AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.812.465 - MG (2018/0315577-3) 

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI 

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 

1. Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso especial interposto em 23/05/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2018. 

2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. 

3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial. 

4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de “necessária” ou mesmo de “obrigatória”. 

5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 

6. “Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento”. 

7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. 

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. 

Brasília (DF), 12 de maio de 2020(Data do Julgamento)

É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias.

 REsp 1.919.208/MA, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 20/04/2021

Contrato de locação de imóvel urbano. Resilição. Restituição do bem em condições precárias. Locador que foi injustamente privado de seu uso e gozo. Lucros cessantes. Indenização devida.

Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos.

A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02.

Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador.

A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual.

STJ: Condomínio pode proibir aluguel por meio de plataformas digitais

 

4ª turma considerou que a locação, nessas circunstâncias, não tem destinação residencial e, sim, comercial.

A 4ª turma do STJ determinou que condomínios podem proibir aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. Seguindo voto de Raul Araújo, a maioria dos ministros consideraram que, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o aluguel nessas circunstâncias.

O recurso analisado é de mãe e filho que recorreram contra acórdão do TJ/RS. O Tribunal gaúcho manteve a ordem de abstenção da atividade de hospedagem nos dois imóveis que os recorrentes detêm, atendendo a pleito do condomínio.

Sustentações

• Condôminos

Em sustentação oral, a defesa dos recorrentes afirmou que a prática de locação de dormitórios já era recorrente no condomínio: “Até hoje a locação é desenvolvida em outras unidades autônomas que integram o condomínio, sem que a administração tenha adotado iniciativa semelhante para vedar a locação.”

Além disso, destacou que “o eixo principal é a defesa do direito de propriedade” desde que respeitas as regras do condomínio, o sossego e a saúde dos demais condôminos, “sempre respeitados pelos recorrentes”.

• Airbnb

O Airbnb também se manifestou da tribuna, após o relator Salomão deferir o pedido da plataforma de integrar o processo como assistente. Da tribuna, o Airbnb lembrou que a plataforma só faz a aproximação entre locador e locatário: “O contrato não tem participação do Airbnb, as partes negociam entre elas as condições do contrato de locação, e o locador pode esclarecer as normas de condomínio, as regras a serem seguidas.”

Conforme a defesa, o Airbnb “é a antítese da hospedagem”, que carrega serviços. “Sem serviços, não há hospedagem.” Por fim, destacou a importância econômica da plataforma, que girou ano passado quase R$ 8 bilhões – além disso, 23% da renda familiar dos que alugam (os anfitriões) resultam do Airbnb.

Economia compartilhada

O ministro Luis Felipe Salomão inaugurou o voto apresentado à turma destacando a importância do julgamento: “Esses temas que são palpitantes, que dizem respeito à evolução da sociedade, aportam primeiro aqui. A palavra do STJ é muito importante para definição da jurisprudência, fundamentar as decisões que começam a pipocar aqui e ali.”

O ministro explicou que a solução da controvérsia passa pela análise acerca de eventual destinação comercial conferida aos imóveis. S. Exa. mencionou dispositivos da lei 11.771/08, que traz normas sobre a política nacional de turismo (art. 23º, §3º e 4º).

Conforme Salomão, a jurisprudência delimita de maneira clara o contrato de hospedagem – que tem como atividade preponderante nesse tipo de serviço o complexo de prestações.

“O contrato de hospedagem compreende a prestação de múltiplos serviços, sendo essa se não a tônica do contrato”, disse o ministro, destacando ser “elemento inerente à sua configuração” serviços como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos.

Assim, entendeu não ser possível caracterizar a atividade realizada pelos proprietários como comercial.

“A alegação de alta rotatividade de pessoas, ausência de vínculo dos ocupantes e suposto incremento patrimonial dos recorrentes, não demonstrado, não servem para configuração da exploração comercial dos imóveis, sob pena de desvirtuar a própria caracterização da atividade.”

Luis Felipe Salomão ressaltou que a questão nova, de fato, é a potencialização do aluguel por curto ou curtíssimo prazo decorrente da transformação econômica pelo uso da internet. O ministro lembrou o incremento da realização de negócios entre as partes, que se vinculam por meio de plataformas digitais, e citou outros exemplos da economia de compartilhamento, como o Uber e Booking.

S. Exa. leu trecho do voto do ministro Luís Roberto Barroso proferido em julgamento do STF, que concluiu pela constitucionalidade dos aplicativos de transporte individual de passageiros.

Necessidade de regulação

O relator citou dados econômicos que “retratam o impacto da atividade e seus efeitos em relação a novos empregos”, com incremento de riqueza inclusive em atividades indiretas, bem como doutrinadores de Direito Civil que estudaram a economia compartilhada por plataformas virtuais como o Airbnb.

O ministro analisou as proposições legislativas que tratam do tema, e chamou a atenção para o fato de que o legislador entende que é questão locativa, e não de hospedagem, “porque busca inserir as alterações, nas diversas proposições que existem, no âmbito da regulação de locação”.

Ao mencionar o tratamento da matéria no exterior (Berlim, São Francisco, Barcelona, Amsterdã e outras), Salomão afirmou: “Há uma pulverização de regulamentação dessa atividade, mas tem um ponto comum – a busca pela regulação. Há necessidade de regulação.”

De acordo com S. Exa., no atual estágio, não há como enquadrar a atividade “em uma das rígidas formas contratuais existentes no tratamento jurídico existente”.

“Afastei a atividade comercial, mas não consegui colocá-la como atividade de locação“, disse, ao salientar a multiplicidade de modalidades negociais, que variam caso a caso.

No caso concreto, Salomão considerou que há evidência de locação por temporada – seja no imóvel em que os recorrentes alugam cômodos ou no imóvel que alugam em sua totalidade, por prazos de curta duração: “As relações negociais mais se aproximam aos contratos de locação por temporada.”

Direito de propriedade

Em seguida, o relator tratou dos limites da restrição ao direito de propriedade. De início, recordou que o direito à propriedade tem assento constitucional.

Salomão elencou dois precedentes da Corte, da 3ª e 4ª turmas, nos quais afastadas restrições de condomínio (de proibição de animal e de condômino inadimplente frequentar área de uso comum).

“Nos dois casos afastou-se a restrição por falta de razoabilidade frente ao direito de propriedade. Os critérios foram pensados sob o prisma da legalidade, razoabilidade, legitimidade, da proporcionalidade da medida de restrição frente ao direito de propriedade.”

O ministro assentou a ausência de qualquer lei que limite tal comportamento dos requeridos, e que os recorrentes realizam as atividades desde 2011 sem que tenha havido oposição de insurgência dos demais condôminos.

“Tampouco há qualquer prova de quebra ou vulneração de segurança no convívio do condomínio. É ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício de direito de propriedade em sua vertente de exploração econômica. O uso regular da propriedade em inseparável análise da função social permite concluir pela possibilidade de exploração econômica do imóvel.”

Por fim, lembrou, nos limites da lei, o condomínio poderá adotar outras medidas adequadas, mas não poderá impedir a propriedade como se pretendeu.

Assim, deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido do condomínio.

Residência x morada

Em seu voto-vista proferido nesta terça-feira, 20, o ministro Raul Araújo ressaltou que residência é a morada de quem chega e fica. “Não é pousada eventual de quem se abriga em um lugar para partir de outro“, completou.

“O que aluga uma casa em uma zona de praia para passar o verão tem ali uma morada, mas não tem residência. Um estudante que passou na Europa recebendo bolsa de estudos, não tem ali seu domicilio, muito embora ela resida e faça o centro de suas atividades estudantis.”

O ministro considerou que a alta rotatividade de pessoas é indicio da hospedagem, o que não é permitido pela convenção do condomínio. Raul Araújo apreciou argumentos levados pela defesa de que o negócio proposto pela dona do imóvel não se amolda a locação residencial ou mesmo locação por temporada.

“A locação por temporada estabelece prazo máximo de 90 dias e o oferecimento de serviço não está incluído no rol de direitos e deveres de locador e locatário. A relação jurídica analisada é atípica, assemelhando a contrato de hospedagem. O que não pode ser admitido, em face da convenção condominial, é a alteração do contrato típico em convento, a qual restou evidenciada pela prova dos autos.”

Para Raul Araújo, trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados.

“Essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra ainda clara definição doutrinaria ou mesmo legislação reguladora no Brasil. Não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, nem mesmo com aquela menos antiga, denominada de aluguel por temporada. Tampouco se mistura com os usuais tipos de hospedagem ofertados de modo formal por hotéis e pousadas.”

Segundo considerou o ministro, está correta a interpretação das instâncias ordinárias de que os negócios jurídicos realizados não se enquadram nas hipóteses de locação, configurando, na prática, contrato atípico de hospedagem.

“Condomínios e Airbnb”

O ministro dispôs em seu voto a íntegra de artigo publicado por Migalhas, do jurista Sílvio de Salvo Venosa, denominado “Condomínios e Airbnb“. No artigo, o professor sustenta que a solução mais eficiente parece ser a previsão ou proibição de hospedagem pela natureza do condomínio na sua convenção.

“O maior entrave para a utilização generalizada dessa modalidade diz respeito aos condomínios estritamente residenciais. Esta, como inúmeras inovações sociais trazidas nesta contemporaneidade, gera inquietação aos moradores, principalmente pela quebra de segurança, sem falar na interferência do sossego e no eventual tumulto da vida condominial.”

Para Raul Araújo, portanto, existindo na convenção de condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o uso das unidades particulares, que por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.

Dessa forma, votou para negar provimento ao recurso especial.

Os ministros Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira acompanharam a divergência.

• Processo: REsp 1.819.075

Em nota, o Airbnb afirmou que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.

“Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente.”

 STJ/MIGALHAS

Locatários de imóvel serão indenizados por danos decorrentes de infiltração

 Os locatários de um apartamento devem receber indenização do condomínio e da construtora do imóvel, responsável pelo agravamento de infiltração que provocou graves danos materiais ao bem. Além disso, os réus deverão pagar pelas despesas com alimentação durante a estadia do casal em hotel para onde foram realocados, além de indenização pelos danos morais sofridos. A decisão é da juíza titular do 6º Juizado Especial Cível de Brasília.

Os autores são locatários de um apartamento que sofreu danos materiais severos, devido à infiltração na cobertura do condomínio, enquanto viajavam de férias. Afirmam que foi necessário deixar a unidade residencial e ir para um hotel, com aumento significativo nas despesas com alimentação, combustível e lavanderia. Em razão da demora na solução do problema e da necessidade de desocupação do hotel devido à pandemia da Covid-19, locaram outro imóvel, suportando os gastos com a mudança. Sustentaram, por fim, que sofreram danos morais em razão de todos os transtornos causados, e assim pedem indenização.

A construtora ré afirmou que os autores viajaram sabendo da existência de pequeno vazamento no imóvel e que, com o aval do condomínio, foi feito teste de estanqueidade na cobertura do edifício, a fim de verificar a correção do serviço de impermeabilização realizado. Em razão do procedimento, aconteceu grande vazamento que demorou a ser identificado, uma vez que os locatários não estavam em casa. Frisou que os autores foram acomodados em hotel de alto padrão, custeado pela construtora, e que não ficaram em momento algum desamparados. Acrescentou que não possui relação contratual com os autores; que não houve comprovação do aumento de gastos, além de não haver dever de indenizar pelas despesas de alimentação em locais de alto padrão. Negou a existência de dano moral a ser indenizado.

O condomínio réu, em sua defesa, alegou que não responde perante os locatários, mas que a responsabilidade por manter o imóvel habitável é do locador. Aduziu não ter cometido qualquer ato ilícito e que não pode ser responsabilizado, alegando que as infiltrações decorreram de vício de difícil identificação na estrutura da edificação. Também sustentou que os autores viajaram de férias sabendo do problema do imóvel, o que acabou por agravar a situação. Ressaltou que todas as despesas de acomodação foram custeadas em hotel 5 estrelas e que os gastos com alimentação apresentados se deram em restaurantes e estabelecimentos de alto padrão, devendo os autores suportar tais custos. Negou existência de dano material ou moral a serem indenizados.

Segundo a magistrada, tanto o condomínio quanto a construtora devem ser responsabilizados pelos danos causados ao imóvel e aos autores, e não a pessoa proprietária do imóvel. No que tange aos danos materiais, ressaltou que “os autores, por estarem em hotel, foram obrigados a custear parte de sua alimentação diária em restaurantes e outros estabelecimentos do gênero, inclusive no próprio hotel”. Uma vez que o café da manhã já estava incluído na diária, a indenização é pelo valor de duas refeições diárias a cada autor, totalizando R$ 12.374,37 durante os 85 dias em que permaneceram no hotel. Entretanto, a juíza fixou o valor da indenização em metade do valor pedido.

Em relação às despesas com a mudança para o novo imóvel locado, julgou que também devem ser indenizados pelos réus, já que o custo só foi suportado em razão da demora para a conclusão das reformas no imóvel, combinada com a necessidade de desocupação do quarto do hotel. “Como demonstrado nas conversas juntadas aos autos, houve algumas promessas de data certa para conclusão da reforma, que não foram cumpridas pela construtora. Não era razoável esperar que os autores confiassem na última data informada, sobretudo em razão da própria situação da pandemia, que poderia culminar com a ausência de acomodação disponível”. Assim, entendeu que a locação de outro imóvel foi medida necessária de acordo com as circunstâncias do momento.

Quanto aos danos morais, a julgadora acrescentou que a existência de infiltração causou diversos transtornos aos locatários, que viram o imóvel que ocupavam e alguns de seus bens totalmente danificadas pela umidade proveniente das infiltrações, sem falar no alto risco que a umidade excessiva traz à saúde. Além disso, foram obrigados a deixar o apartamento e irem para um hotel, a fim de que os reparos necessários fossem realizados, situação que se perdurou por vários meses. Tais situações, portanto, não podem ser entendidas como mero aborrecimento, mas sim como causas de violação à integridade física e psíquica.

Com isso, condenou os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 5 mil a cada um dos autores – a título de compensação pelos danos morais sofridos, além de R$ 7.787,15 pelos danos materiais com alimentação e com o aluguel de outro imóvel até a conclusão das obras no apartamento danificado.

Cabe recurso à sentença.

PJe: 0721829-78.2020.8.07.0016

Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios – TJDFT

Lei do inquilinato. Conheça os direitos ao alugar um imóvel

 Se você vai alugar seu primeiro imóvel, vale a pena pesquisar e receber conselhos de pessoas mais experientes para saber exatamente o que fazer e esperar. Mas isso não pode ser o suficiente e, para se preparar, é importante saber o que é a Lei do Inquilinato.

Denominada Lei Federal nº 8245, a Lei do Inquilinato tem por objeto regular as relações entre locador e locatário antes, durante e depois da relação de locação. Ou seja, é a legislação que vai reger a ligação entre quem aluga e o proprietário do imóvel alugado.

Essa lei traz em seu conteúdo todas as informações necessárias para entender quem tem obrigação de que, como se resguardar de qualquer risco e, principalmente, quais são os direitos e deveres de cada um para que essa relação se dê da melhor forma possível.

Por isso, é fundamental estar de acordo e entender bem todos os temas que são tratados por ela, desde a possibilidade de realização de reformas de casas até mesmo entrega das chaves e realização de vistorias, por exemplo.

Neste texto, buscamos esclarecer os principais pontos para que você se sinta preparado tanto para alugar seu imóvel quanto para buscar inquilinos para ocupar sua propriedade, de forma correta, segura e de acordo com a legislação. Acompanhe!

A importância da Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91 tem como finalidade conter todas as informações que guiarão uma locação, tanto residencial quanto comercial. Depois de 1991, essa lei passou por diversas atualizações e modificações.

Mas alguns ainda podem se perguntar: se eu já faço contrato, por que é necessário uma lei para isso?

O fato é que tudo que estiver no contrato, provavelmente terá como fonte a Lei do Inquilinato, uma vez que, na dúvida, o que vale é ela. As disposições do contrato que não estiverem de acordo poderão, em um segundo momento, ser anuladas.

Se o proprietário demora a entregar o controle de portões para que o inquilino tenha entrada total no imóvel, por exemplo, pode ser repreendido por força da Lei do Inquilinato.

Por essa razão, é fundamental ter essa lei como base para todo e qualquer ato relativo à locação, uma vez que isso garante que, em caso de qualquer problema, as partes estarão resguardadas e tudo estará de acordo com o que deve ser.

Não são raros os casos de disputas judiciais que trazem partes de contratos em desacordo com a Lei do Inquilinato. Se ficou combinado que haveria instalação de piso de taco de madeira pelo inquilino, mas isso não estava de acordo com a lei, pode não ser válido.

Dependerá de cada caso o seu desfecho, mas a segurança mesmo está em seguir integralmente a lei que rege as locações.

Direitos presentes na lei

Entre as informações que constam na lei, estão todas as diretrizes que deverão ser seguidas para que a relação seja justa e harmoniosa, especialmente respeitando os direitos e deveres das duas partes.

Dentro de seu conteúdo, a lei prevê, por exemplo, que reformas estruturais deverão ser feitas pelo proprietário, sendo sua obrigação entregar o imóvel em boas condições.

Assim, se houver necessidade de instalação e manutenção elétrica, isso será obrigação do dono do imóvel.

A seguir, serão esclarecidos quais são os direitos e deveres das partes da relação locatícia de acordo com a Lei do Inquilinato:

Para quem aluga

Para a pessoa que está alugando uma casa ou apartamento, a primeira coisa é realizar uma boa vistoria, verificando minuciosamente cada parte do imóvel que será ocupado, para garantir que está a par de qualquer problema que exista no local.

A princípio, em termos de documentação, a pessoa que aluga deverá oferecer algum tipo de garantia (a menos que o proprietário expressamente comunique que não faz questão), para que seja formalizada a relação de locação.

Entre seus deveres, está:

• Pagar pontualmente o aluguel;
• Dar ao imóvel o uso que está previsto;
• Respeitar os regulamentos de condomínio;
• Respeitar legislação de vizinhança;
• Pagar despesas de serviços contratados;
• Devolver o imóvel no estado recebido.

Assim, entre os deveres, é importante que o inquilino esteja atento a toda e qualquer legislação que seja válida para o imóvel, pois a não observância pode gerar até mesmo multa contratual.

Se o negócio que foi implementado no imóvel exige licenciamento ambiental cetesb, será de sua responsabilidade arcar com todo esse processo e, caso não o faça, será motivo para rescisão do contrato, de forma justificada.

Ainda, quando se fala em pagamento de despesas de serviços contratados, estão previstos luz, telefone, gás e demais contratações. Em relação a devolução do imóvel, neste momento a vistoria inicial se mostra importante.

Se houver qualquer tipo de dano no imóvel que não foi verificado ou documentado antes da entrada, será da responsabilidade do inquilino o conserto, ainda que já tenha sido encontrado neste estado.

Por isso, é fundamental que tudo seja documentado, até porque receber o imóvel em perfeito estado para utilização é um dos direitos desse sujeito da relação locatícia. Caso realize reformas, poderá inclusive ser indenizado.

Para isso, é importante que se comprove que as reformas ou eram necessárias ou agregaram valor ao imóvel e foram autorizadas pelo proprietário de forma expressa, ou  não poderão ser objeto de indenização.

A instalação de tela de proteção para gatos, por exemplo, pode ser considerada uma benfeitoria, pois será algo que trará mais valor ao imóvel.

Mas, caso não seja expressamente combinado, o inquilino não terá direito a qualquer devolução do que gastar com isso.

Outros direitos previstos para a pessoa que aluga o imóvel é a isenção de despesas extraordinárias de condomínio. Se houver uma pintura na fachada que seja rateada entre os condôminos, isso deverá ser pago pelo proprietário do imóvel.

A justificativa legal disso é que trata-se de uma valorização que o imóvel receberá, não sendo responsabilidade do inquilino arcar com tal gasto. Por fim, a preferência de venda também figura entre os direitos do inquilino.

Isso quer dizer que, se o proprietário receber uma proposta para vender o local, deverá apresentá-la ao inquilino, que tem o direito de oferecer o mesmo valor e terá preferência na aquisição. Caso não o faça, a venda poderá inclusive ser anulada.

Para o proprietário

Já o proprietário, por sua vez, tem alguns direitos resguardados em relação à propriedade para sua própria proteção. Está previsto na lei que o proprietário tem direito ao recebimento do aluguel pontualmente, até, no máximo, o sexto dia do mês.

Ademais, tem direito a receber o imóvel nas mesmas condições que o entregou, ou ainda exigir que seja feita nova pintura, para a devolução do imóvel com paredes recém-pintadas de branco, conforme disposição no contrato.

Poderá, ainda, vetar algumas modificações no imóvel, como reforma de fachada, que alterem as características originais da propriedade e/ou não possam ser retiradas ou restauradas ao original quando do término do contrato.

Entre os deveres do proprietário, estão arcar com despesas extraordinárias condominiais, prover as chaves para que o inquilino tenha entrada e realizar quaisquer reparos necessários para entregar o imóvel em perfeito estado para o uso.

Entretanto, desde que devidamente documentado, é possível que o proprietário e o inquilino cheguem em acordos para reforma, podendo haver desconto do aluguel para algo que foi transformado no local.

Se houver necessidade de troca de calha para telhado, isso será uma responsabilidade do dono do imóvel, porém, será possível realizar um acordo com o inquilino para que este a faça e que isso seja abatido do aluguel ao longo de meses.

Por fim, dependendo das disposições do contrato, o proprietário tem o direito de pedir o imóvel depois de um determinado tempo, seguindo as disposições da lei. Pode também incluir a possibilidade de reajuste do aluguel em contrato.

Destaca-se que o aluguel residencial tem regras próprias para reajuste, de acordo com legislação específica.

Considerações finais

A Lei do Inquilinato, que é objeto de amplos estudos de acadêmicos jurídicos e advogados, prevê as diretrizes que regerão a relação de locação. Como fonte principal para contratos, deve ser bem observada para evitar problemas judiciais.

A relação locatícia deverá ser sempre pacífica e honesta entre as partes, garantindo que haja transparência e observância das leis que sejam cabíveis para cada aspecto da locação. Só assim será justo para inquilino e proprietário.

Para tanto, é interessante que haja ajuda de um profissional capacitado que organize as ideias e redija o contrato de acordo com a legislação mais atualizada e que resguarde ambas as partes.

O momento inicial da locação, quando ainda são discutidas as cláusulas do contrato, é a hora certa para que as partes tirem suas dúvidas e abordem tópicos que não compreendam ou não concordem. Uma vez assinado o contrato, pode ser tarde.

O mais seguro e importante para os dois lados é que estejam bem assessorados e que, mesmo assim, busquem informações sobre a relação de locação. Para tanto, uma leitura atenta da Lei do Inquilinato é fundamental.
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Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.

Guia de Investimento

Guia de Investimento é um blog que surgiu com a ideia de transmitir informações relacionadas ao universo dos negócios. São diversos procedimentos que permeiam esse mundo, como por exemplo assessoria empresarial através da contabilidade, atendimento judicial, auxílio na confecção de laudos e até mesmo nos processos burocráticos da corporação.
Fonte: direitoreal.com.br

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO

1. Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso especial interposto em 23/05/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2018. 2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial. 4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de “necessária” ou mesmo de “obrigatória”. 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. “Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento”. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.

(...)

1. Da controvérsia dos autos 

O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Após ser dada a oportunidade para se manifestassem sobre a matéria, o Tribunal de origem extinguiu o processo, de ofício, por considerar que a notificação premonitória é pressuposto para o ajuizamento da ação de despejo por denúncia vazia. No entanto, a recorrente sustenta que não há previsão legal expressa no sentido de ser indispensável, para o ajuizamento da ação de despejo, a notificação prévia dos locatários. Aduz, ainda, que a notificação premonitória é suprida pela citação dos réus na ação judicial, pois teriam amplo prazo para apresentarem defesa ou mesmo para desocuparem o imóvel.

(...)

Lei 8.245/91, Art. 6º: "O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias". 

CPC/2015, Art. 240: "A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor, ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)".

(...)

3. Da necessidade de notificação prévia ou premonitória 

Por outro lado, conforme mencionado acima, a questão controvertida nos autos diz respeito à interpretação que deve ser conferida ao art. 46, § 2º, da Lei 8.245/91, abaixo transcrito: 

"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação".

(...)

O entendimento esposado pelo Tribunal de origem afirma que a notificação premonitória, para o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia, é obrigatória e, assim, não seria permitido ao locador ajuizar uma ação de despejo sem ser conferido ao locatório o aviso prévio de que trata o art. 46, § 2º, da Lei do Inquilinato...

(...)

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao se debruçar sobre o mencionado dispositivo legal, abordou questões próximas à que é discutida na hipótese dos autos. A título de exemplo, o STJ já discutiu se haveria algum prazo para o ajuizamento da ação de despejo após a ocorrência da notificação premonitória, conforme é possível verificar nos julgamentos abaixo: 

"Realizada a necessária notificação da recorrente e decorrido o lapso temporal nela previsto, poderá a respectiva ação de despejo ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está ela subordinada a nenhum prazo. (REsp 276.153/GO, Quinta Turma, DJ 01/08/2006, p. 507)"

"A ação de despejo, nos termos da Lei nº 8.245/91, depois de decorrido o lapso temporal previsto na notificação, não está subordinada a prazo algum, podendo ser ajuizada a qualquer tempo. (REsp 295.145/SP, Quinta Turma, julgado em 15/02/2001, DJ 12/03/2001, p. 172)"

"A Lei de Locação (8.245/91), em seus arts. 46, parág. 2º, e 78, não impõe prazo algum ao locador, após efetuada a obrigatória notificação, ao exercício de seu direito de retomada, através da propositura da competente ação de despejo por denúncia vazia. O locador, neste tipo de ação e obedecida a prévia comunicação legal, é árbitro de suas conveniências, não comportando a lei ou ao intérprete, mais restrições que as expressas. (REsp 137.353/SP, Quinta Turma, julgado em 21/09/1999, DJ 06/12/1999, p. 108)"

No entanto, mesmo de forma indireta, a Quinta Turma do STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de “necessária” ou mesmo de “obrigatória” nas ementadas dos julgamentos mencionados acima. 

Da mesma forma, a doutrina especializada sobre o assunto também afirma que é obrigatória a ocorrência da notificação premonitória, para a hipótese de denúncia vazia de contrato com prazo indeterminado. Nesse sentido, ver GILDO DOS SANTOS (Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. São Paulo: RT, 6ª ed., 2011) e SÍLVIO VENOSA (Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas, 13ª ed., 2014). 

No entanto, é na lição de SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA em que esta questão é abordada de maneira mais contundente, ao afirmar a obrigatoriedade da notificação premonitória e apontar a consequência para a hipótese de ajuizamento de ação de despejo sem sua ocorrência, qual seja, sua extinção, sem resolução do mérito, in verbis: 

"Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento. A notificação dispensa solenidade especial, podendo se revestir de qualquer forma, desde que inequívoca. A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais. Por outro lado, o aviso permitirá ao locatário preparar-se para a desocupação e obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar. Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário. (Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 195)". 

Como corretamente apontado pela doutrina, a necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 

Essa mesma doutrina também aponta uma exceção para a ocorrência da notificação premonitória, que é o ajuizamento da ação de despejo nos 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação. Somente nessa hipótese a citação da ação de despejo poderia substituir a notificação premonitória. Confira-se o que afirma a doutrina sobre esse ponto: 

"(...) terminado o prazo contratual, o ajuste estará findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicação ou interpelação a fim de que o inquilino deixe o bem locado. De tal forma, se o fizer logo em seguida ao término do pacto, o locador pode ajuizar ação de despejo, não tendo de precedê-la de notificação judicial, extrajudicial ou de qualquer aviso. (...) Trata-se de ação de despejo por término do contrato, e não de despejo por denúncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatício prorrogado, e aquela do simples findar- se do ajuste (Gildo dos Santos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. São Paulo: RT, 6ª ed., 2011, p. 678/679). Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato. O Enunciado XV da Corregedoria de Justiça do Tribunal do Rio de Janeiro, confirma o entendimento, ao concluir que “prescinde de notificação a retomada imotivada do imóvel locado desde que intentada em até 30 dias do termo final do respectivo contrato”. (SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 244)". 

Portanto, é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato. No entanto, definitivamente, essa exceção não se aplica ao recurso em julgamento. 

É interessante notar, ainda, que a moderna doutrina do Direito Civil tem apontado para a existência de um princípio – ou mesmo um subprincípio – do aviso prévio a uma sanção, fundamentado na boa-fé objetiva, ao contraditório e à vedação da surpresa. Nesse sentido, a doutrina afirma que: 

"Pelo princípio do aviso prévio a uma sanção, todas as pessoas têm direito a serem lembradas previamente à imposição de uma sanção. Toma-se o verbete “sanção” no sentido mais amplo possível a fim de abranger qualquer restrição de direitos. Sabemos que a palavra “sanc¸aÞo” diz respeito a uma punic?aÞo, mas aqui estamos, por escolha metodológica nossa, a utilizá-la de um modo amplo para abranger qualquer situação jurídica em que uma pessoa haverá de sofrer alguma restrição de direito (punição ou não) por conduta de outrem. Assim, o corte da luz do devedor, a prisão civil do alimentado inadimplente, a constituição do devedor em mora são exemplos do que aqui chamamos de “sanc¸aÞo”. O fundamento do princípio ora enfocado é a boa-fé objetiva, do qual decorre a vedação à surpresa, e o princípio do contraditório, de que deflui o direito do interessado em contrapor-se a uma ameaça de restrição de direito. Embora estejamos a focar o Direito Civil e o Processo Civil, o princípio do aviso prévio a uma sanção ultrapassa essas fronteiras para iluminar todos os demais ramos do Direito, com as adaptações necessárias. É um princípio geral do direito brasileiro. Fazemos uma advertência. O princípio do aviso prévio a uma sanção é fruto de outros princípios, conforme já mencionamos. É, na verdade, um sub-princípio. Muitos casos concretos que iremos apontar aqui como exemplo de aplicação desse princípio, mas obviamente também poderiam ser resolvidos pela aplicação dos princípios matrizes, mas isso importaria um esforço argumentativo maior. O princípio do aviso prévio a uma sanção é uma cristalização didática de vários princípios com objetivo de facilitar a linguagem jurídica na resolução de casos concretos, na criação de regras (como na atividade legislativa) e na manutenção de uma coerência sistêmica do direito. (Oliveira, C.E.E. de. O princípio do Aviso Prévio a uma sanção no Direito Civil Brasileiro. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado Federal, Maio/2019 (texto para discussão nº 259)". 

Sob essa perspectiva, também é obrigatória a ocorrência da notificação premonitória considerando os aspectos negativos que a ação de despejo pode implicar sobre aquele que deve ser retirado do imóvel. 

Por todo o exposto acima, o julgamento do Tribunal de origem não merece qualquer reparo, ante a obrigatoriedade da ocorrência de notificação premonitória, antes do ajuizamento da ação de despejo.

4. Conclusão 

Forte nessas razões, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa parte, NEGO-LHE PROVIMENTO, com fundamento no art. 255, § 4º, I e II, do RISTJ. 

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, os honorários sucumbenciais ficam majorados para o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), cuja exigibilidade resta suspensa em razão do deferimento do benefício da gratuidade da Justiça.