É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/05/info-693-stj.pdf

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS - É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias 

O locatário tem a obrigação de restituir o bem ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Se houve uma deterioração anormal do bem, o locador terá o direito de exigir do locatário indenização por perdas e danos. Quando se fala em perdas e danos, deve-se interpretar isso de acordo com o princípio da reparação integral, de maneira que a indenização deve abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura. Desse modo, para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. STJ. 3ª Turma. REsp 1.919.208/MA, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021 (Info 693). 

Imagine a seguinte situação: Em 2006, João locou, para o Estado do Maranhão, um imóvel de sua propriedade a fim de que ali funcionasse uma escola pública. A locação vigorou até 2009. Quando João foi vistoriar o imóvel devolvido, constatou que ele estava em condições precárias, totalmente depredado pela ação de vândalos. João requereu, administrativamente, indenização pelos danos materiais sofridos. Foi instaurado processo administrativo e a PGE exarou parecer afirmando que: - realmente o imóvel foi deteriorado durante o período de locação; - no entanto, não deveria ser paga indenização ao proprietário; - a solução seria o Estado contratar uma empresa de engenharia, mediante licitação, para restaurar o imóvel. 

Ação de indenização 

João não concordou com a solução proposta. Isso porque a realização de licitação para posterior implementação das obras lhe é prejudicial, tendo em vista que ele ficará durante vários meses com o imóvel indisponível para o uso. Por essa razão, João ajuizou ação de indenização contra o Estado pelos danos causados em sua propriedade, acrescida de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao período em que deixou de auferir a renda do aluguel do imóvel. Foi reconhecido que João teria direito à indenização pelos danos causados, no entanto, não faria jus aos lucros cessantes. O autor recorreu ao STJ. 

Indaga-se: João tem direito aos lucros cessantes? SIM. 

É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.919.208/MA, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021 (Info 693). 

No contrato de locação, o locatário tem o dever de usar e gozar do bem de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu. Terminada a locação, o locatário tem a obrigação de restituir o bem ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. É o que preveem o art. 569 do Código Civil e o art. 23 da Lei nº 8.245/91: 

Art. 569. O locatário é obrigado: (...) IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. 

Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; 

A partir da leitura desses dispositivos, concluiu-se que se houver uma deterioração anômala do bem, a responsabilidade disso é do locatário. Assim, havendo uma deterioração anormal do bem, o locador terá o direito de exigir indenização por perdas e danos. 

Princípio da reparação integral 

Quando se fala em perdas e danos, deve-se interpretar isso de acordo com o princípio da reparação integral, de maneira que a indenização deve abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do Código Civil: 

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. 

Desse modo, para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. 

O Estado argumentou que o autor não provou que o imóvel já seria imediatamente alugado. Logo, não caberia o pagamento dos lucros cessantes. Esse argumento pode ser acolhido? NÃO. 

A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. Logo, não é necessário que o proprietário prove que ele já iria imediatamente conseguir alugar o imóvel.