O termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos será a data para pagamento fixada na sentença ou a data da intimação do devedor (art. 523, CPC) para pagamento na fase de cumprimento de sentença

 AÇÃO RENOVATÓRIA - JUROS DE MORA

STJ. 3ª Turma. REsp 1.929.806-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/12/2021 (Info 722).

O termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos será a data para pagamento fixada na sentença ou a data da intimação do devedor (art. 523, CPC) para pagamento na fase de cumprimento de sentença
termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos			i. Previsão na sentença de data para pagamento					termo inicial dos juros será esse dia
								mora ex re
								se a própria sentença marcar data para pagamento das diferenças, incorrerá em mora o devedor que não adimplir no termo estipulado, pois esta data integrará, definitivamente o título executivo
			ii. Se a sentença não fixar data para pagamento					a partir da data em que o devedor for intimado para pagar na fase de cumprimento de sentença
								devedor deverá ser interpelado para pagar, sob pena de incidir em mora, por meio da intimação para o cumprimento definitivo da sentença
								mora ex persona
			Na ação renovatória, a citação não tem o condão de constituir em mora o devedor, pois, quando da sua ocorrência, ainda não é possível saber quem será o credor e quem será o devedor das diferenças, se existentes, o que somente ocorrerá após o trânsito em julgado
Ação renovatória	garante ao locatário o direito de renovar o contrato de locação empresarial, por igual prazo, mesmo contra a vontade do locador, desde que presentes certos requisitos
	tem por finalidade a renovação compulsória, obrigatória, do contrato de locação empresarial, estando prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).
	Requisitos (art. 51, Lei nº 8.245/91)				contrato de locação a ser renovado deve ter sido celebrado por escrito
					contrato de locação a ser renovado deve ter sido celebrado por prazo determinado
					prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos
					locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos
	Sendo julgado o pedido procedente, ocorre um negócio jurídico (novo contrato de locação), que se justapõe ao contrato anterior, tendo o contrato renovado início imediatamente após o fim da vigência do contrato primitivo, sem solução de continuidade
	STJ. 3ª Turma. REsp 1323410/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/11/2013: direito à renovação é um verdadeiro direito potestativo
	Prazo decadencial (art. 51, §5º)					direito à renovação deve ser exercido, judicial ou extrajudicialmente
						1 ano, no máximo, e			antes da data do término do contrato em vigor
						até 6 meses, no mínimo
	principal finalidade da ação renovatória é a proteção do fundo de comércio que foi desenvolvido pelo empresário locatário
Ponto comercial				é a localização do estabelecimento empresarial
				muito importante atividade empresarial - ligado à possibilidade captação e manutenção clientela
				direito protege o ponto comercial, sendo a ação renovatória um exemplo
Julgamento da  ação renovatória		Procedência					locação é renovada
							natureza constitutiva: cria novo contrato de locação entre as partes que se justapõe ao anterior
							natureza condenatória: fixa novo valor para o aluguel, que pode ser maior ou menor do que aquele previsto no contrato primitivo
		Improcedência					locação comercial não será renovada
							juiz determinará a desocupação do imóvel alugado no prazo de 30 dias, desde que haja pedido na contestação
Valor dos aluguéis	locatário continuará a pagar, durante o processo, o aluguel previsto no contrato primitivo ou um aluguel provisório (art. 72, §4º) fixado pelo juiz
	discussão dos aluguéis gera, muitas vezes, uma diferença de valores que deverá ser paga pelo locatário ou pelo locador, pois, na maioria das vezes, a ação renovatória somente se encerra após o contrato original terminar
	pode existir, após o trânsito em julgado, crédito a favor ou do locador ou do locatário relativo ao saldo de aluguéis vencidos
	sentença produz efeitos ex tunc: o novo aluguel é considerado devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo
	Art. 73: “Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez”