Qual é o termo inicial da taxa de ocupação (art. 37-A da Lei nº 9.514/97)?

Fonte: Dizer o Direito

Referência: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2021/06/info-697-stj.pdf 

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - Qual é o termo inicial da taxa de ocupação? 

Qual é o termo inicial da taxa de ocupação (art. 37-A da Lei nº 9.514/97)? Na redação originária do art. 37-A: REGRA: a taxa de ocupação incidia somente após a alienação do imóvel. Assim, em regra, o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial era a data de alienação do bem. EXCEÇÃO: quando inexistente a alienação do bem, como, por exemplo, no caso de adjudicação (ou seja, em que não há arrematação), a taxa de ocupação, excepcionalmente, incidia a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. STJ. 3ª Turma. REsp 1.862.902-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/05/2021 (Info 697). 

Com a redação dada pelo art. 37-A: A Lei 13.465/2017 alterou o art. 37-A da Lei nº 9.514/97 e passou a dizer expressamente que a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante. 

Imagine a seguinte situação hipotética: 

João celebrou com o banco um contrato de alienação fiduciária para a compra de seu imóvel residencial. Significa dizer que João tomou dinheiro emprestado do banco (agente financeiro/mutuante) com o objetivo de adquirir a sua moradia, ficando o imóvel em nome da instituição financeira até que ele pague totalmente a dívida. Dessa forma, João permaneceu morando no imóvel adquirido, mas este ficou registrado em nome do banco, como uma forma de garantia de que o devedor irá pagar o débito, sob pena de perder o bem. A alienação fiduciária de bens imóveis é regida precipuamente pela Lei nº 9.514/97. 

Personagens 

No exemplo dado acima, podemos assim definir os personagens envolvidos: 

João - Chamado de mutuário/fiduciante. Mutuário é a pessoa beneficiada por um contrato de mútuo, ou seja, quem toma dinheiro emprestado. Fiduciante é a pessoa que, no contrato de alienação fiduciária, transmite a propriedade do bem ao credor como forma de garantia da dívida. Fiduciante é a parte devedora. Fidúcia é uma palavra de origem latina que significa confiança. Assim, fiduciante é a pessoa que dá o bem em confiança. 

Banco - Chamado de mutuante/fiduciário. Mutuante é a pessoa que empresta dinheiro em um contrato de mútuo. Fiduciário é a pessoa que, no contrato de alienação fiduciária, recebe a propriedade do bem do devedor como forma de garantia da dívida. É a parte credora. 

Inadimplência 

João comprometeu-se a pagar a dívida em 180 prestações. Ocorre que, por dificuldades financeiras, ele (mutuário/fiduciante) tornou-se inadimplente. Quando o fiduciante não paga a dívida, a lei afirma que ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Nesse sentido, é o que prevê o art. 26 da Lei nº 9.514/97: 

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 

Leilão 

Importante explicar que, apesar de a lei falar que a propriedade do imóvel consolida-se em nome do fiduciário, isso não significa que ele tenha se tornado o proprietário pleno do bem. A Lei impõe ao fiduciário a obrigação de tentar alienar o imóvel por meio de leilão: 

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 

Taxa de ocupação do imóvel 

O art. 37-A da Lei nº 9.514/97 prevê que, se o fiduciante, mesmo estando inadimplente, continuar morando no imóvel, o fiduciário (credor) poderá exigir o pagamento de um valor chamado de “taxa de ocupação”. Apenas como uma figura de linguagem, para você entender melhor, essa taxa de ocupação é como se fosse um “aluguel”, ou seja, uma “remuneração” paga ao fiduciário pelo fato de o fiduciante continuar na posse do imóvel mesmo estando inadimplente. Imagine que o fiduciante tornou-se inadimplente e houve a consolidação da propriedade (art. 26) no dia 02/02. O imóvel foi alienado em leilão extrajudicial em 10/10. Em todo esse período, o fiduciante, mesmo inadimplente, continuou morando no imóvel. Diante disso, indaga-se: a exigibilidade da taxa de ocupação teve início na data da consolidação da propriedade (02/02) ou somente começou depois que o imóvel foi arrematado no leilão (10/10)? Vejamos abaixo como o STJ entendia na redação originária do art. 37-A e como a Lei nº 13.465/2017 tratou o tema. 

QUAL É O TERMO INICIAL DA TAXA DE OCUPAÇÃO (ART. 37-A DA LEI Nº 9.514/97)? 

Durante a redação originária do art. 37-A 

REGRA: a taxa de ocupação, em regra, incidirá após a alienação do imóvel. A jurisprudência do STJ firmou posicionamento no sentido de que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação de imóvel arrematado em leilão extrajudicial é a data de alienação do bem. STJ. 3ª Turma AgInt no REsp 1674191/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26/04/2021. EXCEÇÃO: quando inexistente a alienação do bem, como, por exemplo, no caso de adjudicação (ou seja, em que não há arrematação), a taxa de ocupação, excepcionalmente, incidirá a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. STJ. 3ª T. REsp 1.862.902-SC, Rel. Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 18/05/2021 (Info 697). Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. 

Depois da alteração da Lei 13.465/2017 

A Lei 13.465/2017 alterou o art. 37-A da Lei nº 9.514/97 e passou a dizer expressamente que a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante. 

Redação dada pela Lei nº 13.465/2017: Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 

Em suma: O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor. Obs.: A Lei 13.465/2017 alterou o art. 37-A da Lei nº 9.514/97 e passou a dizer expressamente que a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante. STJ. 3ª Turma. REsp 1.862.902-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/05/2021 (Info 697).