Divisão e Demarcação de terras
particulares
Nos termos do artigo 569 do Código de Processo Civil
cabe ação de demarcação para que o proprietário obrigue o seu confinante a
estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou
aviventando-se os já apagados (inciso I) e ação de divisão por meio da qual o
condômino visa obrigar os demais consortes a estremar os quinhões (inciso II).
São pretensões relacionadas a direito real e de
natureza potestativa, razão pela qual não se submetem a prazo prescricional
para seu exercício em juízo. Tendo em vista que não há estipulação por norma de
direito material de prazo decadencial, tais pretensões podem ser exercitadas a
qualquer momento.
Tais ações não podem ser confundidas com a ação
reivindicatória, pois nesta já consta a exata extensão do bem imóvel, ao passo
que o objeto das ações de demarcação e divisão é justamente a exata definição
dos limites; nem com a ação possessória, haja vista que nas ações demarcatória
e divisória o que se discute é a propriedade, e não a posse
Consigne-se que os procedimentos em questão aplicam-se
apenas às terras particulares, uma vez que em relação às terras públicas
aplica-se a lei 6.383/76, que dispõe sobre o processo discriminatório de terras
devolutas da União, especialmente entre os artigos 18 a 23.
O Código de Processo Civil admite a cumulação dessas
ações, caso em que deverá processar-se primeiramente a demarcação total ou
parcial da coisa comum e, uma vez determinada a extensão da coisa, serão
citandos os confinantes e os condôminos para que se discuta a divisão. Trata-se
de hipótese na qual se consuma cumulação de procedimentos em caráter sucessivo.
Fixados os
marcos da linha de demarcação, os confinantes considerar-se-ão terceiros quanto
ao processo divisório, ficando-lhes, porém, ressalvado o direito de vindicar os
terrenos de que se julguem despojados por invasão das linhas limítrofes
constitutivas do perímetro ou de reclamar indenização correspondente ao seu
valor, devendo ao interessado delimitar os limites da tutela jurisdicional
escolhendo entre a tutela específica de proteção à sua propriedade ou a tutela
pelo equivalente em dinheiro, sendo admissível a cumulação das duas pretensões
de forma subsidiária, não sendo possível a concessão de tutela específica em
demanda em que seja concedida a tutela pelo equivalente em dinheiro.
Nesta
hipótese devem ser citados todos os condôminos para a ação, se a sentença
homologatória da divisão ainda não houver transitado em julgado, e todos os
quinhoeiros dos terrenos vindicados, se a ação for proposta posteriormente. A
sentença que julga procedente esta ação, condenando a restituir os terrenos ou
a pagar a indenização, valerá como título executivo em favor dos quinhoeiros
para haverem dos outros condôminos que forem parte na divisão ou de seus
sucessores a título universal, na proporção que lhes tocar, a composição
pecuniária do desfalque sofrido. Prevalece o entendimento em sede doutrinária
no sentido de que tal previsão somente será aplicada se tiver ocorrido a
denunciação da lide dos demais condôminos, não sendo admissível a formação de
título executivo judicial contra alguém que não participe do processo, por
decorrência da garantia do devido processo legal.
Conforme
consta do artigo 571 do Código de Processo Civil, a demarcação e a divisão de
terras podem ser realizadas por procedimento extrajudicial, mediante escritura
pública, desde que os interessados sejam maiores, capazes e concordes.
Demarcação de terras particulares
O procedimento da ação de demarcação de terras particulares, a ser
proposta em face dos confrontantes do imóvel, está regulamentado entre os
artigos 574 e 587 do Código de Processo Civil.
Qualquer condômino é parte legítima para promover a demarcação do imóvel
comum, requerendo a intimação dos demais para, querendo, intervir no processo.
Afasta-se, portanto, formação de litisconsórcio necessário no plano ativo, tema
absolutamente sensível em sede doutrinária. Havendo interesse dos demais
condôminos em auxiliar o autor a obter sentença favorável, poderão ingressar no
processo como assistente litisconsorciais, quando intimados, uma vez que
integram a relação jurídica de direito material discutida em juízo.
Aplica-se à ação de demarcação de
terras particulares a hipótese excepcional constante do artigo 47 do Código de
Processo Civil, que atribui como absolutamente competente o foro do local do
imóvel. Caso esteja o imóvel situado em mais de uma comarca, incidirá, ainda, o
artigo 60.
A petição inicial deve observar os requisitos constantes do artigo 319 do
Código de Processo Civil, bem como ser instruída com os títulos da propriedade
(documentos obrigatórios – artigo 320, CPC), designar o imóvel pela situação e
pela denominação, descrever os limites por constituir, aviventar ou renovar e
nomear todos os confinantes da linha demarcanda.
Realizadas as citações, preferencialmente por correio, com exceção das
hipóteses descritas nos incisos do artigo 247, os réus disporão do prazo comum
de 15 dias para contestar (artigo 231, §1º, CPC). Por força da natureza dúplice
ínsita a esta ação demarcatória, conforme será abordado a seguir, não há
interesse processual do réu em oferecer reconvenção.
Superada a fase de resposta do réu, observar-se-á o
procedimento comum, nos termos do artigo 578 do Código de Processo Civil, sendo
natural que o juiz nomeie um ou mais peritos para levantar o traçado da linha
demarcanda. Mas, em se tratando de imóvel georreferenciado, com averbação no
registro de imóveis, o artigo 573 preceitua que o juiz poderá dispensar a
realização de prova pericial.
Tendo em vista a expressa remissão do Código de
Processo Civil ao procedimento comum após a fase de resposta do réu e a
previsão de nomeação de peritos para contribuir com a formação do convencimento
do juízo, devem ser aplicadas as regras do capítulo específico da perícia,
razão pela qual as partes disporão de prazo comum de 15 dias para formulação de
quesitos e indicação de assistentes técnicos, assim como prazo comum de 15 dias
para manifestarem-se sobre o laudo.
Concluídos os estudos, os peritos apresentarão
minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos,
os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores
do lugar e outros elementos que coligirem.
Esgotada a instrução probatória o juiz proferirá
sentença, que se for de procedência determinará a realização de traçado da
linha demarcanda e a restituição da área invadida, se houver, declarando o
domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos.
Transitada em julgado a sentença, o perito efetuará a
demarcação e colocará os marcos necessários, dando início à segunda fase do
procedimento. Todas as operações serão consignadas em planta e memorial
descritivo, observando-se o artigo 583, com as referências convenientes para a
identificação, em qualquer tempo, dos pontos assinalados, observada a
legislação especial que dispõe sobre a identificação do imóvel rural.
É obrigatória a colocação de marcos tanto na estação
inicial, dita marco primordial, quanto nos vértices dos ângulos, salvo se algum
desses últimos pontos for assinalado por acidentes naturais de difícil remoção
ou destruição. A linha será percorrida pelos peritos, que examinarão os marcos
e os rumos, consignando em relatório escrito a exatidão do memorial e da planta
apresentados pelo agrimensor ou as divergências porventura encontradas.
Juntado aos autos o relatório dos peritos, o juiz
determinará que as partes se manifestem sobre ele no prazo comum de 15 dias.
Executadas as correções e as retificações que o juiz determinar, lavrar-se-á,
em seguida, o auto de demarcação em que os limites demarcandos serão
minuciosamente descritos de acordo com o memorial e a planta.
Assinado o auto pelo juiz e pelos peritos, será proferida a sentença
homologatória da demarcação.
Divisão de terras particulares
Consta dos artigos 588 a 597 o procedimento da ação de divisão e
demarcação de terras particulares, aplicando-se, no que compatível, os artigos
575 a 578, nos termos do artigo 598, todos do Código de Processo Civil. De
acordo com o inciso II do artigo 569, a ação de divisão é proposta por um
condômino em relação aos demais consortes, com vistas a obriga-los a estremar
os quinhões.
Aplica-se à ação de divisão de
terras particulares a hipótese excepcional constante do artigo 47 do Código de
Processo Civil, que atribui como absolutamente competente o foro do local do
imóvel.
A petição inicial deve observar os requisitos
constantes do artigo 319 do Código de Processo Civil, bem como ser instruída
com o título de propriedade do promovente (documento obrigatório – artigo 320,
CPC), indicar a origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites e as
características do imóvel; indicar o nome, o estado civil, a profissão e a
residência de todos os condôminos, especificando-se os estabelecidos no imóvel
com benfeitorias e culturas e as benfeitorias comuns.
Perceba-se que não se exige nesta passagem do código a
qualificação completa dos demandados, como o faz o inciso II do artigo 319, o
que é especialmente equivocado em se tratando de demandas reais, quando se
revela imprescindível a indicação do estado civil dos réus para fins de
verificação da necessidade de formação de litisconsórcio necessário com
eventuais cônjuges.
Realizadas as citações, preferencialmente por correio, com exceção das
hipóteses descritas nos incisos do artigo 247, os réus disporão do prazo comum
de 15 dias para contestar (artigo 231, §1º, CPC). Por força da natureza dúplice
ínsita a esta ação divisória, conforme será abordado a seguir, não há interesse
processual do réu em oferecer reconvenção.
Superada a fase de resposta do réu, observar-se-á o
procedimento comum, nos termos do artigo 578 do Código de Processo Civil, sendo
natural que o juiz nomeie um ou mais peritos à sua escolha[1]
para promover a medição do imóvel e as operações de divisão, observada a
legislação especial que dispõe sobre a identificação do imóvel rural. O perito
deverá indicar as vias de comunicação existentes, as construções e as
benfeitorias, com a indicação dos seus valores e dos respectivos proprietários
e ocupantes, as águas principais que banham o imóvel e quaisquer outras
informações que possam concorrer para facilitar a partilha.
Tendo em vista a expressa remissão do Código de
Processo Civil ao procedimento comum após a fase de resposta do réu e a
previsão de nomeação de peritos para contribuir com a formação do convencimento
do juízo, devem ser aplicadas as regras do capítulo específico da perícia,
razão pela qual as partes disporão de prazo comum de 15 dias para formulação de
quesitos e indicação de assistentes técnicos, assim como prazo comum de 15 dias
para manifestarem-se sobre o laudo.
Todos os condôminos serão intimados a apresentar,
dentro de 10 dias, os seus títulos, se ainda não o tiverem feito, e a formular
os seus pedidos sobre a constituição dos quinhões. O juiz ouvirá as partes no
prazo comum de 15 dias. Não havendo impugnação, o juiz determinará a divisão
geodésica do imóvel. Havendo impugnação, o juiz proferirá, no prazo de 10 dias,
decisão sobre os pedidos e os títulos que devam ser atendidos na formação dos
quinhões.
Se qualquer linha do perímetro atingir benfeitorias
permanentes dos confinantes feitas há mais de 1 ano, serão elas respeitadas,
bem como os terrenos onde estiverem, os quais não se computarão na área
dividenda.
Os peritos proporão, em laudo fundamentado, a forma da
divisão, devendo consultar, quanto possível, a comodidade das partes, respeitar,
para adjudicação a cada condômino, a preferência dos terrenos contíguos às suas
residências e benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhões em glebas
separadas. Ouvidas as partes, no prazo comum de 15 dias, sobre o cálculo e o
plano da divisão, o juiz deliberará a partilha.
Em cumprimento dessa decisão, o perito procederá, na
forma do artigo 596, à demarcação dos quinhões, observando, além do disposto
nos artigos 584 e 585, as seguintes regras: as benfeitorias comuns que não
comportarem divisão cômoda serão adjudicadas a um dos condôminos mediante
compensação (inciso I); instituir-se-ão as servidões que forem indispensáveis
em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no
orçamento para que, não se tratando de servidões naturais, seja compensado o
condômino aquinhoado com o prédio serviente (inciso II); as benfeitorias
particulares dos condôminos que excederem à área a que têm direito serão
adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante reposição (inciso III); se outra
coisa não acordarem as partes, as compensações e as reposições serão feitas em
dinheiro (inciso IV).
Terminados os trabalhos e desenhados na planta os
quinhões e as servidões aparentes, o perito organizará o memorial descritivo.
Juntado aos autos o relatório dos peritos, o juiz determinará que as partes se
manifestem sobre ele no prazo comum de 15 dias. Superado este prazo o escrivão
lavrará o auto de divisão (com observância dos itens mencionados no artigo 597,
§3º, CPC), acompanhado de uma folha de pagamento (nos moldes do artigo 597,
§4º, CPC) para cada condômino. Assinado o auto pelo juiz e pelo perito, será
proferida sentença homologatória da divisão.
As ações de demarcação e divisão de terras particulares possuem,
naturalmente, natureza dúplice uma vez que a tutela jurisdicional proferida
pode vir a conceder prestação de direito material ao demandado,
independentemente da formulação por este de pretensão ao seu favor. Isto é, o
juiz pode conceder tutela jurisdicional a favor do réu, mesmo que não tenha
sido proposta reconvenção.
Com efeito, de acordo com o parágrafo único do artigo 581, “a sentença
proferida na ação demarcatória determinará a restituição da área invadida, se
houver, declarando o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos”.
[1] No Código de Processo Civil de
1973 havia determinação legal que a nomeação deveria recair obrigatoriamente em
dois arbitradores e um agrimensor
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