O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada nas mãos do credor fiduciário diante da inadimplência do devedor fiduciante (antigo locador do bem) não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/97, por não fazer parte da relação jurídica que fundamenta a cobrança da taxa em questão.

 STJ. 4ª Turma. REsp 1.966.030-SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 23/11/2021 (Info 720)

O locatário do imóvel cuja propriedade foi consolidada nas mãos do credor fiduciário diante da inadimplência do devedor fiduciante (antigo locador do bem) não é parte legítima para responder pela taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/97, por não fazer parte da relação jurídica que fundamenta a cobrança da taxa em questão.
Alienação fiduciária em garantia	A alienação fiduciária de bens imóveis é regida precipuamente pela Lei nº 9.514/97
	Personagens	Mutuário /fiduciante	Mutuário - pessoa beneficiada por um contrato de mútuo (quem toma dinheiro emprestado)
			Fiduciante - pessoa que transmite a propriedade do bem ao credor como forma de garantia da dívida (fidúcia = confiança)
		Mutuante /fiduciário	Mutuante - pessoa que empresta dinheiro em um contrato de mútuo
			Fiduciário - pessoa que recebe a propriedade do bem do devedor como forma de garantia da dívida
	Inadimplemento	art. 26, Lei nº 9.514/97: “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
		apesar de a lei falar que a propriedade do imóvel consolida-se em nome do fiduciário, isso não significa que ele tenha se tornado o proprietário pleno do bem
		A Lei impõe ao fiduciário a obrigação de tentar alienar o imóvel por meio de leilão:
		art. 27, Lei nº 9.514/97: “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”.
	Taxa de ocupação do imóvel	art. 37-A, Lei 9.514/97 prevê que, se fiduciante, mesmo estando inadimplente, continuar morando no imóvel, o fiduciário (credor) poderá exigir o pagamento de um valor chamado de “taxa de ocupação”
		“remuneração” paga ao fiduciário p/ fiduciante continuar posse imóvel, mesmo estando inadimplente
		a exigibilidade da taxa de ocupação tem início na data da consolidação da propriedade
		Lei nº 13.465/2017 alterou o art. 37-A da Lei nº 9.514/97
		art. 37-A, Lei nº 9.514/97: “O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)”.
	Aluguel do imóvel pelo fiduciante	Fiduciante pode alugar o imóvel mesmo estando alienado fiduciariamente ao banco
		art. 24, V, Lei nº 9.514/97: “Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária”;
		O locatário do imóvel, não tem responsabilidade pelo pagamento da taxa de ocupação.
		taxa de ocupação tem por fundamento a posse injusta exercida pelo devedor fiduciante a partir do momento em que consolidada a propriedade no patrimônio do credor, sendo sua finalidade compensar o legítimo proprietário do imóvel - o credor fiduciário, ou quem vier a sucedê-lo - pela ocupação ilegítima
		art. 37-A da Lei nº 9.514/97 deixa claro quem são os sujeitos da relação jurídica que envolve a cobrança da taxa de ocupação: de um lado o devedor/fiduciante e de outro o credor/fiduciário (ou quem o sucedeu)
		a cessão da posse do imóvel objeto de alienação fiduciária, por meio da celebração de contrato de locação com terceiros, é uma faculdade assegurada ao devedor fiduciante, pois a lei lhe confere, “enquanto adimplente, a livre utilização por sua conta e risco do imóvel objeto da alienação fiduciária” (art. 24, V, da Lei nº 9.514/97)
		havendo anuência do credor fiduciário, a locação deve ser respeitada, passando o credor (banco) a figurar na relação locatícia como sucessor do locador, e os valores que o credor poderá cobrar do ocupante imóvel, após consolidação propriedade são aqueles decorrentes do contrato de locação.
		não havendo essa anuência, inexiste qualquer vínculo entre o locatário e o credor fiduciário (banco). Desse modo, o banco poderá, apenas, denunciar a locação, nos termos do art. 27, § 7º, Lei 9514/97
		art. 27, § 7º, Lei 9514/97: “Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído Lei 10.931/2004)