A Quarta Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) deu provimento ao recurso especial de um casal que, após
vender terreno a uma construtora do Rio Grande do Sul, foi condenado
solidariamente a pagar indenização pela paralisação das obras do
empreendimento imobiliário que seria construído no local.
Surpreendidos
com a notícia da falência da empresa e a consequente suspensão das
obras, compradores das unidades ajuizaram ação de reparação de danos
contra a construtora, seus sócios e também contra o casal que vendeu o
terreno.
Entre outras coisas, alegaram que não teria ocorrido
venda do terreno à construtora, mas uma simulação, com permuta por área
construída, o que teria mantido o casal na condição de proprietário do
imóvel.
Em outra ação, anterior, o casal vendedor havia
conseguido a rescisão do contrato com a empresa e a reintegração na
posse do imóvel, mas foi obrigado a pagar à massa falida as benfeitorias
já construídas no local.
Na sentença, o juiz reconheceu a
responsabilidade da construtora e dos sócios, mas afastou a obrigação
dos proprietários do terreno. Os clientes, então, entraram com apelação
no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que reformou a
sentença e reconheceu a responsabilidade solidária do casal.
Valorização
Segundo
o acórdão, a responsabilização solidária foi consequência da forma como
se deu o negócio entre as partes envolvidas. A decisão destacou que, no
preço do terreno, foi embutida a valorização do empreendimento, com a
projeção de lucro representado pelo edifício que ali seria erguido.
Também foi levado em consideração o fato de a compra e venda e a
incorporação não terem sido registradas.
Para os
desembargadores, uma vez que os proprietários do terreno consentiram com
a realização do projeto de forma irregular, inclusive com ampla
divulgação comercial, deveriam responder solidariamente pelos prejuízos
causados aos compradores dos imóveis. O TJRS considerou que haveria
relação de consumo entre os proprietários do terreno e os compradores
das unidades habitacionais.
Em recurso ao STJ, o casal alegou
que sua relação com a construtora se limitou a uma operação de compra e
venda e que o preço ajustado seria pago em dinheiro, parceladamente, e
não em área construída, o que não permite sua caracterização como sócios
do empreendimento.
Equiparação indevida
O
ministro Luis Felipe Salomão, relator, afastou a possibilidade de
equiparação dos vendedores do terreno ao incorporador. Para o ministro,
“a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo
proprietário do terreno, de atividade de promoção da construção da
edificação condominial”.
Segundo o ministro, o tribunal estadual
se equivocou ao cobrar dos proprietários do terreno obrigações impostas
pela lei de incorporações aos incorporadores, como o registro do
projeto.
Salomão lembrou precedentes da Quarta Turma no sentido de que a Lei de Incorporações (Lei 4.591/64)
equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele
pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica
incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade
solidária pelo empreendimento imobiliário.
No caso julgado
agora, todavia, o casal limitou-se à mera alienação do terreno para a
incorporadora, que tomou para si a responsabilidade exclusiva pela
construção do empreendimento.
Quanto à valorização do terreno e a
possível projeção do lucro decorrente da construção do edifício, o
ministro destacou que a sentença, com base em prova pericial, consignou
que o contrato de compra e venda foi celebrado de forma lícita,
afastando a tese de simulação.
O ministro Salomão também refutou
a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação entre o casal
e os compradores das unidades. Para o relator, os proprietários do
imóvel “não ostentam a condição de fornecedores”, porque não prestaram
nenhum serviço nem ofereceram nenhum produto aos clientes da
construtora.
REsp 1065132
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