USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA: UMA
ALTERNATIVA POSSÍVEL
Revista de Direito Privado | vol. 48/2011 | p. 129 - 160 | Out -
Dez / 2011
DTR\2011\4698
_____________________________________________________________________________________
Fernanda
Loures de Oliveira
Professora
substituta da UFJF.
Área
do Direito: Civil;
Imobiliário e Registral
Resumo:
Reconhecendo as dificuldades hoje
existentes no procedimento judicial de usucapião e a necessidade de se conferir
agilidade no processamento deste importante instituto, que garante a
regularização dos possuidores de imóveis relegados por seus primitivos proprietários,
o presente trabalho oferece uma alternativa viável ao procedimento vigente,
sugerindo o deslocamento da competência para o reconhecimento da usucapião,
sempre que inexistirem conflitos e as partes interessadas forem maiores e
capazes, para os serviços extrajudiciais, na esteira da tendência legislativa
brasileira.
Palavras-chave:
Lei - Usucapião - Extrajudicial - Desjudicialização - Serventias
extrajudiciais
Abstract:
Recognizing the existing difficulties
in the legal procedure of usucaption and the need to make haste in the
processing of this important institution, which garantees the settlement of
real estate owners relegated by the primitive ones, this work offers a viable
alternative to the current procedure, as it suggests the displacement from
accountability to the acknowledgement of usucaption, in case there are no
conflicts and the interested parties are larger and capable of non-judicial
services on brazilian legislative trends.
Keywords:
Law - Usucaption - Extrajudicial - Desjudicialization - Extrajudicial
usefulness
Sumário:
1.Introdução -
2.Justiça notarial e registral: celeridade, segurança e eficácia - 3.A crise do
judiciário e a alternativa extrajudicial - 4.O problema da usucapião e a
solução portuguesa - 5.Possibilidade de implantação do procedimento
extrajudicial de usucapião no brasil - 6.Conclusão - 7.Bibliografia - Anexo
1Anteprojeto de Lei apresentado por Lamana Paiva - Anexo 2Fluxograma
1.
Introdução
Neste
trabalho, pretende-se introduzir uma alternativa ao procedimento de
reconhecimento judicial de usucapião, tal qual vigente, para os casos em que o
pedido do interessado não apresenta conflituosidade, isto é, inexistem
interessados em impugnar o pedido do Autor.
Utilizando-se
como marco teórico o trabalho apresentado por um dos maiores doutrinadores da
temática extrajudicial, o tabelião e registrador João Pedro Lamana Paiva, no X
Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro, intitulado “Usucapião
Extrajudicial e sua Viabilidade no Ordenamento Jurídico Brasileiro”, faz-se uma
breve incursão na história dos serviços extrajudiciais, indicando as vantagens
da atividade, capaz de proporcionar celeridade, segurança e eficácia aos atos
submetidos a seu crivo, demonstrando-se em face da atual crise do sistema judiciário,
as vantagens da adoção de uma solução extrajudicial, nos casos em que inexistem
conflitos, especialmente no que tange à usucapião, instituto de grande
relevância para a regularização fundiária e o acesso a direitos
constitucionais, como a moradia e o trabalho, às pessoas de baixa renda.
2.
Justiça notarial e registral: celeridade, segurança e eficácia
Durante o
século XX, muito se debateu a respeito da natureza do Direito, ora se
reclamando uma “pureza” conceitual e dogmática, que apartasse deste campo do
conhecimento quaisquer elementos externos, como a ética, a sociologia ou a
teoria política, 1 ora se compreendendo o Direito como um ramo da
moral, com fundamento nas teorias escolásticas do Direito Natural ou em alguma
teoria contemporânea crítica ao positivismo jurídico. 2 Em qualquer
caso, porém, arrisca-se dizer que o ponto central da discussão, o fim último
dos diversos jusfilósofos foi um particular conceito de justiça, compreendido
como a melhor solução para os problemas apresentados no seio social: seja por
meio da aplicação pura e simples das normas jurídicas, sem qualquer indagação
ética, seja pela aplicação de uma suposta racionalidade imanente a todo ser
humano. Vê-se, pois, que no centro do debate sempre esteve o Poder Judiciário,
como órgão investido do poder de dizer o direito. Neste trabalho, ao
revés, propõem-se um deslocamento de ponto de vista, na medida em que sugere a
busca pela solução extrajudicial, em casos tais que embora não envolvam lides,
isto é, conflitos de interesses degenerados pela pretensão de uma das partes e
a resistência da outra, 3 ainda se submetem ao crivo judicial, em
decorrência da aplicação impensada de normas jurídicas ultrapassadas.
Nesta toada,
urge voltar os olhos para o papel e a importância das atividades desempenhadas
pelos serventuários extrajudiciais.
A origem da
atividade notarial e registral remonta à Antiguidade, existindo indícios de
procedimentos voltados à publicidade registral, na Mesopotâmia, antes mesmo da
edição do Código de Hamurábi (c. 1.700 a.C.). 4 Sem mencionar a
referência bíblica à necessidade de formalização de contratos de compra e
venda, nos tempos de Nabucodonosor (Jeremias 32: 14-15) 5 – o que
demonstra a importância da formalização por escrito e da divulgação dos atos
mais importantes da vida patrimonial das pessoas, reconhecida desde os
primórdios.
Com efeito, da
perspectiva da Diplomática, somente a formalização por escrito ( conscriptio)
tem o condão de alterar situações jurídicas dadas ( actio), sendo o
documento público, na sua essência, “a junção da actio com a conscriptio,
numa estrutura ditada pelo direito”, 6 de tal forma concatenada, que
demonstra e regulamenta o processo documental, conferindo autenticidade ao
documento. 7 Assim, embora de início, o notário tenha sido um mero copista,
pessoa de confiança cuja atividade se jungia à constatação por escrito, dos
negócios realizados pelas partes, a seu pedido, paulatinamente, foi sendo
atribuída à atividade a aclamada fé-pública, com sua presunção de
veracidade e autenticidade dos atos praticados – o que teve seu início já em
Roma. 8
Atualmente,
não menos importante se afiguram as atividades de notas e registros, na
sociedade contemporânea, reconhecidas como serviços públicos, embora exercidos
em caráter privado, por delegação do Poder Público. 9
Neste sentido,
permanece o papel dos notários, com a formalização das relações privadas
voluntárias, dirigida à realização da segurança jurídica de base preventiva,
evitando litígios por meio de atos de sua competência; 10 assim como
o dos registradores, que continuam a atuar no plano da publicidade, conferindo
oponibilidade erga omnes aos atos e fatos inscritos em suas tabulas –
sendo a eles transmitida uma parcela da confiança que se deposita no Estado,
consubstanciada na crença popular de correção e autenticidade de tudo quanto
ditam ou escrevem, salvo incontestável prova em contrário 11 –, mas
agora com a eficiência e a celeridade próprias do setor privado.
Assim, pode-se
resumir o ofício do notário como a atividade responsável pela promoção de
segurança jurídica, de maneira célere e eficaz, imprimindo ao ato praticado a
autenticidade própria dos atos de autoridade pública (na medida em que é dotado
de fé pública), mas com a presteza e eficiência características do setor privado.
Nesta linha, o notário promove a justiça notarial, uma justiça
pragmática e preventiva, que evita a formação de litígios, ou quando não o
faça, proporciona uma solução mais célere e adequada, atuando de forma oblíqua
na esfera jurisdicional (é o que ocorre, por exemplo, com a presunção de
veracidade dos fatos descritos em uma ata notarial – ato unilateral
declaratório do notário, em que resenha ou relata, a pedido do interessado e
por escrito, o testemunho daquilo que vê, ouve, verifica e conclui, consistindo
em prova pré-constituída dos fatos narrados). Já em relação aos registradores,
a eles compete a promoção de uma justiça assentada em bases diversas, embora
semelhantes, denominada de justiça registral, que por meio da
publicidade, especificidade e continuidade, além da observância de normas
rígidas para a alteração de suas tabulas, evita a inscrição de direitos
contraditórios, garantindo a segurança dos negócios atuais e futuros e
conferindo eficácia às relações jurídicas noticiadas (bem como às situações por
estas criadas, o que se promove, por exemplo, com o registro da situação
jurídica de proprietário, ou do estado civil de casado, dentre vários outros
exemplos). 12
3.
A crise do judiciário e a alternativa extrajudicial
A crise do
Judiciário não é, nem de longe, um problema recente, sendo, ao revés, um dos
pontos mais discutidos e evidenciados dos últimos anos. As pesquisas trazem
dados alarmantes: a cada dez processos interpostos no Judiciário, cerca de
apenas três são julgados no ano, alcançando a taxa de congestionamento da
Justiça, em todos os ramos, no ano de 2008, o patamar de 70%. 13 Não
é preciso mais dados para se comprovar que o sistema de resolução de conflitos,
tal qual atualmente arquitetado encontra-se falido, sendo imperiosa a necessidade
de se encontrar soluções alternativas.
Sugere-se,
neste passo, a busca pela alternativa extrajudicial, a qual, conforme exposto
no capítulo precedente, encontra-se apta a solucionar diversas questões,
independentemente de qualquer atuação jurisdicional. Esta é, inclusive, a
tendência legislativa atual, como se pretende demonstrar.
Costuma-se
estudar, no âmbito da Teoria Geral do Direito Processual, a existência de duas
espécies de jurisdição: a contenciosa e a voluntária. Pela primeira, se visa à
atuação do Direito, de molde a que o Judiciário substitua as partes
interessadas, ditando a lei do caso concreto, com vistas a dirimir conflitos e
promovendo, consoante a doutrina clássica, a pacificação social. 14
Por outro lado, a chamada jurisdição voluntária, caracterizada como a
“administração pública de interesses privados”, ganha espaço com a inexistência
de lide, quando se visa a pura e simples constituição de determinadas situações
jurídicas. 15
Veja-se a
justificativa conferida por Ada Pellegrini Grinover, Antonio Carlos de Araújo
Cintra e Cândido Rangel Dinamarco 16 para a existência de processos
de jurisdição voluntária, no ordenamento pátrio: “A independência dos
magistrados, a sua idoneidade, a responsabilidade que têm perante a sociedade
levam o legislador a lhe confiar importantes funções em matéria dessa chamada
administração pública de interesses privados. A doutrina preponderante e já
tradicional diz que são funções administrativas, tanto quanto aquelas exercidas
por outros órgãos (…); não é mera circunstância de serem exercidas pelos juízes
que tais funções haveriam de caracterizar-se como jurisdicionais”.
Ocorre que,
como já destacado páginas acima, existem outros profissionais do direito
dotados de idoneidade e responsabilidade suficientes para levar a efeito estes
tipos de atos, a quem é conferida parcela da fé-pública do próprio Estado.
Diante disto, a nosso viso, não subsistem razões para que os atos
característicos da denominada “jurisdição voluntária” continuem sendo
atribuídos ao Estado-Juiz, que deveria se ocupar apenas das situações em que
sua atuação é, de fato, necessária, isto é, em casos de conflito.
Neste sentido
assinalam diversas legislações recentes, como, por exemplo, a Lei 10.931/2004,
que alterou diversos artigos da Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Públicos),
retirando a necessidade de atuação judicial para os casos de retificação não
conflituosa do registro imobiliário, que desde então passou a ser
administrativa, diretamente processada perante o oficial de registro –
tendência que já havia sido demonstrada pela Lei 10.267/2001 e Dec. 4.449/2002,
que trouxeram para o ordenamento brasileiro a primeira hipótese de retificação
administrativa que corre exclusivamente em cartório, processada diretamente
perante o oficial de registro de imóveis, para a inclusão de medidas
georreferenciadas, nas descrições dos imóveis rurais, sem apreciação judicial,
desde que constantes de memorial descritivo assinado pelo proprietário, por
agrimensor autorizado, com Anotação de Responsabilidade Técnica e pelos
confrontantes, apresentado juntamente com a devida certidão do Instituto
Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), certificadora da
inexistência de sobreposição de poligonais; a Lei 11.441/2007, que inovou ao
permitir a realização de inventário, partilha, separação e divórcio
extrajudiciais, desde que as partes envolvidas sejam maiores, estejam concordes
e acompanhadas de advogado ou defensor público ou dativo; e a Lei 12.100/2009,
que modificou a redação do art. 110 da Lei 6.015/1974, para permitir que a
correção dos erros que não exijam maiores indagações, constantes dos registros
civis, possa ser operada pela via administrativa, independentemente de atuação
jurisdicional, exigida apenas a oitiva do Ministério Público.
4.
O problema da usucapião e a solução portuguesa
O Código Civil
(LGL\2002\400) brasileiro prevê basicamente três formas de aquisição da
propriedade imobiliária: o registro, a acessão e a usucapião. Para efeitos
deste trabalho, interessa-nos apenas a última.
José Carlos de
Moraes Salles, 17 em excelente obra a respeito do tema, conceitua a
usucapião como a forma de “aquisição do domínio ou de um Direito Real sobre
coisa alheia, mediante posse mansa e pacífica, durante o tempo estabelecido em
lei”.
Na legislação
civil pátria, o legislador infraconstitucional previu seis espécies de
usucapião, quais sejam: (a) a usucapião extraordinária, 18 que
independe de justo título e boa-fé, ocorrendo após quinze anos de posse mansa,
pacífica e ininterrupta, de qualquer imóvel (urbano ou rural), por qualquer
pessoa, independentemente de outros requisitos; (b) a usucapião extraordinária
qualificada por moradia, obra ou serviço, 19 que também independe de
justo título e boa-fé e se processa após dez anos de posse incontestada, de
qualquer imóvel (urbano ou rural), por qualquer pessoa, desde que nela tenha
constituído moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter
produtivo; (c) a usucapião ordinária, 20 pela qual se adquire a
propriedade de qualquer imóvel (urbano ou rural), após dez anos de posse
tranquila, desde que o interessado tenha justo título e boa-fé; (d) a usucapião
ordinária qualificada pela moradia ou investimentos, e o cancelamento do
registro anterior, 21 através da qual é possível adquirir-se a
propriedade de imóvel urbano ou rural após cinco anos de posse pacífica, desde
que o imóvel que se pretende usucapir tenha sido adquirido a título oneroso,
com base em registro posteriormente cancelado e o interessado tenha nele
estabelecido moradia ou realizado obras de interesse social ou econômico; além
das modalidades especiais: (e) a usucapião especial rural, 22 pela
qual se adquire a propriedade de imóvel rural, com metragem não superior a
cinquenta hectares, após cinco anos de posse sem oposição, desde que o
interessado torne-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, estabelecendo
nela sua moradia e não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural; e,
finalmente, (f) a usucapião especial urbana, 23 através da qual é
possível adquirir propriedade urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, após cinco anos de posse ininterrupta, desde que o interessado a
utilize para a sua moradia ou de sua família, não seja proprietário de outro
imóvel (urbano ou rural), nem tenha sido beneficiado, em outra oportunidade,
por esta modalidade especial de aquisição de propriedade.
Todas estas,
frise-se, são formas judiciais de aquisição da propriedade urbana,
exigindo-se, em suma, que o interessado entre em juízo, juntando, na petição
inicial, uma planta do imóvel e requerendo a citação de todos os eventuais
interessados, por edital, assim como do titular do domínio, cujo nome consta do
registro predial e os confrontantes do imóvel, além dos representantes das
Fazendas Públicas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios,
para, querendo, contestar o pedido. 24
Não havendo
impugnações, após manifestação do Ministério Público, deverá o interessado
aguardar (normalmente por anos), até que o juiz do processo dê a sentença
declaratória da usucapião, que deverá ingressar no fólio real.
Ora, é deveras
incongruente exigir-se do interessado o ingresso em juízo, e a consequente
necessidade de aguardo do julgamento – sabendo-se da atual situação do
Judiciário, afogado em processos, agravada pelo fato de que a usucapião não tem
qualquer prioridade na tramitação –, se inexistir interessados em impugnar o
pedido.
Igualmente,
não justifica a necessidade de notificação um a um e aguardo do prazo de
resposta, se todos os envolvidos estiverem concordes, podendo simplesmente o
interessado colher as respectivas assinaturas, submetendo-as ao reconhecimento
de firma em cartório (tal qual admitido na Lei 10.267/2001, para a inclusão das
coordenadas geodésicas, na descrição do imóvel rural).
O absurdo das
exigências fica ainda mais evidenciado se considerar-se que a usucapião é um
importante meio de aquisição de propriedade pelas populações de baixa renda, as
quais não possuem recursos suficientes para a aquisição de terras, sendo, pois,
instrumento imprescindível à consecução de seu direito à moradia e ao trabalho,
direitos sociais fundamentais, previstos diretamente pela Magna Carta
(LGL\1988\3), em seu art. 6.º, caput25 e que constituem, por
assim dizer, um mínimo fundamental de Direitos, sem os quais é impossível o
desenvolvimento digno do ser humano. 26
E nem se
cogite que o Direito de Propriedade é Direito de segunda classe, diante da
personalização das relações jurídicas, levada a efeito na segunda metade do
século XX, já que tal concepção, ao contrário de promover maior prestígio à
noção de “pessoa”, só nos levaria ao retrocesso do uso da força, eis que “a
apreensão dos bens da vida, tutelada, ou não, pelo direito, é inata ao ser
humano” 27 e como dizia Diez-Picazo, em tradução livre: “O senhorio
do homem sobre as coisas é uma das chaves da história da humanidade. A
apetência do poder, o apetite de dominação é um dos motores da história do
homem sobre a terra e de suas evoluções. A luta entre os que tem e os que
aspiram ter, que subjaz no fundo de todas as ideologias formuladas e que se
formularão até o fim dos tempos é algo que não necessita de nenhum comentário.”
28
No mesmo
sentido do ensinamento aqui esposado, veja-se o posicionamento do Diretor de
Assuntos Agrários do Irib, em Conchas, São Paulo, Dr. Eduardo Augusto: “A
carência de moradia afeta diretamente a dignidade da pessoa humana, sendo,
portanto, uma das prioridades a ser incluída em todo plano de governo. Diante
desse panorama nada confortável, a regularização fundiária passou a ser uma
bandeira empunhada por muitos governantes, os quais, no entanto, têm encontrado
muitas dificuldades para a solução desse problema.” 29
Ademais, a
Constituição da República (LGL\1988\3) impôs, em seu art. 5.º, XXIII, a
necessidade de que a propriedade cumpra sua função social 30 – ora
tratada pela doutrina como limite interno ao exercício desse direito, ora como
próprio elemento constitutivo do direito de propriedade, a função social, seja
qual for a descrição a ela conferida, tem papel fundamental na determinação exata
da extensão e alcance deste Direito Fundamental, que é a propriedade.
Neste sentido,
sobreleva-se a importância da usucapião, que constitui uma das principais
formas de promoção da função social, na medida em que o bem, antes relegado por
seu proprietário, passa a ter uma destinação, empregada pelo possuidor, que
depois de certo tempo, será, então, considerado o legítimo proprietário.
Nesta linha, a precisa lição de Leonardo Brandelli: 31 “A
propriedade que não obedece a sua função social não pode ser tutelada pelo
ordenamento, querendo isto significar que pode o Estado aplicar as sanções
cabíveis, ou que não pode o proprietário reivindicar o bem ao qual não deu
cumprimento à função social daquele que mediante posse sem vícios fez cumprir a
função social do imóvel, após largo tempo, mesmo que ainda não implementada a
usucapião”.
Ora, um
instituto que promove tantas exigências e garantias constitucionais deve ser
facilitado pela legislação infraconstitucional, sendo, assim, necessária a
simplificação do procedimento declaratório da usucapião.
Daí sugerir-se
a análise do procedimento de usucapião português, como possível solução para o
Direito Brasileiro.
Portugal,
assim como o Brasil, passa por um processo de “desjudicialização”, sendo
importante exemplo deste, a alteração operada por seu Código de Registro
Predial ( Dec.-lei 224/1984, com alterações operadas pelo Dec.-lei 185/2009),
que prevê a possibilidade de declaração de usucapião, mediante “justificação da
posse” perante o notário, em que se verificarão os pressupostos legais para o
reconhecimento da usucapião. 32
A respeito do
tema, confira-se a descrição dada pelo Tribunal da Relação de Lisboa à
escritura pública de “justificação da posse”, em acórdão proferido em abril de
2010: 33 “Efectivamente, trata-se de uma forma especial de titular
direitos sobre imóveis, para efeito de descrição na Conservatória do Registo
Predial, baseada em declarações dos próprios interessados, embora confirmadas
por três declarantes. A justificação notarial não constitui acto translativo,
pressupondo sempre, no caso de invocação de usucapião, uma sequência de actos a
ela conducentes, que podem ser impugnados, antes ou depois de ser efectuado o
registo, com base naquela escritura. É que a usucapião constitui o fundamento primário
dos direitos reais na nossa ordem jurídica, não podendo esquecer-se que a base
de toda a nossa ordem imobiliária não está no registo, mas na usucapião
(Oliveira Ascensão. Efeitos substantivos do registro predial na ordem
jurídica portuguesa, ROA, ano 34, p. 43-46).”
Prosseguindo
na análise da legislação portuguesa, vê-se que o requerimento, instruído com a
escritura pública de justificação de posse, é apresentado na Serventia
Imobiliária instaurando-se o processo com matrícula provisória.
Será, então, o
oficial de registro quem efetuará a análise da documentação, verificando se
está em ordem, e promoverá a citação de todos os interessados, definidos na
legislação portuguesa.
Não havendo
impugnações, a matrícula provisória tornar-se-á definitiva, sendo a decisão
final proferida dez dias depois de encerrada a instrução.
Da decisão
final, em cinco dias, devem ser notificados o Ministério Público e todos os
interessados no procedimento de usucapião, procedendo, o registrador, em
seguida, à elaboração do registro final. 34
Havendo,
porém, qualquer indício de litígio ou oposição, o registrador imobiliário
declarará o término do procedimento, sendo os interessados remetidos ao Poder
Judiciário, único órgão competente para dirimir conflitos. 35
Por oportuno,
destaque-se o trecho do voto do Conselheiro João Camilo, proferido em
04.12.2007, 36 o qual é esclarecedor a respeito do papel da
escritura de justificação e da presunção de veracidade das informações
inscritas no registro predial, para o sistema português, verbis: “ O
instituto da justificação notarial consiste num expediente técnico simplificado
de titulação de facto com vista ao seu ingresso no registo, na falta de título
mais idóneo, tal como resulta da origem histórica deste instituto – Lei
2.049 de 06.08.1951, Dec.-lei n. 40.603 de 18.05.1956 a que sucedeu o regime
actual dos arts. 89.º, 101.º do Cód. do Notariado e art. 116.º, n. 1 do Cód. de
Registo Predial. Por seu turno o art. 7.º deste último diploma legal estipula que
o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao
titular inscrito. Este dispositivo não contém qualquer restrição e, por
isso, caso seja efectuado o registo do facto justificado pela escritura de
justificação predial, o titular inscrito goza da referida presunção mesmo na
acção em que seja impugnado o facto justificado”. (grifo nosso).
Vê-se, por
todo o exposto, que o procedimento extrajudicial português de aquisição de
propriedade imóvel por usucapião, supera, em muito, em termos de simplicidade e
celeridade, o procedimento judicial brasileiro, sendo recomendável considerá-lo
em termos de exemplo para o ordenamento pátrio, mormente em se verificando que
a aplicação de semelhante solução seria útil e adequada, encaixando-se
perfeitamente às instituições já implantadas no país, já que os tabelionatos de
notas e ofícios de registro de imóveis brasileiros contam com instalações e
acessibilidade 37 perfeitamente viáveis à implantação do sistema.
É preciso
salientar, ainda, quanto ao tema, que os oficiais de registro de imóveis e
titulares de tabelionatos de notas estão mais familiarizados com as questões
imobiliárias e de transferências dominiais, por atuarem diuturnamente no
exercício deste mister, afigurando-se mais indicados, em relação aos juízes de
Direito e Ministério Público, para tocar o procedimento de usucapião não
contencioso. Isso porque aos julgadores, não raras vezes, é atribuído o
julgamento de casos os mais diversos, exigindo-lhes conhecimento tão amplo do
ordenamento jurídico, que lhes impede a especialização. Semelhante a situação
dos membros do parquet, cuja função constitucionalmente atribuída
exige-lhe outro tipo de preparação; em nada sendo específica, conforme exige
todos os temas de Direito Imobiliário.
Por óbvio, não
se está a dizer que os oficiais de notas e registro estejam livres de
equívocos, apenas o que se defende é que por estarem mais habituados com a
matéria registral imobiliária, mais difícil será esquecerem os documentos e
elementos necessários à ultimação do registro:
“Processo
Civil. Ação rescisória. Carência de ação. Ação de Usucapião. Imóvel situado em
favela objeto de regularização fundiária. Domínio sobre a totalidade de lotes
descritos na inicial. Erro de fato. Memorial descritivo ignorado pelo julgador.
Rescisão da sentença e rejulgamento da causa. Não há falar em ausência de
interesse processual em face de quem ajuíza ação rescisória objetivando
corrigir erro de fato relativo a sentença proferida em ação de usucapião na
qual atribuiu-se à autora a totalidade e não fração do imóvel. Há erro de fato
quando a autoridade judiciária ignora o memorial descritivo e confere domínio
da integralidade de lotes e não de frações de cada um.” 38
“Ação
Rescisória. Usucapião. Erro de fato. Declaração de usucapião sobre imóvel
diverso do pretendido. Alegação de erro de fato, com fundamento no art. 485,
IX, do CPC (LGL\1973\5). Descrição do imóvel usucapiendo diversa da constante
na matrícula do imóvel efetivamente usucapido. Ocorrência de erro de fato,
porquanto a sentença admitiu fato inexistente. Ação rescisória julgada
procedente. Unânime”. 39
E não somente
isso, quando se está diante do trabalho cartorário existe, pela própria
natureza da função, procedimentos pré-fixados e idênticos em qualquer local. Ou
seja, não mais nos depararemos com exigências variáveis, conforme o Foro ou
mesmo Vara em que o processo tramite. O procedimento e suas exigências serão
idênticos para todos aqueles que o pleitearem.
5.
Possibilidade de implantação do procedimento extrajudicial de usucapião no
brasil
João Pedro
Lamana Paiva, 40 em interessante trabalho sobre o tema, após análise
da solução portuguesa, propõe dois procedimentos diversos, para a implantação
da usucapião extrajudicial, no Brasil: um processado perante o oficial de
registro de imóveis e outro, perante o tabelionato de notas. Vejamos cada um em
separado.
No primeiro
caso, o trabalho do notário se resumiria à lavratura da Escritura Pública de
Justificação da Posse, assim como ocorre no procedimento português.
Neste sentido,
após a análise da documentação necessária, consistente na planta da área do
imóvel, com o memorial descritivo e a Anotação de Responsabilidade Técnica,
assinada por engenheiro ou arquiteto, além da certidão expedida pelo registro
de imóveis da circunscrição do bem, que deve ser atualizada (com prazo de
validade de 30 dias, consoante art. 1.º, IV, do Dec. 93.240/1986, que
regulamenta a Lei 7.433/1985), competiria ao tabelião a lavratura da escritura
pública, nos termos da declaração do interessado e de suas testemunhas.
Extraído o 1.º
traslado da escritura, em que constem os dados do imóvel, confinantes, nome do
proprietário que figura no registro predial e declaração de duas testemunhas maiores
e capazes, que confirmem o alegado, este deveria ser encaminhado ao registro
imobiliário, onde o restante do procedimento seria desenvolvido.
Ao registrador
competiria, então, a notificação dos confinantes, do titular do domínio
previsto no fólio real, 41 dos eventuais interessados e da Fazenda
Pública de todas as esferas, por via postal, com aviso de recebimento, àqueles
cujo endereço seja conhecido, e por edital, no caso de interessados incertos e
não sabidos.
Posteriormente,
caberia o aguardo do prazo de impugnação (por sugestão de Lamana Paiva, quinze
dias) e em caso de inexistência de oposição, a certificação da usucapião e a
inscrição no registro predial.
Havendo
impugnações, porém, o caso deveria ser encaminhado ao Judiciário, a quem
compete a resolução de conflitos.
Já pela
segunda sugestão do festejado jurista, o procedimento deveria ser desenvolvido
inteiramente perante o tabelião de notas, exigida a presença de advogado para
assessorar a parte.
Neste caso,
competiria ao notário, após a justificação de posse, no prazo de trinta dias, a
identificação da matrícula ou transcrição (esta última, no caso de imóveis que
ainda não foram matriculados nos termos da nova legislação registral)
correspondente à área que se pretende usucapir, examinando toda a documentação
e esclarecendo eventuais pendências ao interessado.
Entre os
documentos necessários, a exemplo do que se descreveu quanto à alternativa de
procedimento levado a efeito no Registro Imobiliário, estão todos aqueles
exigidos atualmente para a deflagração de um processo judicial de usucapião, já
que constituem a documentação mínima indispensável à análise da pretensão, como
a planta do imóvel que se pretende usucapir, o memorial descritivo com Anotação
de Responsabilidade Técnica, assim como a certidão atualizada da matrícula ou
transcrição, para se determinar quem seja o atual proprietário do bem, contra o
qual correrá o pedido. No presente caso, ademais, por se tratar de usucapião em
cartório, é preciso ainda a anuência de todos os possíveis interessados
(confinantes e respectivos cônjuges ou companheiros, em sendo casados, salvo se
pelo regime de separação de bens, além do proprietário que figura na matrícula
e, se for o caso, também de seu cônjuge ou companheiro), expressa, ainda que
pelo transcurso in albis do prazo de impugnação.
Caberia ao
tabelião proceder às notificações necessárias, utilizando-se dos serviços do
cartório de registro de títulos e documentos, para notificação pessoal, ou da
Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, mediante carta registrada, com
aviso de recebimento, cujas despesas correriam por conta dos interessados, de
acordo com os custos previstos para o desempenho destes serviços.
Quanto aos
interessados incertos e não sabidos, caberia a notificação via edital, contendo
o resumo do pedido, a descrição do imóvel e de todos os seus aspectos
relevantes, devendo ser afixado no tabelionato de notas responsável pela
condução do procedimento, além de publicado em jornal local de circulação
regular, dentro de trinta dias, com segunda publicação no intervalo mínimo de
sete dias.
Neste caso,
por sugestão de Lamana Paiva, deveria o notário aguardar o prazo de quinze
dias, contados da última publicação.
No que tange à
Fazenda Pública, especificamente, a proposta do autor é no sentido da espera de
45 dias, contados do recebimento da notificação, para a apresentação de
oposições.
Inexistindo
quaisquer impugnações, caberia, então, a lavratura do instrumento público
declaratório de usucapião, a ingressar no fólio real.
Pelo contrário,
porém, em havendo oposição à usucapião, caberia ao notário promover uma espécie
de audiência de conciliação entre os interessados, acompanhados de seus
respectivos advogados, a fim de compor a lide. Não logrando êxito na
conciliação, a única alternativa possível seria o encaminhamento do caso ao
judiciário, encerrando-se a via administrativa.
Quanto ao
tema, esclareça-se que de acordo com o art. 6.º, I, da Lei 8.935/1994, ao
notário compete formalizar juridicamente a vontade das partes, esclarecendo-as a
respeito de todos os atos e termos do negócio, bem como de seus jurídicos
efeitos. Neste sentido, o Tabelião de Notas poderá levar a efeito todas as
gestões e diligências necessárias ou convenientes ao preparo dos atos de sua
competência, como determina o parágrafo único do art. 7.º, do mesmo diploma
legal. 42
Assim, nada
obsta a que o tabelião de notas promova uma espécie de audiência de conciliação
entre as partes dissidentes, sendo este, em verdade, um dos misteres de seu
ofício.
Nesta mesma
ordem de ideias, pode-se dizer que: “Da boa atuação do tabelião resulta a
harmonia na sociedade, pois ele é o confidente e conselheiro imparcial que
procura conciliar os interesses às vezes antagônicos, e pela maneira com
que procura prever todas as consequências futuras do contrato na escritura
pública, previne discussões e litígios em torno da matéria aí resolvida. Tudo o
que aqui foi dito sobre o tabelião vale também para os que agem em nome dele e
que têm o poder de assinar por ele, como os seus substitutos, escreventes e
auxiliares” 43 (grifo nosso).
Lamana, em seu
Anteprojeto de Lei (Anexo 1), adota a segunda das soluções apontadas como a
alternativa adequada para a implantação da usucapião extrajudicial no País
(vide fluxograma constante do Anexo 2 deste trabalho). Certamente, trata-se de
uma solução plenamente viável, no entanto, exige algumas ponderações.
Há que se
destacar, de início, que a sistemática da legislação brasileira, prevista na
Lei 8.935/1994, largamente conhecida como Lei dos Notários e Registradores, que
veio regular o art. 236 da CF/1988 (LGL\1988\3), é toda no sentido da liberdade
de escolha do tabelião de notas, esclarecendo que “é livre a escolha do
tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de
situação dos bens objeto do ato ou negócio”. 44
E a escolha
não é desprovida de motivos, ao contrário: é que desde a origem da profissão,
exposta de maneira genérica no primeiro capítulo deste trabalho, ao qual se
remete o leitor, a escolha do copista a formalizar o negócio entabulado entre
as partes sempre esteve ligada à noção de confiança, sendo o notário
aquele que expressa por escrito a vontade e as esperanças das partes no
negócio.
Assim, de
início, em se admitindo a permanência deste sistema, vários problemas de índole
prática seriam postos quando da implantação do procedimento proposto por
Lamana: primeiro, porque em caso de escolha de tabelião fixado em circunscrição
diversa da situação do imóvel, poderia haver dificuldade de eventual
interessado em impugnar o pedido em ter acesso ao procedimento de usucapião,
eis que teria que se deslocar até circunscrição diversa. E mesmo no caso em que
o interessado apenas desejasse encaminhar ao tabelião suas razões de oposição,
ele teria que arcar com os custos da emissão de uma carta registrada com aviso
de recebimento. Tudo isto, em prejuízo do contraditório.
Ademais, em
virtude da escolha do interessado, poderia o notário ser levado a atuar em
circunscrição diversa daquela para a qual recebeu sua delegação, sempre que
fosse necessária eventual vistoria in loco, o que inevitavelmente
implicaria na inobservância da vedação inserta no art. 9.º da Lei 8.935/1994, verbis:
“O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município
para o qual recebeu delegação”. 45
Contra o
argumento, porém, pode-se levantar a alternativa de se estabelecer uma
competência específica ao notário, em exceção ao art. 8.º da Lei 8.934/1994,
dispondo a norma que instituir a usucapião administrativa, conforme o
anteprojeto elaborado por Lamana Paiva, que cada tabelião somente processará a
usucapião relativa a imóveis que constem de sua circunscrição geográfica.
Com efeito,
outro problema de ordem prática para a adoção do procedimento de usucapião
extrajudicial perante o Notário seria a insegurança jurídica que este poderia
ocasionar. Isso porque se o procedimento se operar inteiramente perante o
tabelionato, só chegando ao oficial imobiliário quando do reconhecimento da
usucapião, poderia ocorrer que o proprietário do imóvel, atuando de má-fé,
providenciasse a alienação de seu bem antes do ingresso da escritura pública
declaratória da usucapião no fólio real, criando um verdadeiro impasse entre a
necessidade de se assegurar a posição jurídica do adquirente, via usucapião, e a
imperiosa proteção ao terceiro de boa-fé, que adquiriu o imóvel mediante compra
e venda registrada.
Sem contar no
aumento dos gastos para aquisição de imóveis que tal procedimento poderia
ocasionar. É que todo adquirente que desejasse se acautelar da inexistência de
eventuais procedimentos de usucapião administrativa em curso, quando da compra
e venda do bem objeto de seu interesse, além de todos os documentos expressos
na Lei 7.433/1985 – dentre os quais: (a) a certidão do registro do imóvel, com
as alterações operadas nos últimos trinta anos, sobretudo em se tratando de
imóvel objeto de transcrição, 46 extraída nos últimos trinta dias; e
(b) a certidão negativa de débitos fiscais e de ações reais e pessoais
reipersecutórias, além de muitos outros 47 –, ver-se-ia obrigado a
arcar com mais um ônus (e este, deveras dispendioso!), consistente na obtenção
de certidão de todos os tabelionatos de notas da comarca (que, a depender do
tamanho da cidade, são muitos).
Também neste
passo, a solução do problema seria simples, podendo-se cogitar da possibilidade
de uma comunicação entre os cartórios, de molde a ensejar uma averbação no
registro do imóvel, o que certamente descaracterizaria a boa-fé do terceiro
interessado na aquisição do bem e proporcionaria o fácil acesso à informação,
pelo adquirente de boa-fé, sem a necessidade de obtenção de inúmeras certidões,
que onerariam a compra em demasia.
Finalmente, a
última questão de ordem prática fica por conta da estrutura do serviço
extrajudicial: é que a Serventia Imobiliária, atualmente, encontra-se mais apta
ao processamento da usucapião, haja vista deter competência semelhante, quanto
ao procedimento administrativo de retificação de área, em que atua notificando
eventuais interessados, para impugnar o pedido da parte.
Quanto à
última objeção, entende-se, porém, que a adequação dos tabelionatos de notas do
país, que de resto são dotados de boa estrutura e pessoal qualificado, seria
apenas uma questão de tempo.
Conclui-se,
assim, que as duas alternativas propostas por Lamana são plenamente viáveis,
competindo ao legislador fazer a opção de sua preferência.
Quanto às
inegáveis vantagens que a adoção de quaisquer dos procedimentos de usucapião
administrativa, via cartório, proporcionam, crê-se ter apresentado argumentos
consistentes durante os capítulos deste trabalho, em especial o primeiro, ao
qual se remete o leitor.
É que o
pessoal do serviço extrajudicial, sendo dotado de fé-pública, da qual decorre a
presunção de veracidade e legitimidade dos atos praticados, a exemplo do que
ocorre com os atos administrativos estatais, encontra-se perfeitamente hábil a
desempenhar semelhante função, sempre que não houver litígio. Sendo certo que o
serviço extrajudicial conta ainda com um importante diferencial, qual seja: a
eficiência típica do setor privado, o que permitirá imprimir ao instituto da
usucapião, no que tange ao procedimento necessário ao seu reconhecimento, a
celeridade que tão importante meio de aquisição de propriedade e,
principalmente, de direitos e garantias fundamentais, merece.
Nesta mesma
linha, o irretocável entendimento do Prof. Lamana Paiva, que se transcreve in
verbis: “A adoção do procedimento extrajudicial traria grandes benefícios
ao Direito Pátrio: agilidade, simplicidade, celeridade e segurança jurídica. Mesmo
havendo impasse, o procedimento já seria enviado ao Judiciário com provas
robustas e em etapa avançada. Ao Juiz do caso, então, seria facultado, antes de
proferir decisão, a oitiva das partes e a produção de mais provas, se assim
entendesse necessário.” 48
Ademais, em
favor da celeridade das tramitações, militará a existência de prazos
peremptórios, previstos na legislação específica, quanto aos serviços
extrajudiciais.
Explica-se.
É que a Lei
dos Registros Públicos e a Lei dos Notários e Registradores, além de outras
leis específicas, como a Lei 9.492/1997, relativa aos tabelionatos de
protestos, estabelecem uma série de prazos a serem observados pelos titulares
de serventias, sob pena de sanções de natureza administrativa.
Assim, por
exemplo, o prazo de cinco dias para a expedição de certidões; 49 o
prazo de 24 horas para que o oficial de registro civil proceda ao registro de
casamento; 50 o prazo de cinco dias para efetuar remissões
recíprocas ou fazer comunicação ao cartório dos registros primitivos, acerca do
novo assento lavrado na serventia; 51 o prazo de 30 dias, do oficial
de registro de imóveis, para promover a inscrição do título prenotado no
cartório ou elaborar a nota de exigências, 52 dentre muitos outros.
Todos eles
obrigatórios, já que na forma do art. 30, X, c/c art. 31, V, da Lei 8.935/1994,
constitui dever dos serventuários extrajudiciais o respeito aos prazos
estabelecidos em lei, constituindo infração disciplinar sua inobservância:
“Art. 30. São
deveres dos notários e dos oficiais de registro:
(…)
X – observar
os prazos legais fixados para a prática dos atos do seu ofício; (…)
Art. 31. São
infrações disciplinares que sujeitam os notários e os oficiais de registro às
penalidades previstas nesta lei:
(…)
V – o
descumprimento de quaisquer dos deveres descritos no art. 30.” 53
E as
penalidades são severas, conforme se depreende da enumeração dos arts. 32 e 33,
do mesmo diploma: 54
“Art. 32. Os
notários e os oficiais de registro estão sujeitos, pelas infrações que
praticarem, assegurado amplo direito de defesa, às seguintes penas:
I –
repreensão;
II – multa;
III –
suspensão por 90 (noventa) dias, prorrogável por mais 30 (trinta);
IV – perda da
delegação.
Art. 33. As
penas serão aplicadas:
I – a de
repreensão, no caso de falta leve;
II – a de
multa, em caso de reincidência ou de infração que não configure falta mais
grave;
III – a de
suspensão, em caso de reiterado descumprimento dos deveres ou de falta grave.”
Observe-se,
que mesmo se a falta for cometida por um dos prepostos do tabelião ou
Registrador, ele responderá pessoalmente, sendo sua responsabilidade, ao menos
nos expressos termos da lei, objetiva: “Capítulo III – Da Responsabilidade
Civil e Criminal (…) Art. 22. Os notários e oficiais de registro responderão
pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos
próprios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de
dolo ou culpa dos prepostos.” 55
Isso, porque o
constituinte originário, ao impor o exercício privado da delegação notarial e
registral, 56 tinha em mente a promoção da eficiência, o que
justifica tais previsões de prazos peremptórios pela legislação
infraconstitucional.
Assim, é que a
Lei 8.935/1994 dispõe que “em cada serviço notarial ou de registro haverá
tantos substitutos, escreventes e auxiliares quantos forem necessários, a
critério de cada notário ou oficial de registro”, 57 que os
contratarão sob o regime da legislação do trabalho. 58
Nesta toada,
ao contrário dos juízes, por exemplo, os tabeliães de notas e oficiais de
registro, caso vislumbrem o excesso de demandas no sentido da declaração da
usucapião administrativa, poderão simplesmente contratar mais pessoal,
especificamente para dar conta desse excesso de serviços.
Com isso,
ter-se-ia respeitado o Princípio Constitucional da Razoável Duração do
Processo, incluído pela EC 45/2004, no art. 5.º, LXXVIII, da Magna Carta
(LGL\1988\3) Brasileira, 59 entre os Direitos e Garantias
Fundamentais. Este princípio, além de importante fator para a promoção da
justiça (e por isso mesmo) é um imperativo de direito internacional, cuja
inobservância pode gerar sanções na Corte Americana de Direitos do Homem,
consoante exposto por Ada Pellegrini Grinover, Antonio Carlos de Araújo Cintra
e Cândido Rangel Dinamarco: 60 “A garantia da prestação
jurisdicional sem dilações indevidas integra o conjunto de garantias conhecidas
como devido processo legal – porquanto justiça tardia não é verdadeira
justiça. (…) O descumprimento da regra do direito ao justo processo, em prazo
razoável, pode levar a Comissão e a Corte Americanas dos Direitos do Homem a
aplicar sanções pecuniárias ao Estado inadimplente”.
6.
Conclusão
Analisando-se
a evolução histórica do papel do serventuário extrajudicial, que de mero
copista, foi paulatinamente sendo investido de parte da fé-pública estatal,
para imprimir segurança e autenticidade aos atos submetidos ao seu crivo, mas
com a celeridade e eficiência característicos do setor privado, pôde-se ter
ideia do atual subaproveitamento das atividades extrajudiciais, perfeitamente
aptas a fazer frente ao sistema judicial, nas hipóteses submetidas à chamada
“jurisdição voluntária”.
Neste ínterim,
tendo em vista a atual morosidade da prestação jurisdicional, decorrente do
excesso de demandas e da falta de infraestrutura do Judiciário brasileiro,
sugeriu-se o deslocamento da competência para a resolução de casos não
conflituosos para o setor extrajudicial, especificamente no que tange ao
reconhecimento da usucapião, importante meio de aquisição de propriedade pela
população mais carente, por meio da qual passa a exercitar seu lídimo interesse
à moradia e ao trabalho, conferindo função social ao imóvel antes relegado por
seu primitivo proprietário.
Verificou-se
que a tendência atual caminha neste sentido – como se pode depreender das
recentes aprovações legislativas, que deram vida às Leis 10.931/2004 e
11.441/2007, dentre outros importantes diplomas.
E, nesta ordem
de ideias, expôs-se que: a falta de prioridade na tramitação judicial do
processo de usucapião; o papel fundamental da propriedade no desenvolvimento
digno do ser humano; e o imperativo constitucional de observância da função
social da propriedade justificam a adoção de um procedimento de usucapião
processado inteiramente em cartório, instituição que por sua estruturação
privada e por sua especialidade na matéria imobiliária, é apta a proporcionar a
celeridade e segurança que a declaração de usucapião necessita.
Assim, embora
a documentação necessária à usucapião seja extensa tanto no reconhecimento
judicial, quanto no reconhecimento administrativo, a existência de prazos
peremptórios nesta segunda modalidade promove e reflete o princípio da duração
razoável do processo.
Analisando-se
as alternativas oferecidas pelo Tabelião e Registrador João Pedro Lamana Paiva,
concluiu-se pela total viabilidade da implantação de um procedimento
extrajudicial de reconhecimento de usucapião, nos moldes do implantado pelo
ordenamento português, o que se espera seja levado em conta pelo legislador
pátrio.
7.
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Anexo
1 Anteprojeto de Lei apresentado por Lamana Paiva
São muitos os
fundamentos pelos quais podemos argumentar sobre a conveniência de realizar a
usucapião através de procedimento extrajudicial. Entretanto, no âmbito desta
exposição de motivos, ficaremos limitados aos aspectos mais relevantes acerca
do referido tema.
Inicialmente
podemos referir que os requisitos legais exigíveis à realização do processo
judicial da usucapião, urbana ou rural, são passíveis, invariavelmente, de demonstração
pela via documental, o que torna a prova a ser produzida predominantemente
objetiva.
Aliando-se a
isso, também é extremamente objetiva a possibilidade de verificação e
demonstração das circunstâncias fáticas nas quais se evidencia a existência das
situações consolidadas quanto à posse legítima dos imóveis ad usucapionen.
Dessa forma,
apesar de a ação de usucapião de terras particulares ser, nos termos de nosso
estatuto processual civil, um instituto que integra os procedimentos especiais
de jurisdição contenciosa, a ampla possibilidade de objetivação com relação à
prova a ser nele produzida conferem ao feito uma significativa tranquilidade na
apreciação da situação possessória que representa o fundamento básico dessa
ação, qual seja, a de existência ou inexistência de posse ad usucapionem
a ser declarada, na forma da lei, aos interessados na aquisição da propriedade
imobiliária pela usucapião.
Em outros
termos, vale dizer que não se trata, a usucapião, de uma questão jurídica de
alta indagação que esteja a reclamar, necessariamente, a apreciação por parte
do magistrado, o qual se verá desonerado dessa tarefa singela para dar
prioridade a questões jurídicas bastante mais relevantes quanto à complexidade,
otimizando, assim, a prestação jurisdicional (justiça reparadora).
A atividade
notarial que, nos termos do projeto, passará a desenvolver o procedimento
extrajudicial para a realização da usucapião não deixa de estar sob controle,
orientação e fiscalização do Poder Judiciário, nos termos da Constituição, de
modo a garantir que o preconizado em lei chegue, da melhor forma, a seu
desiderato. Isso já vem ocorrendo com segurança e atendendo aos anseios da
sociedade nos atos extrajudicializados decorrentes da Lei 11.441/2007, que, ao
alterar o Código de Processo Civil (LGL\1973\5), passou a possibilitar a
realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual
pela via administrativa.
A reforma do
Poder Judiciário, instalada a partir da Emenda Constitucional n. 45, de 2004,
prevê, entre outras providências para desafogar o Poder Judiciário, a
descentralização da atividade jurisdicional. A capilaridade dos serviços
notariais, cuja abrangência territorial alcança os diversos rincões do país,
contribui para este desiderato.
Em tal sentido,
vem crescendo a necessidade de serem disponibilizados à população mecanismos
que oportunizem a realização do direito através de instrumentos céleres, ágeis,
acessíveis e de menores custos econômicos. Não tem outro objetivo, portanto, a
criação da possibilidade de a usucapião vir a ser realizada, também, através de
um procedimento extrajudicial que oportunize, com igual eficácia, o mesmo
objetivo, ajudando a desonerar a assoberbada carga de trabalho entregue à
jurisdição brasileira. Com isso, pretendemos alcançar um moderno instrumento de
incremento dos meios alternativos de solução de conflitos.
Concebe,
assim, este projeto, a usucapião extrajudicial como instrumento legal dotado do
melhor e mais adequado nível de informações acerca da regularização imobiliária
local, com a qual se pode contar, nos mais diversos recantos do país, seja
através da organização técnico-jurídica dos Tabelionatos de Notas, seja através
dos Registros Imobiliários.
Na elaboração
do projeto, procuramos realizar a mais ampla adequação com a legislação
vigente, buscando a harmonização do instituto da usucapião extrajudicial às
disposições da Constituição, do Código Civil (LGL\2002\400), do Código de
Processo Civil (LGL\1973\5), da Lei dos Registros Públicos e da legislação extravagante
correlata ao tema, ao mesmo tempo em que buscamos inspiração no paradigma legal
recentemente instituído para a regularização fundiária de imóveis de domínio da
União, nos termos da Lei 11.481, de 31 de maio de 2007.
Optamos por
regular a matéria através de diploma legal autônomo ao invés de introduzir-se
essa regulação através de emenda ao texto do Código de Processo Civil
(LGL\1973\5) tendo em vista que o diploma processual civil brasileiro
destina-se a regular o processo judicial e não procedimentos de índole
extrajudicial, acrescentando-lhe tão-somente dois parágrafos a seu art. 941
para possibilitar a opção pela via extrajudicial.
Em termos de
direito comparado, procuramos indagar acerca da aplicação do instituto em
países que têm ligação histórica e institucional com a evolução do Estado
brasileiro, sendo possível constatar que, em Portugal, instituto semelhante
está em prática desde 1956, quando foi instituída a escritura pública de
justificação, medida que foi amplamente aplaudida pelos Tribunais portugueses
porque passou a possibilitar, ao notário, a lavratura de uma escritura pública
para aqueles que invocassem a usucapião, passando, desde então, a constituir o
procedimento mais aplicável no país, sendo raros, hoje, os casos nos quais a usucapião
está fundada em sentença judicial. A justificação surgiu, assim, como meio
rápido e acessível através do qual o interessado possuidor do direito pode
obter o título legal e formal que o habilita ao registro da propriedade.
Contemplando,
o texto do projeto, uma visão adequada relativamente à organização notarial e
registral brasileira, a par de estar em sintonia com a tradição do Direito
Imobiliário brasileiro, foi possível conciliar a conveniência de um
procedimento extrajudicial ágil e célere à segurança exigível à realização de
regularizações fundiárias baseadas no instituto legal da usucapião, enquanto
instrumento destinado à promoção da dignidade social à população do país,
notadamente àquelas pessoas mais carentes de recursos econômicos.
Regula
o procedimento extrajudicial para a realização de usucapião, altera o Código de Processo Civil (LGL\1973\5),
a Lei dos Registros Públicos e dá outras providências.
Art.
1.º Esta lei regula o procedimento
extrajudicial para a realização de usucapião de bem imóvel particular, nas
modalidades previstas pela legislação brasileira.
§ 1.º O
procedimento extrajudicial a que se refere esta lei visa à obtenção de
declaração de domínio sobre o imóvel pela caracterização da usucapião, mediante
escritura pública lavrada por tabelião de notas, a qual constituirá título
hábil perante o registro imobiliário, independentemente de homologação
judicial.
§ 2.º A
lavratura da escritura referida no parágrafo anterior caberá a tabelionato de
notas da circunscrição territorial na qual estiver situado o imóvel
usucapiendo, desde que os requerentes estejam assistidos por advogado.
§ 3.º Estará
inviabilizada a utilização do procedimento a que se refere o caput
quando a questão possessória envolver interesse de incapaz ou de ausente.
§ 4.º O
procedimento referido no caput poderá ser utilizado opcionalmente pelos
usucapientes, que se podem valer das ações judiciais de usucapião, de acordo
com as respectivas previsões legais, visando a que lhes seja declarado o
domínio sobre o imóvel de que são possuidores, podendo ser solicitada, a
qualquer momento, a suspensão do processo judicial pelo prazo de 90 (noventa)
dias, ou a desistência da via judicial, visando à promoção do procedimento na
via extrajudicial.
Art.
2.º Poderá ingressar com pedido
extrajudicial de usucapião, nos termos desta lei, aquele que possuir, como sua,
área urbana ou rural em conformidade com os prazos possessórios e condições
estabelecidos em lei, visando a adquirir-lhe o domínio.
§ 1.º Sendo o
pedido apresentado por um só dos cônjuges, necessário será o expresso
consentimento do outro.
§ 2.º O título
de domínio poderá ser conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil, se assim for requerido.
Art.
3.º A demarcação de imóveis para fins de
usucapião urbano ou rural de que trata esta lei, será realizada com base no
levantamento da situação da área a ser usucapida.
§ 1.º O pedido
de usucapião a ser apresentado perante o tabelionato de notas com atribuições
para justificar a posse deverá contar com levantamento destinado à demarcação
do imóvel ad usucapionen, o qual será instruído com:
I – planta e
memorial descritivo da área a ser usucapida, dos quais constem a sua descrição,
com suas medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes,
coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, bem
como seu número de matrícula ou transcrição, assim como de indicação da pessoa
em cujo nome esteja matriculado ou transcrito o imóvel, quando for o caso;
II – planta de
sobreposição da área demarcada com a sua situação constante do registro de
imóveis;
III – certidão
da matrícula ou transcrição relativa à área a ser usucapida, emitida pelo
registro de imóveis competente e das circunscrições imobiliárias anteriormente
competentes, quando houver;
IV – certidão
negativa de propriedade urbana ou rural em nome dos usucapientes, emitida pelo
registro de imóveis competente e das circunscrições imobiliárias anteriormente
competentes, quando for o caso.
§ 2.º As
plantas e memoriais mencionados nos incisos I e II do § 1.º deste artigo devem
ser assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica (ART) no competente Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia (Crea).
§ 3.º Quando se
tratar de procedimento de usucapião promovido por pessoa de baixa renda, as
plantas e memoriais mencionados nos incisos I e II do § 1.º deste artigo
poderão ser assinados por profissionais legalmente habilitados pertencentes aos
órgãos ligados ao parcelamento do solo e à regularização fundiária das
respectivas administrações municipais, com caráter de plena gratuidade.
§ 4.º No caso
de terras devolutas, a usucapião poderá ser reconhecida com base em
levantamento realizado através de plantas e memoriais elaborados pelo órgão
fundiário competente da União ou do Estado, visando ao reconhecimento
administrativo perante os referidos órgãos e expedição do título de domínio,
desde que juntados os documentos, aos autos do procedimento, por cópia
autenticada pelo respectivo órgão fundiário e deles constem as respectivas
coordenadas georreferenciadas homologadas perante o cadastro fundiário da
União.
§ 5.º A
certidão referida no inc. IV do caput deste artigo será substituída pela
de âmbito estadual ou nacional, quando o acesso aos respectivos cadastros de
imóveis estiver disponível.
§ 6.º
Considera-se pessoa de baixa renda, para os efeitos desta lei, aquela cuja
renda familiar mensal não seja superior a cinco salários mínimos.
Art.
4.º Autuado o pedido de usucapião no
tabelionato de notas e tomadas por termo as primeiras declarações, o tabelião,
no prazo de 30 (trinta) dias, diligenciará no sentido de identificar as
matrículas ou transcrições correspondentes à área a ser usucapta, examinando os
documentos apresentados e comunicando ao requerente, de uma única vez, a
existência de eventuais exigências a serem satisfeitas visando à regularidade
do pedido.
§ 1.º Ao tomar
as primeiras declarações deverá o tabelião de notas consignar a manifestação
dos requerentes, sob as penas da lei, de que sabem não haver litígio
possessório ajuizado, relativamente ao imóvel ad usucapionem, ficando
cientes de que devem solicitar a suspensão ou a desistência processual a que se
refere o § 4.º do art. 1.º desta lei, quando por eles ajuizada ação de
usucapião.
§ 2.º o
tabelião de notas, ou preposto a seu serviço, poderá realizar vistorias junto
ao imóvel usucapiendo a fim de esclarecer dúvidas relativamente ao pedido
formulado e sua legalidade, certificando sua realização nos autos do
procedimento.
§ 3.º Havendo
dúvidas a respeito do registro ou da transcrição imobiliária, o tabelião de
notas oficiará ao competente registro de imóveis solicitando esclarecimentos, o
que será certificado nos autos do procedimento, juntadas as certidões expedidas
e as cópias dos documentos enviados e recebidos.
§ 4.º A
lavratura da escritura declaratória da usucapião será necessariamente precedida
de justificação de posse, realizada perante o tabelião de notas, mediante ato
notarial que deverá contar com a presença dos confrontantes e de, no mínimo,
duas testemunhas que atestem inequivocamente a posse do requerente, devendo
constar no texto do ato os requisitos referidos no caput do art. 414 e
no art. 415 e parágrafo único do Código de Processo Civil, no tocant
(LGL\1973\5)e à formalização da ouvida de testemunhas.
§ 5.º Para a
lavratura do ato notarial a que se refere o § 3.º o tabelião de notas:
I – deverá
observar, em relação aos confrontantes, o disposto no § 10 do art. 213 da Lei
6.015, de 31 de dezembro de 1973;
II – realizará
as notificações que se fizerem necessárias, podendo, para tanto, usar dos
serviços do ofício de registro de títulos e documentos da comarca de situação
do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las, ou, ainda, pelo correio,
mediante carta registrada com aviso de recebimento, correndo, as despesas, por
conta dos requerentes;
III – poderá
exigir dos requerentes a apresentação de documentos que corroborem suas
alegações;
IV – deverá
exigir a presença do advogado assistente dos requerentes, o qual,
necessariamente, subscreverá o documento.
Art.
5.º O tabelião de notas oficiará, acerca
do pedido apresentado, previamente à lavratura da escritura declaratória da
usucapião, aos representantes das Fazendas Públicas da União, do Estado,
Distrito Federal ou Território e do Município, assim como ao representante do
Ministério Público para que manifestem interesse, em prazo improrrogável de até
45 (quarenta e cinco) dias, contado do recebimento do ofício, importando, o
silêncio, a inexistência de oposição ao reconhecimento da usucapião. Parágrafo
único. Para a entrega dos ofícios a que se refere o parágrafo anterior, o
tabelião de notas poderá utilizar-se de serviço postal, mediante carta
registrada com aviso de recebimento.
Art.
6.º O tabelião de notas, também
previamente à lavratura da escritura declaratória da usucapião, fará publicar
edital, para conhecimento de interessados e de terceiros, às expensas dos
requerentes.
§ 1.º O edital
conterá resumo do pedido de usucapião, descrição que permita a identificação da
área usucapienda e assinalação do prazo para apresentação de impugnação ao
pedido apresentado, o qual, além de ter uma cópia afixada em local visível ao
público na sede do Tabelionato, deverá ser publicado, em jornal de regular
circulação local, por 2 (duas) vezes, dentro do prazo máximo de 30 (trinta)
dias e com intervalo mínimo de 7 (sete) dias entre a primeira e a segunda
publicação.
§ 2.º Havendo
registro anterior relativo à área usucapienda, deverão constar do edital a que
se refere o parágrafo anterior, os nomes do titular de domínio e dos
confrontantes constantes do registro, na condição de interessados específicos.
§ 3.º No prazo
de até 15 (quinze) dias, contados da última publicação, poderá ser apresentada
impugnação ao pedido de usucapião perante o tabelionato de notas.
§ 4.º
Presumir-se-á a anuência dos notificados que deixarem de apresentar impugnação
no prazo previsto no § 3.º deste artigo.
§ 5.º A
publicação dos editais de que trata este artigo, no caso de pedido de usucapião
promovido por pessoa de baixa renda, será providenciada pela respectiva
Administração Municipal, com caráter de plena gratuidade, através de seu órgão
oficial.
§ 6.º A
administração municipal encaminhará, ao tabelionato de notas, os exemplares dos
jornais que tenham publicado os editais relativos à hipótese a que se refere o
parágrafo anterior.
Art.
7.º Inexistindo matrícula ou transcrição
anterior no registro de imóveis e estando a documentação em ordem, ou atendidas
as exigências feitas após o exame preliminar referido no caput do art.
4.º desta lei e não havendo manifestação de oposição por parte dos
representantes referidos no art. 5.º, bem como não havendo apresentação de
impugnação ao pedido por parte de interessados ou de terceiros, o tabelião de
notas lavrará a escritura declaratória, em nome dos requerentes da usucapião,
com base nos documentos que especificam a demarcação.
1.º Havendo
impugnação, observado o prazo a que se refere o § 3.º do art. 6.º, o tabelião de
notas passará a proceder de acordo com o que dispõe o art. 9.º desta Lei.
2.º Havendo
manifestação de oposição à concessão da usucapião por parte de quaisquer
representantes referidos no art. 5.º, o tabelião de notas encerrará o
procedimento procedendo na forma do que dispõe o art. 10 desta lei.
Art.
8.º Havendo registro anterior, além de
observar as cautelas a que alude o art. 7.º desta lei, o Tabelião de Notas
deverá notificar pessoalmente os confrontantes e o titular de domínio, no
endereço dos respectivos imóveis, em outro endereço que conste do registro
existente, bem como, se assim requerido, no endereço indicado pelos
requerentes, podendo valer-se, para tanto, do disposto no inciso II do § 5.º do
art. 4.º desta lei.
§ 1.º Não
sendo encontrados o titular de domínio ou os confrontantes, tal fato será
certificado junto aos autos do procedimento, pelo tabelião de notas,
juntando-se os documentos comprobatórios, sendo suprida, a necessária
publicidade demandada para os atos, pelo edital a que se refere o art. 6.º,
observado o que dispõem seus parágrafos 1.º e 2.º.
§ 2.º
Decorrido o prazo previsto no § 3.º do art. 6.º desta lei, sem que ocorra
impugnação ou oposição à concessão da usucapião por parte de quaisquer dos
representantes referidos no art. 5.º desta lei, o tabelião de notas lavrará a
escritura pública declaratória em nome dos requerentes da usucapião.
Art.
9.º Havendo impugnação ao pedido de
usucapião, o tabelião de notas dará ciência de seus termos ao usucapiente e
promoverá audiência de conciliação entre os interessados, que deverão
comparecer assistidos por seus advogados.
§ 1.º Havendo
acordo entre impugnante e usucapiente, o tabelião de notas lavrará a escritura
pública declaratória em nome dos requerentes da usucapião.
§ 2.º Não
havendo acordo entre impugnante e usucapiente, a questão deve ser encaminhada à
apreciação do juiz da vara dos registros públicos ou àquele investido de tais
atribuições, na forma da legislação de organização judiciária da respectiva
Unidade da Federação.
§ 3.º Julgada
improcedente a impugnação, os autos devem ser restituídos ao tabelião de notas
para a lavratura da escritura pública declaratória em nome dos requerentes da
usucapião.
§ 4.º Sendo
julgada procedente a impugnação, os autos devem ser restituídos ao tabelião de
notas, para que seja dada ciência aos requerentes.
§ 5.º O
julgamento de procedência da impugnação não impede o ajuizamento de ação de
usucapião de terras particulares, perante o juízo competente, de acordo com o
rito estabelecido em lei.
Art.
10. Apresentada oposição por parte de
quaisquer dos representantes referidos no art. 5.º desta lei, o tabelião de
notas dará ciência do fato aos requerentes.
Parágrafo
único. A apresentação da oposição a que se refere o caput deste artigo
não impede o ajuizamento de ação de usucapião de terras particulares, perante o
juízo competente, de acordo com o rito estabelecido em lei.
Art.
11. Dada ciência aos requerentes, serão
desentranhados e restituídos os documentos por eles solicitados, os quais serão
substituídos por cópias que permanecerão retidas, certificando-se essa
providência no auto do procedimento extrajudicial, que permanecerá arquivado no
tabelionato de notas.
Art.
12. Tratando-se de declaração de
usucapião de imóvel rural, o tabelião de notas oficiará ao Incra acerca do teor
da escritura lavrada, para fins de cadastramento do imóvel.
Art.
13. O oficial do registro de imóveis com
atribuições sobre o local de situação do imóvel usucapto, de posse da
respectiva escritura pública, deverá abrir matrícula do imóvel e registrar a
respectiva demarcação, procedendo às averbações necessárias nas matrículas ou
transcrições anteriores, quando for o caso.
Parágrafo
único. Havendo
registro de direito real sobre a área demarcada ou parte dela, o oficial deverá
proceder ao cancelamento de seu registro em decorrência da abertura da nova
matrícula em nome dos usucapientes.
Art.
14. Para efeito de aplicação do previsto
nesta lei deverá ser observado o que dispõe a legislação específica sobre as
áreas indispensáveis à segurança nacional, insuscetíveis de usucapião.
Art.
15. Não constituirão objeto do
procedimento de usucapião de que trata esta lei, as terras tradicionalmente
habitadas por silvícolas ou demarcadas como reservas indígenas, as terras de
interesse ecológico, consideradas como tais aquelas declaradas reservas
biológicas ou florestais e os parques ou unidades de conservação nacionais,
estaduais e municipais, assim como aquelas terras particulares possuidoras de
tal destinação perante o Poder Público.
Art.
16. É vedada a indicação, pelo
tabelionato de notas, de advogado aos interessados, que deverão contratar o
profissional de sua confiança.
§ 1.º É nula a
escritura pública lavrada por tabelião de notas, ou pelo substituto, que
possuam, em relação ao advogado constituído pelos requerentes, parentesco
consanguíneo ou afim em qualquer grau na linha reta ou, na linha colateral, até
o segundo grau, inclusive, ou dele seja cônjuge ou companheiro, sem prejuízo da
responsabilidade funcional na forma estabelecida em lei.
§ 2.º Não
dispondo, os interessados, de condições econômicas para contratação de
advogado, ser-lhes-ão recomendados os serviços da Defensoria Pública, onde
houver, ou, na sua falta, os da respectiva Seccional da Ordem dos Advogados do
Brasil.
Art.
17. O valor dos emolumentos deverá
corresponder ao efetivo custo e à adequada e suficiente remuneração dos
serviços prestados, conforme estabelecido no parágrafo único do art. 1.º da Lei
10.169, de 20 de dezembro de 2000, observando-se, quanto a sua fixação, as
regras previstas no art. 2.º da referida Lei.
Art.
18. O art. 941 da Lei n. 5.869, de 11 de
janeiro de 1973 ( Código de Processo Civil (LGL\1973\5)), fica acrescido dos
parágrafos 1.º e 2.º com a seguinte redação:
“Art. 941.
……………………………………………………………………………….
“§ 1.º O
possuidor poderá valer-se de procedimento extrajudicial, na forma regulada em
lei, para a obtenção da declaração a que se refere o caput deste artigo,
mediante escritura pública, lavrada por tabelião de notas da comarca na qual
estiver situado o imóvel usucapiendo, cujos efeitos independerão de homologação
judicial.”
“§ 2.º
Ajuizada a ação a que se refere o caput deste artigo, poderá ser
solicitada, pelo autor, a qualquer momento, a suspensão do processo judicial
pelo prazo de 90 (noventa) dias ou a desistência da via judicial, para a
promoção do procedimento na via extrajudicial.”
Art.
19. O item n. 28 do inciso I do art. 167
da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 ( Lei dos Registros Públicos), passa
a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 167.
…………………………………………………………………………………..
I –
………………………………………………………………………………………………
“28) das
sentenças e escrituras públicas declaratórias de usucapião.”
Art.
20. O art. 8.º da Lei n. 8.935, de 18 de
novembro de 1994, fica acrescido de um parágrafo único, com a seguinte redação:
“Art. 8.º
………………………………………………………………………………..
“Parágrafo
único. Não se aplica a regra instituída no caput deste artigo quando se
tratar da lavratura dos atos notariais relativos à usucapião extrajudicial,
cuja competência será determinada com base na localização do imóvel, na forma
regulada em lei.”
Art.
21. Esta lei entra em vigor na data de
sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
Anexo
2 Fluxograma
1 Kelsen, Hans.
Teoria pura do direito. 6. ed. Trad. João Batista Machado. São Paulo:
Martins Fontes, 1998. p. 1.
2 Hart,
Herbert L. A. O conceito de direito. 3. ed. Lisboa: Fundação Calouste
Gulbemkiam, 1996. p. 12.
3 Câmara,
Alexandre F. Lições de direito processual civil. 20. ed. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2010. p. 72.
4 Magalhães,
Luiz. De onde vieram os cartórios? Jornal Tribuna do Brasil, Distrito
Federal, 04.05.2004. Disponível em:
[www.irtdpjbrasil.com.br/NEWSITE/historia_dos_ Cartorios.htm]. Acesso em
18.04.2011.
5 “Assim diz o
Senhor dos Exércitos, o Deus de Israel: toma estas escrituras, este auto de
compra, tanto a selada, como a aberta, e coloca-as num vaso de barro, para que
se possam conservar muitos dias. Porque assim diz o Senhor dos Exércitos, o
Deus de Israel: ainda se comprarão casas, e campos, e vinhas nesta terra.”
Texto extraído da Bíblia On-line. Disponível em:
[www.bibliaonline.com.br/acf/jr/32]. Acesso em: 18.04.2011.
6 Belloto,
Heloísa L. Arquivística: objetos, princípios e rumos. São Paulo: ARQ-SP,
2003 apud Pazin, Márcia C. de Carvalho. Produção documental do legislativo
no império – Gênese e tipologia: o caso da assembléia legislativa provincial de
São Paulo (18351889). São Paulo, USP, 2005. p. 16-17. Disponível em:
[www.teses.usp.br/]. Acesso em: 18.04.2011.
7 Idem,
ibidem.
8 Pazin,
Márcia C. de Carvalho. Op. cit., p. 23.
9 Art. 236 da
CF/1988 (LGL\1988\3).
10 Chaves, C.
F. B.; Rezende, Afonso Celso F. Tabelionato de notas e o notário perfeito.
6. ed. Campinas: Milennium, 2011. p. 12.
11 Idem, p.
77.
12 Idem,
ibidem.
13 D’urso,
Luiz Flávio B. Crise no Poder Judiciário. São Paulo, 05.05.2008.
Disponível em: [www.oabsp.org.br/palavra_presidente/2008/113/]. Acesso em:
18.04.2011.
14 Cintra,
Antonio C. A.; Grinover, Ada Pellegrini; Dinamarco, Cândido. R. Teoria geral
do processo. 24. ed. São Paulo: Malheiros, 2008. p. 146-147.
15 Idem, p.
167-169.
16 Idem,
ibidem.
17 Salles,
José Carlos de M. Usucapião de bens imóveis e móveis. 6. ed. São Paulo:
Ed. RT, 2006. p. 48-49.
18 Art.1.238
do CC/2002 (LGL\2002\400).
19 Art. 1.238,
parágrafo único, do CC/2002 (LGL\2002\400).
20 Art. 1.242
do CC/2002 (LGL\2002\400).
21 Art. 1.242,
parágrafo único, do CC/2002 (LGL\2002\400).
22 Art. 1.239
do CC/2002 (LGL\2002\400).
23 Art. 1.240
do CC/2002 (LGL\2002\400).
24 Arts. 941 a
945 do CPC (LGL\1973\5).
25 “Art. 6.º
São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia,
o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à
infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.”
26 Brandelli,
Leonardo. A função econômica e social do registro de imóveis diante do fenômeno
da despatrimonialização do direito civil. Anais do XV Congresso
Internacional do Direito Registral. Fortaleza, nov. 2005. p. 10-11.
27 Idem, p. 8.
28 “El señorío
del hombre sobre las cosas es una de las claves de la historia de la Humanidad.
La apetencia de poder, el apetito de dominación es uno de los motores de la
historia del hombre sobre La tierra y de sus evoluciones. La lucha entre los
que tienen y los que aspiran a tener que subyace en El fondo de todas las
ideologías formuladas y que se formularán hasta el fin de los tiempos, es algo
obvio que no necesita de ningún comentario” (Diez-Picazo, Luis; GULLóN,
Antonio. Sistema de derecho civil. vol. III, p. 139 apud Brandelli,
Leonardo. Op. cit., p. 7).
29 Augusto,
Eduardo. Usucapião extrajudicial: o instrumento eficaz da regularização
fundiária. Conchas, 12.04.2011. Disponível em: [http://eduardoaugusto-irib.
blogspot.com/2011/04/usucapiao-extrajudicial-o-instrumento.html]. Acesso em:
18.04.2011.
30 Art. 5.º,
XXIII, da CF/1988 (LGL\1988\3).
31 Brandelli,
Leonardo. Op. cit., p. 10.
32 Paiva, João
Pedro L. Usucapião extrajudicial e sua viabilidade no ordenamento jurídico
brasileiro. Disponível em: [www.lamanapaiva.com.br/banco_arquivos/usucapiao.
pdf]. Acesso em: 06.08.2010.
33 Portugal.
Tribunal da Relação de Lisboa. Processo 398/05.4/TASCR.L1-9, j. 29.04.2010,
rel. Conselheira Maria do Carmo Ferreira. Disponível em: [www.dgsi.
pt/jtrl.nsf/0/8a41c7fadbd48885802577190035ade7?OpenDocument]. Acesso em:
19.04.2011.
34 Paiva, João
Pedro L. Op. cit., p. 7-10.
35 Idem,
ibidem.
36 Portugal.
STJ. Processo 07A2464, n. convencional: JSTJ000, j. 04.12.2007, rel.
Conselheiro Azevedo Ramos.
37 Art. 4.º da
Lei 8.935/1994: “Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo
eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente,
atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que
ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos”.
38 TJMG. AR
1.0000.05.424724-2/000(1), Numeração única: 4247242-90.2005.8.13.0000, 5.ª Câm.
Civ., j. 14.08.2007, rel. Des. Alberto Vilas Boas, DJ 21.09.2007.
39 TJRS, AR
70035572312, 18.ª Câm. Civ., j. 16.12.2010, rel. Cláudio Augusto Rosa Lopes
Nunes, DJ 14.01.2011.
40 Paiva, João
Pedro L. Op. cit.
41 “Cada
imóvel deve ser inscrito no registro imobiliário em folha aparte ou abranger um
conjunto de folhas no livro de registro geral. É aberto um fólio, uma folha ou
registro particular para o imóvel correspondente, na qual serão feitos todos os
assentos relativos aos direitos reais sobre ele incidentes. Este registro
particular é a matrícula ou fólio real, denominação pertinente do direito
germânico. É nesta folha, ou conjunto de folhas, do livro de registro que será
inscrita toda mutação jurídico-real do imóvel: daí o nome ‘fólio (folha) real’”
(Loureiro, Luiz Guilherme. Registros públicos – Teoria e prática. Rio de
Janeiro: Forense, 2010. p. 209).
42 Lei
8.935/1994.
43 O que é
escritura? Disponível em: [www.tabeliaonet.com/escr_oqe.html] – Sítio do 1.º
Tabelionato de Notas de Manaus, Amazonas, assim como em vários outros sítios de
tabeliães de notas do país, como, por exemplo, o do 1.º Tabelionato de Maceió,
Alagoas: Escrituras. Disponível em:
[www.celsopontesdemiranda.com.br/escrituras. php]. Acesso em: 06.05.2011.
44 Art. 8.º da
Lei 8.935/1994.
45 Art. 9.º da
Lei 8.935/1994.
46 Balbino
Filho, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, pratica, jurisprudência.
15. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 55, cap. 2, item 2.2.2.
47 Lei
7.433/1985 (Lei das Escrituras Públicas).
48 Paiva, João
Pedro L. Op. cit., p. 15.
49 Art. 19 da
Lei 6.015/1973.
50 Art. 73, §
2.º, da Lei 6.015/1973.
51 Art. 106 da
Lei 6.015/1973.
52 Art. 188 da
Lei 6.015/1973.
53 Lei
8.935/1994.
54 Idem.
55 Idem.
56 Art. 236 da
CF/1988 (LGL\1988\3).
57 Art. 20, §
1.º, da Lei 8.935/1994.
58 Art. 20,
caput, da Lei 8.935/1994.
59 “Art. 5.º
Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza,
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à
propriedade, nos termos seguintes: (…) LXXVIII a todos, no âmbito judicial e
administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que
garantam a celeridade de sua tramitação.”
60 Op. cit.,
p. 93.
