Para que ocorra a rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, o art. 32 da Lei 6.766/79 exige a constituição em mora do devedor; isso pode ser feito mediante carta com AR, desde que assinado pelo próprio devedor

 Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/06/info-696-stj.pdf

DIREITO CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA: Para que ocorra a rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, o art. 32 da Lei 6.766/79 exige a constituição em mora do devedor; isso pode ser feito mediante carta com AR, desde que assinado pelo próprio devedor 

O caput art. 32 da Lei nº 6.766/78 afirma que, se o promitente-comprador atrasar o pagamento da prestação, o contrato será rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor. O § 1º do art. 32 estabelece que o devedor será constituído em mora por meio de intimação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis. Mesmo sem estar expressamente previsto no dispositivo, o STJ entende que essa intimação de que trata o § 1º do art. 32 pode ser feita através de carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo devedor. Assim, a constituição em mora, para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei nº 6.766/79, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da mesma Lei. STJ. 3ª Turma. REsp 1.745.407/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/05/2021 (Info 696). 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

João celebrou contrato de promessa de compra e venda com determinado loteador urbano (empresa que faz loteamentos, nos termos da Lei nº 6.766/79). Por meio do contrato, o loteador (promitente vendedor) comprometeu-se a vender a João um imóvel no loteamento “Jardim Feliz”. Em contrapartida, João obrigou-se a pagar o valor de R$ 96 mil, parcelados em 48 meses. Ao final, tendo sido efetuado todo o pagamento, a empresa transferiria a propriedade do bem. Durante a vigência do contrato, João já ficaria na posse do lote. 

Ação de rescisão 

João cumpriu regularmente sua obrigação durante 10 meses. A partir daí, deixou de pagar as prestações. Com o objetivo de constituir em mora o devedor, o loteador fez a notificação extrajudicial por meio de carta com aviso de recebimento, cujo recibo foi devidamente assinado por João. Depois disso, o loteador propôs ação de rescisão do contrato, cumulada com reintegração na posse e perdas e danos. O juiz extinguiu o processo sem resolução do mérito afirmando que a notificação extrajudicial para a constituição em mora do devedor João deveria ter sido feita por meio do Oficial de Registro de Imóveis, não podendo ser realizada por carta com aviso de recebimento. O magistrado fundamentou sua conclusão na interpretação literal do § 1º do art. 32 da Lei nº 6.766/79, que estabelece o seguinte: 

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. § 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato. § 3º Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação. 

O STJ concorda com a interpretação que foi adotada pelo juiz? 

NÃO. A intimação (rectius: notificação) prevista no art. 32 da Lei nº 6.766/79 – voltada a constituir em mora o devedor – pode ser realizada por meio de carta com aviso de recebimento. De fato, o § 1º do art. 32 da Lei nº 6.766/79, estabelece que a “intimação” (mais correto seria: notificação) deverá ser realizada por intermédio do Oficial do Registro de Imóveis: 

Art. 32 (...) § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. 

Entretanto, o STJ entendeu que esse requisito do § 1º do art. 32 não se mostra absoluto, devendo ser feita uma interpretação em conjunto com o art. 49 da Lei nº 6.766/79, que diz: 

Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las. 

Em caráter residual, a Lei admite até mesmo a intimação ou notificação através de edital: 

Art. 49. (...) § 1º Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao Oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade. § 2º Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a última publicação. 

Desse modo, a carta com aviso de recebimento, cujo aviso foi assinado pelo devedor, alcança o mesmo propósito da notificação via RI (Cartório de Registro de Imóveis) ou RTD (Cartório de Registro de Títulos e Documentos), permitindo concluir com certeza que o promitente comprador teve ciência da mora e teve a oportunidade de purgá-la. 

Em suma: A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei nº 6.766/79, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da norma mencionada. STJ. 3ª Turma. REsp 1745407/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/05/2021.