nos referidos contratos, nenhuma ressalva acerca da existência de solidariedade entre eles. 3. Dissídio jurisprudencial não comprovado. 4. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 785.133/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 15/03/2007, DJ 23/04/2007, p. 298) 

Ademais, quando há diversos locatários para um mesmo imóvel, este STJ entendeu pela existência de litisconsórcio passivo necessário, devendo haver a citação de todos os locatários para o devido processamento da ação: 

Esta Corte Superior de Justiça, interpretando o artigo 2º da Lei nº 8.245/91, "(...) vem proclamando a tese da necessidade da citação de todos os locatários na condição de litisconsortes necessários em ação de despejo, a fim de que os efeitos da sentença alcancem a todos os coobrigados." (REsp 165.280/RJ, Relator Ministro Vicente Leal, in DJ 9/4/2001). 

Por outro lado, parece não subsistir os motivos que conduzam à necessidade de formação de litisconsórcio ativo necessário, quando da multiplicidade de locadores. Isso porque, em primeiro lugar, não há que se mencionar o intuito protetivo do instituto com relação aos proprietários do imóvel, que certamente prescindem dessa garantia. Ademais, o art. 114 do CPC/2015 afirma a regra geral quanto à formação do litisconsórcio, a qual fica restrita à necessidade de citação de todos para a eficácia da sentença: 

CPC/2015. Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. 

Por sua vez, o art. 2º, caput, da Lei de Locações estipula uma regra de direito material com relação à solidariedade (Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou). No entanto, é cediço que da solidariedade não se extrai, como consequência necessária, a formação de litisconsórcio necessário para a resolução deste conflito. 

De fato, acerca do tem do litisconsórcio ativo necessário, este Tribunal Superior já se manifestou no sentido de que sua aceitação deve ocorrer apenas em situações excepcionalíssimas, em razão da potencial ofensa ao direito constitucional de ação e de acesso à justiça: 

Fora das hipóteses expressamente contempladas na lei (verbi gratia, art. 10, CPC), a inclusão necessária de demandantes no pólo ativo depende da relação de direito material estabelecida entre as partes. Antes de tudo, todavia, é preciso ter em conta a excepcionalidade em admiti-la, à vista do direito constitucional de ação. (REsp 141.172/RJ, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/1999, DJ 13/12/1999, p. 150) 

O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. Não se inclui entre essas situações o litígio que envolve o filho, dependente de pessoa beneficiada por plano de saúde coletivo, e a companhia responsável pela cobertura contratual. (REsp 976.679/SP, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2009, DJe 02/10/2009) 

Uma das situações excepcionalíssimas reconhecida por esta Terceira Turma ocorreu em uma lide que versava sobre a revisão de mútuo habitacional, junto ao Sistema Financeiro Habitacional, por apenas um dos cônjuges celebrantes do contrato, in verbis: 

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO COM EX-CÔNJUGE. OCORRÊNCIA. REGULARIZAÇÃO DO POLO ATIVO. INTIMAÇÃO DOS DEMAIS LITISCONSORTES. 1. Cuida-se de recurso especial que tem origem na ação revisional de contrato de mútuo habitacional ajuizada somente por um dos contratantes do financiamento imobiliário. 2. Cinge-se a controvérsia a examinar a existência de litisconsórcio necessário em demandas revisionais atinentes ao SFH e as consequências do ajuizamento de ação por somente um daqueles que figurem no contrato de mútuo na qualidade de contratante. 3. A natureza do negócio jurídico realizado pelos mutuários e a possibilidade de modificação da relação jurídica de direito material subjacente determinam, no caso dos autos, a formação do litisconsórcio ativo necessário. 4. O litisconsórcio ativo necessário entre os mutuários em questão é fenômeno que busca preservar a harmonização dos julgados e o princípio da segurança jurídica. Além disso, promove a economia processual, que é um dos fins a que se presta o próprio instituto em evidência, na linha do moderno processo civil que prima por resultados. 5. Reconhecido o litisconsórcio ativo necessário, o juiz deve determinar a intimação daqueles que, como autores, são titulares da mesma relação jurídica deduzida em juízo. 6. Recurso especial não provido. (REsp 1222822/PR, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2014, DJe 30/09/2014) 

No entanto, tratando-se o imóvel que se pleiteia a retomada de condomínio entre os herdeiros do sr. Auro Bertola, entre eles, um dos recorridos, deve-se aplicar à hipótese a regra insculpida no art. 1.314 do CC/2002, segundo a qual “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la” e, assim, permitir que um dos condôminos colocadores exerça a prerrogativa de encerrar o contrato de locação. Em uma outra oportunidade, também envolvendo condomínio indivisível, solução semelhante foi conferida ao conflito, in verbis: 

Qualquer dos titulares de direito indivisível está legitimado a pleitear, em juízo, o respectivo adimplemento. Não há, nessas hipóteses, litisconsórcio ativo necessário. Há, em lugar disso, litisconsórcio ativo facultativo unitário, consoante defende renomada doutrina. Nessas hipóteses, a produção de efeitos pela sentença se dá secundum eventum litis: somente os efeitos benéficos, por força de lei, estendem-se aos demais titulares do direito indivisível. Eventual julgamento de improcedência só os atinge se eles tiverem integrado, como litisconsortes, a relação jurídica processual. (REsp 1124506/RJ, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2012, DJe 14/11/2012) 

De qualquer modo, ainda, mesmo que fosse reconhecido o litisconsórcio ativo necessária, a extinção do feito não seria o melhor encaminhamento a ser dado para a resolução da controvérsia, mas – como julgado pela Quarta Turma deste STJ – a possibilidade de chamar eventuais interessados para a composição do polo ativo no processo, conforme se verifica da ementa abaixo: 

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. LITISCONSORTE ATIVO NECESSÁRIO. CHAMAMENTO DOS DEMAIS LITISCONSORTES ATIVOS NECESSÁRIOS. NECESSIDADE. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 2º, 47, 128, 213 E 267, VI, DO CPC. INEXISTÊNCIA. INTERVENÇÃO IUSSU IUDICIS. EXCEPCIONALIDADE (CPC, ART. 47, PARÁG. ÚNICO). RECURSO DESPROVIDO. 1. Discute-se se, uma vez reconhecido o litisconsórcio ativo necessário em ação proposta por apenas um dos litisconsortes, deve o juiz determinar ao autor que possibilite o chamamento dos demais litisconsortes ativos, como entendeu o eg. Tribunal a quo, ou caberia a imediata extinção do processo, sem resolução de mérito, com base no art. 267, IV, do CPC, podendo cogitar-se, ainda, da hipótese de normal continuidade do feito, independente da presença dos outros litisconsortes ativos. 2. Reconhecida a existência de litisconsórcio ativo necessário, deve o juiz, com arrimo no art. 47, parágrafo único, do CPC, determinar ao autor que possibilite o chamamento dos demais litisconsortes, com a devida intimação, a fim de tomarem ciência da existência da ação, para, querendo, virem integrar o pólo ativo da demanda. 3. Nesse panorama, inexiste violação aos arts. 2º, 47, parágrafo único, 128, 213 e 267, VI, todos do CPC, dado que a providência encontra respaldo em interpretação extensiva do disposto no parágrafo único do art. 47 do CPC, para render ensejo à excepcional intervenção iussu iudicis e está em consonância com o indicado recente precedente desta eg. Quarta Turma. Precedente (REsp 1068355/PR, j. em 15/10/2013, DJe 06/12/2013). 4. Recurso especial desprovido. (REsp 1107977/RS, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2013, DJe 04/08/2014) 

Dessa forma, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação e, assim, é correto o entendimento do Tribunal de origem, acerca da desnecessidade de que todos os herdeiros do Sr. Auro Bertola compareçam ao polo ativo da demanda para seu correto e válido julgamento. 

3. Da prorrogação do contrato de locação 

Quanto a esta questão, o recorrente alega que não houve notificação sobre a intenção dos recorridos em encerrar a relação locatícia no período de 30 (trinta) dias após o termino contratual, não sendo válida a citação para responder a ação de despejo, recebida apenas em 12/05/2016. 

Contudo, o Tribunal de origem afirmou que, para o preenchimento do requisito legal, basta que a ação seja ajuizada no prazo de trinta dias após o término do prazo contratual, independentemente do fato de a citação ocorrer após esse período, in verbis: 

No presente caso, o contrato se encerrou em 28/02/2016, e, como previsto no caput do art. 56, findo o prazo estipulado, o contrato cessou, de pleno direito, independentemente de notificação ou aviso. A ação foi ajuizada em 22/03/2016, dentro, portanto, do prazo de 30 dias, previsto no parágrafo único, para manifestar o locador sua oposição à prorrogação da relação locatícia. (...) O fato de a ré somente ter tomado ciência da intenção dos locadores no dia 12/05/2016, quando recebeu a citação (f. 100), não teve o condão de prorrogar o contrato por prazo indeterminado. O requisito para a retomada, no presente caso, é que a ação seja ajuizada dentro do trintídio, sendo irrelevante que a citação seja feita após escoado esse prazo. (e-STJ fls. 482-483) 

Nesse mesmo sentido, a doutrina afirma que: 

(...) terminado o prazo contratual, o ajuste estará findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicação ou interpelação a fim de que o inquilino deixe o bem locado. De tal forma, se o fizer logo em seguida ao término do pacto, o locador pode ajuizar ação de despejo, não tendo de precedê-la de notificação judicial, extrajudicial ou de qualquer aviso. (...) Trata-se de ação de despejo por témrino do contrato, e não de despejo por denúncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatício prorrogado, e aquela do simples findar- se do ajuste (Gildo dos Santos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. São Paulo: RT, 6ª ed., 2011, p. 678/679). 

Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato. 

O Enunciado XV da Corregedoria de Justiça do Tribunal do Rio de Janeiro, confirma o entendimento, ao concluir que “prescinde de notificação a retomada imotivada do imóvel locado desde que intentada em até 30 dias do termo final do respectivo contrato”. (Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 244). 

Portanto, é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato. 

4. Da conclusão 

Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO, com fundamento no art. 255, § 4º, II, do RISTJ. 

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoram-se os honorários sucumbenciais para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da causa. 

SHOPPING CENTER; LOJA ALUGADA; CORTE NO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA; CONSTRANGIMENTO ILEGAL; DANO À IMAGEM; DANO MORAL

Direito do Civil. Locação em shopping center. Corte no fornecimento de energia elétrica de loja. Constrangimento ilegal. Danos morais. Pessoa jurídica. Existência. Apelação desprovida. 1. O corte de energia elétrica no imóvel locado a fim de compelir o locatário ao pagamento do débito é forma de constrangimento ilegal. 2. Danos morais configurados ante a ofensa à imagem. 3. Valor indenizatório adequado. 4. Apelação a que nega provimento.

0002533-93.2017.8.19.0045 - APELAÇÃO

DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL

Des(a). HORÁCIO DOS SANTOS RIBEIRO NETO - Julg: 02/02/2021 - Data de Publicação: 05/02/2021